文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良

CRIC廣西南寧土拍預告：本週三（10月24日）上午10時，南寧“銀十”土拍迎來五象主場，龍崗板塊2幅商住地（98畝、136畝），以及五象湖板塊1幅118畝商住地將於當天揭牌。上一次五象新區集中出讓商住用地是今年6月，當時吸引多家房企大鱷角逐，最終藍光、龍光、陽光城、大唐、盛邦等各有斬獲。10月24日，南寧土拍將在五象主場，3幅商住用地合計353畝將出讓，採取“兩限一競”競價方式，已有超10家房企報名，或將掀起新一輪“搶地大戰”。

以下，我們來看看這3幅地塊有何亮點，你期待哪家房企拿地進駐？（文末寫留言，分享你的觀點）。

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10月24日南寧土拍預告

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GC2018-093地塊起始樓板價3750

或將是恒大、藍光、萬科等小區“鄰居”

地塊檔案

地塊編號：GC2018-093；

地塊位置：邕寧區新邕路以北；

地塊用途及產權年限：住宅70年、商業40年；

佔地面積和計容建面：98.275畝，19.65萬㎡；

建設規劃指標：容積率＞2.5且≤3.0；商業建築面積佔的比例控制在3%-5%以內，其餘爲居住；建築密度＞20%且≤28%；綠地率≥35%；建築高度≤80米，地塊內局部建築高度（不超過地塊內計容建築總量的10%）可按不超過100米控制；

地塊起始價：起始單價750萬/畝，起始樓板價3750元/㎡，起始總價約7.37億元；

競價方式：限地價、限房價、競產權移交住房。其中，地價上限5000元/㎡，住宅房價上限（毛坯部分）7980元/㎡；達到限地價後轉爲競產權移交住房配建面積，宗地起始報建1000㎡，每輪加投500㎡；

競買人要求：國境內外自然人、法人和其他組織均可（違紀或擾亂房地產市場的均不允許參加競買）；申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。

分析師點評：GC2018-093地塊雖沒有臨江，但可驅車或未來搭乘公交快捷到達濱江公園；加之周邊規劃配套齊全，以及規劃路網發達。限地價控制溢價率33.3%內，限房價和限地價差2980元/㎡，高層住宅產品利潤空間適中。從建築限高，可推測該地塊建設24-33層高層商住樓爲主。

目前GC2018-093地塊周邊聚集多個新盤——藍光雍錦瀾灣、恒大悅龍臺、萬科金域濱江等，以及在售樓盤——龍光玖瓏臺、合景天峻廣場、啓迪亮等。從地塊所在地可快捷到達萬達茂所處在的五象文旅板塊以及五象核心區。周邊在建前海人壽醫院、南寧兒童醫院、新建中小學等配套，前景看好。

GC2018-094地塊起始樓板價4018

或將是大唐盛世“鄰居”

地塊檔案：

地塊編號：GC2018-094；

地塊位置：邕寧區龍崗大道以東、顏村路以南；

地塊用途及產權年限：住宅70年、商業40年；

佔地面積和計容建面：136.39畝，25.46萬㎡；

建設規劃指標：容積率＞2.5且≤2.8；商業建築面積佔的比例控制在3%-5%以內，其餘爲居住；建築密度＞23%且≤28%；綠地率≥35%；建築限高爲濱水第一排建築≤40米，濱水第二排建築≤60米，其餘80米，局部建築（不超過地塊內建築總量的10%）可按不超過100米控制。需配置一所9個班幼兒園，用地面積不少於4590㎡，建築面積不少於3240㎡，需獨立佔地，且與市政道路相鄰。

地塊起始價：起始單價750萬元/畝，起始樓板價4018元/㎡，起始總價10.23億元；

競價方式：限地價、限房價、競產權移交住房。其中，地價上限5357元/㎡，住宅房價上限（毛坯部分）7980元/㎡；達到限地價後轉爲競產權移交住房配建面積，宗地起始報建1000㎡，每輪加投500㎡；

競買人要求：國境內外自然人、法人和其他組織均可（違紀或擾亂房地產市場的均不允許參加競買）；申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。

分析師點評：GC2018-094地塊緊鄰龍崗大道，出行便利，直線距離龍崗大橋2.3公里、南寧園博園3.9公里；地處親水居住區，東南面朝湖（規劃建設新坡湖）。限地價控制溢價率33.3%內，限房價和限地價差2623元/㎡，高層住宅產品利潤空間適中。從低容積率2.8及建築限高可推測，該地塊或將建設十層以內洋房，十來層的小高層，二十多層的高層商住樓爲主的低密住區，樓間距保證一定景觀視野，滿足剛改、再改置業羣體對於居住舒適度和小區環境的需求。

目前GC2018-094地塊相鄰的商品房項目僅一個——大唐盛世，大唐盛世小區配套規劃有幼兒園、小學以及一定體量商業街等。

GC2018-095地塊平均起始樓板價3015

或將是金玖世家“鄰居”

地塊檔案：

地塊編號：GC2018-095；

地塊位置：良慶區鳳凰路南側、東風路東側；

地塊用途及產權年限：住宅70年、商業40年；

佔地面積和計容建面：118.422畝，29.71萬㎡；

建設規劃指標：兩宗地塊組成，地塊一的容積率＞3.0且≤3.5；地塊二的容積率＞3.5且≤4.0。商業建築面積佔的比例控制在5%-10%以內，其餘爲居住；建築密度＞23%且≤28%；綠地率≥35%。地塊一的建築高度臨湖第一排建築高度≤80米，其餘建築≤100米；地塊二建築高度≤100米建築容量的10%可突破限高，突破幅度爲20%。地塊二須配置一所9班幼兒園，幼兒園用地面積不得少於4840㎡、建築面積不少於3145.5㎡，需獨立佔地，且與市政道路相鄰。

其他要求：本項目須建設不少於80750㎡的安置物業，安置不少於950人，地塊內須設置文化活動站1處。競得人須爲被安置羣衆建設共200㎡（每宗地各建100㎡）的辦公室和羣衆活動中心，並在竣工驗收後無償移交。其中的安置房單體建設質量標準按照住宅商品房的標準，裝飾裝修標準按不低於《南寧市拆遷安置房裝飾裝修標準》[南建村鎮（2009）3號]執行，公共區域包括大堂、門禁、安防、地下室等按商品房小區標準建設。 該地塊所建安置物業80750㎡按4969元/平方米由政府出資回購，其餘所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過9000元/㎡。

地塊起始價：地塊一（720萬/畝，3086元/㎡，4.04億）； 地塊二（785萬/畝，2944元/㎡，4.89億）； 地塊一、二總計約8.93億元。平均起始樓板價3015元/㎡。

競價方式：限地價、限房價、競產權移交安置住房。其中，地塊一地價上限4320元/㎡、地塊一地價上限4125元/㎡，住宅房價上限（毛坯部分）均是9000元/㎡；達到限地價後轉爲競產權移交住房配建面積，宗地起始報建1000㎡，每輪加投500㎡；

競買人要求：GC2018-095地塊作爲一個整體標的出讓，不接受單宗競買。國境內外自然人、法人和其他組織均可（違紀或擾亂房地產市場的均不允許參加競買）；申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。

分析師點評：GC2018-095地塊緊鄰鳳凰路，交通便捷，快捷來往五象湖以及五象核心區；北面朝湖、南面近地鐵線；多所中小學環伺，配套和景觀資源豐富。限地價控制溢價率約40%內，限房價和限地價差4680元/㎡、4875元/㎡，雖然須配建一定安置物業，但安置物業部分有政府回購費用折減，可銷售商品房體量佔大部分，其可售商品房高層住宅產品利潤空間適中。從建築限高可推測，該地塊二十多層到三十三層的高層商住樓爲主，北面的地塊一更臨湖（一路之隔規劃建湖，或將連通五象湖），具有一定景觀視野，而南面地地塊二更近地鐵線站點——南寧地鐵2號線延長線東風路站（在建，預計2020年建成試運營）。

目前GC2018-095地塊南面臨近今年6月拿地的新項目“金玖世家”（由大唐、龍光、金科3家聯合開發），地塊東面有在建的“金科博翠山”項目（預計近期首期開盤）。南寧市五象第四中學五象校區、南寧市秀田小學五象校區，以及廣西醫科大學附屬五象新區醫院（在建）均位於該地塊東側。

圖文來源：CRIC廣西；南寧市國土局招拍掛信息；封面圖航拍實景圖來源：南寧樓盤網；轉載請註明出處。公衆號“南寧微樓市”（cricgx）綜合編輯。