文|凱風

時隔半年之後，降準終於再次落地。

9月6日，央行宣佈全面降準0.5個百分點。此外，爲促進加大對小微、民營企業的支持力度，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點。

據央行解讀，此次降準釋放長期資金約9000億元。其中，全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

兩天天前，國常會提出“落實降低實際利率水平措施，及時運用普遍降準和定向降準”。剛剛兩天，這一政策就迅速落地。

央行重啓降準，釋放了什麼信號？對樓市股市又會帶來多大影響？

01

降準VS降息

這一次降準，是爲了實體經濟而來。

正如央行在公告指出的，這一次降準是“爲支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本”。同時，央行着重強調：

繼續實施穩健的貨幣政策，不搞大水漫灌，注重定向調控，兼顧內外平衡。

這裏解釋下，降準與降息截然不同。

降準，相當於降低銀行在央行的“押金”，讓銀行有更多錢用來放貸。降息，則是降低存貸款基準利率，降低融資成本，減輕還貸負擔，讓市場更有動力去擴張。

嚴格來說，降息的威力大過降準。原因也很簡單，降準只是釋放出流動性，但錢能不能從銀行出去，市場是不是有需求，貨幣傳導的路徑是否通暢，這些都懸而未決。而降息之後，無論實體貸款利率還是房貸利率，都會隨之下降，影響更爲直接。

事實上，加上這一次，自2018年以來，我國已進行了六輪降準，一開始是定向降準，後面是全面降準。通過這幾次降準，我國準備金率與發達國家已經相差不大，未來進一步全面降低的空間相當有限。

降準落地，那麼接下來會不會全面降息？

有人將國常會提出的“降低實際利率”理解爲全面降息，這存在一定誤讀。

降低實際利率，靠的是LPR機制，靠的是暢通貨幣傳導通道，或許LPR利率會出現下調，但並不必然帶來全面降息。

02

樓市築壩

值得一提的是，歷來每一次寬鬆，都會引來一個相同的問題：會不會流入樓市？

一般而言，水往低處流。房地產歷來都是吸引水流的窪地，每一次寬鬆，都不排除水從四面八方流向樓市。

不過，這一次，在降準落地之前，房地產就已被築上大壩，隔絕於寬鬆之外。

這條大壩，不僅隔絕了開發商，也隔絕了購房者。

對於開發商，這條“大壩”由四道高牆阻隔：

1、限制房地產信託融資。2、限制房企外債融資。3、嚴查資金違規進入房地產。4、嚴控房地產開發貸。

這四條政策着眼於信貸，猶如釜底抽薪，構成史上最嚴的樓市調控。（參閱《這可能是史上最冷的“金九銀十”，開發商還能撐多久？》）

對購房者，則是雙管齊下。

一方面是央行推出新的房貸利率模式。這套利率基於雙軌的LPR，實體經濟用一套LPR，房地產應用另一套LPR。

房貸利率繼續遵循“LPR加點上浮”的模式，且不得進行打折，這就將房地產排除在寬鬆利好之外。（參閱《剛剛，央行突發大招，房貸利率大調整！》）

另一方面，各地樓市調控趨緊，在外界寬鬆之時，房貸利率卻不降反升。

南京、杭州、溫州、南昌、蘇州等地的房貸利率大幅上調，蘇州首套房貸利率上浮25%，二套上浮30%，首套利率高達6.03%，領漲全國。

可見，這一輪寬鬆是定向寬鬆，是對實體經濟的重大利好，但樓市一直被排除在外。

03

房地產例外

問題來了，既然要對沖經濟，那麼樓市被排除在外，現在要靠什麼來提振？

答案是大基建和實體經濟。

就在同一天的國常會上， “加快專項債發行”被列入重點議程。這裏的專項債，主要用途就在“基建”。

爲防止資金變相流入房地產，這一政策打了一個極其醒目的補丁：

不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。

所以，面對外界環境以及經濟形勢的不確定性，加上全球主要國家都已步入寬鬆時代，我們的貨幣政策不會一直趨緊，以寬鬆釋放流動性，是大概率事件。

然而，這一輪寬鬆，主要着眼點在於實體經濟，在於基建投資，且已明確將房地產排除在外。

因此，只要樓市調控不轉向，只要沒有出現持續的全面降息，那麼樓市大幅啓動的可能性就不大。

04

最後的武器

要知道，房地產是最後的武器，是最後迫不得已之下的選擇。

我們需要的，不是將房地產打翻在地，而是讓其迴歸正常屬性。房地產需要的是穩，是軟着陸，是爲實體經濟騰挪空間。

那麼，最後的武器是否還會啓動？

這裏可重點關注三大信號：全面降息、房企融資、限購限貸。只有這三個層面出現寬鬆跡象，才意味着房地產的轉折點到來。