分化行情下，如何才能选到“好房子”？

　　有道是：潮水退却，才知道谁在裸泳。

　　9月之后国庆之前，市场展开了明显调整，这将近1个月来，深圳市场、全国市场最大的特征是什么？

　　分化行情，非常的清晰。

　　市场不是我们想象的那样，当下行的时候，好像是所有的楼盘都卖不掉，并不是。而是：有限的资金更加集中向优质的资产。我们之前一直在提醒，未来市场是一个分化市场——不是所有的城市都会继续扩张，不是所有的城市人口都会继续流入，不是所有的城市房价都会继续上涨。在上升周期里不显著，但在调整市中，什么东西好卖就看出来了。所以，走入微观一线市场，你才能看到更多的真相，做出更为准确的判断。

　　观察近期新开楼盘的去化率情况，可以观察到三点：

　　1、公寓不好卖。长期关注我的读者知道，我之前再三强调：只有少数公寓值得买。现在满朋友圈刷屏的几乎都是公寓广告，这一点连最抗跌的深圳也不例外——越是刷屏的越不好卖，对不？人们的主流宣传逻辑是：公寓要限售了，以后会越来越少。但主流犯错的概率也挺大的，此点以后再论。

　　2、大户型比小户型好卖。这个背后的逻辑不仅仅是因为限购下房票紧张，还跟较富裕的中产阶层发生了居住升级有关。这是我这两年来持续看盘很大的感受，产品迭代显著，还需进一步总结。

　　3、折价力度大的产品依然可以日光。比如华润城，8.5万/平米，这一点说明了深圳居住需求依然很旺。只要价格有折让，产品过硬，还是可以快速走量。

　　这是一个个买房人真金白银的投票汇聚出来的结果，如果要去进一步理解它，我还是重申回到我一直以来所强调的买房大逻辑上去：买入一个“好房子”，买入一个“好价格”。前者涉及到择盘，后者讲的是择时。从来如是，分化行情下尤为重要。

　　这里面有两个要点：

　　1、不能得兼，“好房子”比“好价格”重要。判断一个楼盘具不具备“好房子”的潜质，是第一位的事情。

　　2、好价格往往会在调整期出现，调整越剧烈，好价格越多。

　　现在的问题是，时点难判，不确定性太大。比如你说明年的中国经济到底会更差还是会好转，中美贸易战的结局如何。这些问题我也在关注，但坦白讲，大环境的东西，个人无能为力。客观上，这些导致了房地产市场的能见度太低。大家都知道现在是在调整期，但你说什么时候到底，很难讲。负责任的角度说，我绝对不敢贸然让大家现在去抄底——最好摈弃这种思维。

　　但有些“不变量”（或者是确定性比较高），我们还是可以分析的。这个时候个人的操作，我建议回到微观去认真评估你所关注的产品，结合地段、产品、价格，去做判断。因为对于个盘而言，基于个性化的因素，有的时候会出现提前一步降到位的情况，这些是没办法完全跟着市场情绪走的。

　　这两年来的市场基本面，完全就是在沿着我上面讲的——“好房子”+“好价格”的逻辑在走。典型的代表是：香蜜湖+深圳湾的豪宅。华润悦府、招商双玺、华润城、万科臻山府等等。原因我觉得也很好讲，一是，那些区域是这座城市最稀缺的地段，拥有最好的居住环境、稀缺资源、公共配套。二是，这2年限价，豪宅是限价最深者，制造出了“好价格”。最终导致了：最充沛的资金全部涌向了豪宅。根本挡不住，比如半岛城邦3期前一周才成交了一套，单价已近16万。这些豪宅盘现在的确不太多了，接下来要卖的万科臻山府3期大户型，看现在的反馈，可能是年前最火的又一个“网红盘”。

　　但你再看其它的房子，就未必全然如是了。有的楼盘地段、产品都也不差，但是销况不好，这里面的原因有可能是价格限得松，导致资金宁愿放弃也要去买更贵的。

　　香蜜湖、深圳湾，这是大家都知道好的地段，是共识，也是一种“傻投资”——挤着眼买最贵的城市中心区。但绝大部分人没有什么资格参与，他们更需要那种4-5万的刚需性地段，这个可选的地方其实很广泛，相应选盘的难度也会很大——要做出极优选择是不可能的，那要取决于你对信息的“全知”。

　　我在之前提出了一个思路——城市副中心+指标大盘。对小白来说这是比较简单易行的一个策略，并不是说其它类型的楼盘没有价值——比如蛇口的小户型楼盘也比福田的指标大盘更贵。而是如果我们若要穷尽所有的可能性，那就不存在所谓的“策略”了。

　　半年前开始，后台就不断有人在询问万科星城这样的盘，值不值得买，并且比较区域内的几个楼盘和星城如何选择。

　　如果要我选，我会选万科星城。无论是长线投资还是刚需居住，都是局限条件下更好的选择。

　　万科星城所处的区域，我对它的形容是，很像早期的“南山商业文化中心区”。这里未来会以万科星城+海岸城两个巨无霸旧改，构建起新沙井的“商业文化中心区”，这个中心区是一个成片的、聚合起商业、居住、产业、休闲的复合区域。

　　南山商业文化中心区占地1.35平方公里，经过历年建设，形成了海岸城、天利中央广场、保利剧院以及后来的中洲控股中心四座都市综合体，通过二层架空平台联通，横跨数个街区。形成一个大型购物中心+甲级办公楼+五星级酒店+大型文化设施+高端住宅+超高层地标+地铁配套的一个综合体航空母舰。这个中心区对周边区域环境的改善以及对人口吸附能力的提升，都起到了巨大作用，目前这里的二手房价钱已经高攀到10万+/平米。

　　由目前公开信息看，万科星城所在区域自然是没有南山商业文化中心区那么大手笔，但是置于区域比对，相似度较高。万科星城规模90万平米，规划涵盖住宅、公寓、办公、商业、学校等复合配套。沙井海岸城规模大约80万平米，号称深圳西部第一，比现有南山海岸城大3倍，并且距地铁11号线马安山站更近一些，本身业态至少包含有16万平米的大型购物中心+高端酒店+住宅+办公楼。另外，这里本身也是沙井的文化中心区，宝安书城、青少年宫都在左近。

　　不能期待它们未来可以复制南山商业文化中心区的奇迹，但这些项目一一落成，对于促进周边环境改善以及提升人口吸附力，都一样会起到显著作用。

　　对沙井这个区域，在规划上本身也的确具有其它区域所不具备的优势。我们不能说万科星城+海岸城处在大空港的核心，但它们的确在“海洋新城+大空港”的一级辐射圈。

　　海洋新城（7.44平方公里）的定位是：“深圳建设全球海洋中心城市的重大战略支撑空间”+“继前海之后的又一战略高地”。

　　大空港新城（95平方公里）的定位是：“2025年前建成国际知名的空港都市区”。全球最大的国际会展中心，建设于此。以上都是比较公开的信息，大家都耳熟能详了，就不再赘述。我关注的是，这些规划可为这些区域引入大量的新兴产业、新兴人口，并且会引发基础配套建设、区域环境的大改变，这些都是我们判断区域房地产是否会迈入上升周期的基本指标。

　　另外还有一个潜在的规划优势不可不提，基于之前的信息，前海确有可能存在扩容，无论是否会涵盖大空港，结果都会令大空港与前海的关系再进一步。

　　和其它区域相比，同时具备大手笔、战略级规划的城市副中心，大空港这里基本可以说是唯一的一个。

　　第三点，来看配套。星城本身配带的学校配套，是很好的亮点。对于刚需来说，是非常有吸引力的，宝安的教育资源整体来讲都是很匮乏的。万科在楼盘内代建一所48班9年制学校及18班制幼儿园，虽然还不确定引入哪个品牌，但依照目前深圳对新建学校的要求，品牌一般都不会太差。除了自建学校之外，目前星城的学区划分为宝安中心第二外国语学校，是沙井目前很不错的学校了。

　　下图是万科代建的小学+幼儿园教育配套。

　　产品上，万科星城是“梦享家2.0”产品的代表，许多细节都有突破，我最欣赏的是这个楼盘“约550米空中跑道”的设计，全深圳独一份。

　　有没有不足之处？自然是有，星城的弱点是距离现在的地铁11号线较远，大约2公里，比它更近地铁口的盘当然有。但未来楼盘周边有18号线、26号线规划，虽然具体站点还都没定，但会围绕在周边。综合考虑，我还是倾向于认为，星城的后劲会更好一些。

　　我之前说了，现在的市况对楼盘定价而言，可谓是“三期叠加”——限价+市场调整+房企业绩压力。这些意味着房企在最近的楼盘定价上，都会更有机会做些让步。对于刚需，房企特价窗口，是一个不多见的机会。

　　我说的这些，很多买房人并非看不到。从最近的市场反响来看，买家给到万科星城的反馈也是支持了这些判断。国庆期间，万科星城开放展示中心，3个周时间访客量超3500批，人数超1万人。反映出市场关注度极高，已经可以够得上成为一个“好楼盘”了。但鉴于现在市价未定，未来还不好说得太满。

　　当然了，你要说既然如此，那我为什么不直接等着买海岸城，又是综合体又在地铁口，不是完美之选？那当然可以，但是这又回到了开头说的“不确定性”。所有的交易都是在局限条件下的次优选择，你选择等到海岸城开盘，会有机会成本——假定届时同样的市况，海岸城显然会更贵。如果市况转好，价钱可能进一步更贵。除非市况变得更差，才可能会有机会以现在的价钱买到。看你要不要冒这个等待的风险，我们只能基于楼盘估值来做判断，从目前来看，万科星城是相对更好的选择。