武漢樓市最後堡壘?白沙洲——不差房子,最差的也是房子
半年前,哪個樓盤開盤沒有賣完,這纔是新聞。
我們都分不清楚待售和在售兩種狀態的區別了。
認籌到開盤,一般也就兩天;開盤說是一天,其實可能就10秒。
平銷期幾乎沒有,待售等於是在售。
更可怕的是,有錢你還不一定買得到。
所以各種神盤、神板塊是層出不窮。
當行情開始變化,神奇都不再。
有人興奮,高聲疾呼“營銷重回C位”,之前顯不出本事,現在輪到營銷人閃亮登場。
許久未見,套路似曾相識。
買房送水果手機和購房大禮包;裝修打折,再狠一點,毛坯打折;精裝改成毛坯;最後就是分銷、全民經紀人一起上。
至於效果?好多人反映,之前的“神盤”不用茶水費也能買到了。
某樓盤營銷中心
有一組數據。
7月開盤項目有33個,8月有52個,9月則有79個。
開盤數上去了,未售完的項目也多了。
7月未售完的項目是17個,8月則是24個。到了9月,未售完的項目已經達到45個,極端點的,漢口還有項目開盤當天就賣了十幾套。
未售完項目比例變高,其中還不乏當初“日光”的項目。
果然,“C位”神馬的,那都是在風口的時候,留下的錯覺。
好不好賣,不由營銷的主觀意志決定,也與能力無關。
再努力,多賣個十套八套,於事無補。
房子賣不好,地都不敢拿。生怕拿地喝下的慶功酒,變成明日賣房無力的淚。
就在昨天的土拍中,陽邏的一宗純住宅用地無人報價,慘遭流拍。
從去年開始,陽邏就是很多房企跑馬圈地的熱門區域。今年上半年還出了新地王,樓面地價達到3587元/㎡,大家絕不是被2999.99元/㎡的起拍價嚇住了。
變化來臨,還真有點不習慣。
最後的堡壘
許多“神盤”和“神板塊”跌落神壇,但有一個區域依然堅挺——白沙洲。
就在這週一,白沙洲就有項目開盤當天售罄。
被diss一萬年的白沙洲,居然能成爲最後的堡壘。
白沙洲,從最初的三環內,一直擴展到青菱湖。現在大幾百萬方的量放在那裏,最不差的就是房子。
白沙洲,無論是城市界面、基礎配套都比較落後,但它就是賣的好。最直觀的原因就是價格便宜。
但只談價格便宜,那陽邏橫店價格更低,爲什麼還是賣不過白沙洲?
白沙洲最核心的優勢,它是主城周邊供應量最充足的大板塊,“主城周邊”劃重點。
縱然這裏有很多不足,但至少對於很多武昌人來說,白沙洲是唯一可接受的選項。
但白沙洲並不是就被釘死在剛需上,這裏是一個處於爬升期的區域。
明年下半年,武漢的第十座長江大橋楊泗港長江大橋就將建成通車。依託這座大橋,會建設一條楊泗港快速通道,武漢的二環線也將被重新定義。
楊泗港快速通道修建後,白沙洲會增加一條通往漢陽和光谷方向的快速路,緩解二環線和三環線的擁堵,極大程度豐富白沙洲路網。
楊泗港長江大橋江南主塔塔頂
屆時,白沙洲和南湖連爲一體,完善武昌的城市功能,承接武昌不僅是剛需,還有其餘所有購房需求的溢出,共同形成對武昌內城的重要補充。
白沙洲在價值定位上,也會得到一次升級。
而且,第七屆世界軍人運動會將於明年十月在武漢舉行。白沙洲戲份很重,因爲軍運村放到了白沙洲的黃家湖畔,白沙洲也就成爲了武漢對外展示的重要窗口,尤其是三環內,自然成爲改善的重點。
近兩年白沙洲供應的地塊,三環內普遍會比三環外的要小,讓更多的開發商參與進來,比如褐石公館、世茂雲錦玉海園、菁英城,正商金域世家,地塊面積基本都在10萬方以內。
目的只有一個,就是爲了儘快完成開發,讓這裏的城市界面快速更新。
尤其是褐石公館,區區5萬多方的土地,居然是金地和保利聯手打造,這就很有意思了。
開發商“螺螄殼做道場”,很考驗操盤能力。
褐石公館和褐石系
褐石公館,最突出的一點,就是他的名字,以及名字背後那條王牌產品線——褐石系。
特別濃烈的美式小鎮氛圍。
褐石系的特徵是,建築採用紅磚、石材、鐵藝等自然材質,用廊柱、露臺、鐵藝窗等經典元素貫穿始終。
在白沙洲主要以新古典和art-deco的建築羣裏,褐石系至少從立面觀感上就鶴立雞羣。
對於房地產風格,除了奢華,還可以通過濃郁場景氛圍呈現。
最能體現這種風格化的,是開放式block街區包裝。
褐石時尚商業街區,也是整個小區的大門,以純粹的美式園林並融合爵士景觀爲主題。
入口廣場軸線對稱,對外展示褐石風情的界面,並以內外高差形成視覺穿透力,烘托整體建築特色,形成開放迎賓儀式感。
我們知道,大部分帶商業街的項目,在銷售階段,都是用圍牆遮擋。
差距,只是圍擋畫面好不好看。
褐石公館如果在銷售階段,能夠把整條商業街真切呈現出來,包括門頭、地面、綠化、一切都真真切切的呈現,對客戶的打動力會非常震撼。
目標,不止白沙洲
褐石公館,整體容積率2.4。
整個極度方正,配上低容積率的指標,設計師不用挖空心思去想着如何把土地最大化利用,減少在建築佈局、園林規劃以及戶型設計上的妥協,保證項目的品質和調性。
褐石公館的價格應該會比白沙洲的整體均價要貴。
可以這麼來理解,在新的板塊格局之下,它的競品根本就不是區域內的項目。
這點,首先從產品設置也可以看出端倪。褐石公館共計20棟樓,其中1-7棟爲高層,8-20棟爲疊拼洋房。
三環內低密產品的稀缺性,不用再說,哥重點講下高層。
開發商比較極致的是,首批即將推出的4棟高層住宅,除1、2樓的非標準交付房源之外(因爲超高的入戶大堂),基本就是一個戶型,全部是2梯2戶,140平米左右的四房。
我們知道,同樣一塊地,可能有十幾種設計方案。
開發商確定棟數、梯戶比、面寬、戶型,基本就確定客戶類型。
一旦確定客戶類型,就能倒推產品段位。
白沙洲,很多開發商定位就是“上車板塊”。
便宜,單價低,總價也低。
在白沙洲踩盤,有很多毀三觀的體驗——0.8的車位配比,在置業嘴裏都是項目亮點。
時至今日,這裏依然還有項目賣着n年前設計70、80平米的“上車級”戶型;
在戶型設計、園林景觀、車位配比、物業管理、外立風格等很多硬件條件上的湊合,整體導致商品房品質偏低。
白沙洲,“最差的”也是房子,缺乏有品質的項目。
戶型語言,是開發商最誠實的語言。
以中小戶型爲主的項目,就是剛需盤。
這種基礎定位,不是通過園林景觀、大堂某1~2個細節的拔高,就能基因突變成改善盤。
開發商最終確定褐石公館的戶型段,背後肯定有N選1的心路歷程。
但最終確定“純粹大戶型”設計,顯然不是拍腦袋,這背後就是基於白沙洲三環內板塊區位條件改善之後,面對整個大武昌片需求集中的天然優勢,對產品力實質性提升。
褐石公館園林打造
褐石公館的整體設計,設計師充分考慮人車流線、物業類型、建築佈局、風光分析等因素,打造五大主要區塊——褐石時尚商業街區、線性活力公園帶、登高面室外生活帶、花樣宅間生活帶、浪漫花園生活帶。
褐石時尚商業街區
線性活力公園帶及登高面室外生活帶
沿高層住宅區打造“全齡段”線性活力生活帶,結合概念主題,設置了豐富合理的功能場地:
1、戀人玫瑰園(社區客廳—社區大堂、入口廣場、入口水景、對景景牆等)
2、活力動感地帶(青年運動場地—熱身區、器械區、乒乓球、羽毛球、看臺區、陽傘休憩等)
3、愛麗絲夢遊仙境(兒童主題樂園—地形遊戲區、器械遊戲區、趣味鍛鍊區、休憩看護區等)
4、布魯克林花園(老年活動場地—器械鍛鍊、樹陣座椅、林下棋牌、書法廣場、太極空間等)
同時,參考紐約曼哈頓西城區“高線公園”,有效地利用消防通道及登高面設置室外客廳,打造口袋花園、容器花園等,形成獨具特色的空中花園走廊——登高面室外生活帶。
花樣宅間生活帶及浪漫花園生活帶
景觀設計上,強調都市感主軸景觀的同時,兼顧軸線景觀的私密性與趣味性。以“十字”兩條主軸打造花樣宅間生活帶,以兩條宅間次軸打造浪漫花園生活帶。
“十字”主軸成爲串聯功能節點的紐帶,設置四季課堂、陽光草坪、親子果園、兒童遊樂、鄰里花園等功能,作爲社區的共享空間。
宅間次軸以營造小尺度的靜態花園爲主,打造靜謐花園、口袋花園、林下閱讀、下午茶花園等,爲您提供一個私密愜意的休閒空間。
褐石公館賦予了園林的很多功能性,但在實用之外,也注意氛圍情調的營造,打造生活的儀式感,爲業主呈現的是一種美好舒適的生活方式。儀式感,看似很虛無,恰好是改善型購房者所追求的,也是區域內很多項目所缺乏的。
最後,哥想說的是,曾經,“招保萬金”四巨頭在武漢是公認的第一陣營,風光無限。
褐石公館的兩大開發者,金地和保利,前者在武漢深耕已有15年,後者更是進駐武漢16載。
斗轉星移,今天的武漢市場,羣雄並起,金地和保利雖然已經不再像往日那樣獨佔鰲頭,但是,論及底蘊,以及對武漢尤其是武昌的瞭解,恐怕無人能出其右。
尤其注意一點,白沙洲三環內區域,集中“招保萬金”四家中的三家。
板塊爬坡能不能成功?整個市場對此地的認知能否昇華,關鍵就看這三家操盤能力。
可能若干年後,這會成功一個經典案例,也許會給武漢樓市留下一個明顯痕跡。
金地保利這些開發商,都是武漢開百萬方大盤先河的先驅,靠着一己之力盤活整個片區。
哥很認真觀察這些開發商,一個超級大盤如何開發,如何撬動市場,如何盤活客戶。
覆盤的目的,研究每一次導入客戶的差異,也研究有哪些可以改進的地方。
現在的武漢市場,已經不太可能給他們再操盤百萬方級項目的機會。
時代/市場對領頭者的新要求是——如何在一個相對成熟的板塊,透過中等體量項目,改變板塊的土地屬性,導入完全不同的人口。
金地,產品力是他最大的標籤,瞭解客戶需要什麼;保利,深通城市運營,知道城市和區域的痛點。二者在武漢紮根多年,上面的問題相信他們已經有了答案。
“開拓”的本質沒有變,現在請開始你們新的表演。
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