導讀：中產家庭理財和資產保值，是現代社會的作爲普通中國人繞不開的，也很關心的問題。在國內房地產失去近十幾年的投資紅利，普通人對股市越來敬而遠之之後，可以投資的產品對於中產家庭來說非常有限，或許筆者近期走訪了柬埔寨金邊一次房產市場可能幫助讀者窺探和提供參考。

一、

建國曆史

柬埔寨（Kingdom of Cambodia）原名高棉，公元1世紀下半葉建國，歷經扶南、真臘、吳哥等王朝。1863年淪爲法國保護國，1940年被日本佔領，1945年日本投降後又被法國重新佔領，1953年11月9日宣佈獨立。1970年3月18日，朗諾集團發動政變推翻西哈努克政權，改國名"高棉共和國"。同年，西哈努克在北京成立柬埔寨民族統一陣線，開展抗美

救國鬥爭。成立以賓努親王爲首相的柬埔寨王國民族團結政府。1975年，柬埔寨抗擊美國救國鬥爭取得勝利。1976年1月，柬埔寨頒佈新憲法，改國名爲"民主柬埔寨"。1978年12月，越南出兵柬埔寨，成立"柬埔寨人民共和國"。1982年7月，西哈努克親王、宋雙、喬森潘三方組成民主柬埔寨聯合政府。 1993年5月，柬埔寨在聯合國主持下舉行首次全國大選。9月，頒佈新憲法，改國名爲"柬埔寨王國"，西哈努克重登王位。11月，柬埔寨王國政府成立，拉納烈、洪森分別任第一首相、第二首相。1998年7月和2004年7月，人民黨和奉辛比克黨聯合組成第二、第三屆聯合王國政府。2008年7月，洪森領導的人民黨在第四屆大選中以絕對優勢獲勝，洪森繼續出任首相。2013年，由洪森領導的人民黨在大選中獲勝，繼續出任新一屆政府領導人。

筆者到達金邊第一天查閱了柬埔寨的歷史和當地諮詢當地的朋友，這是一個被法國和日本殖民過的國家，也難怪當地的歐美人數特別多。隨着洪森家族2018年再次在次當選爲該國首相，當地民衆及國外投資者預期政局持續穩定。

金邊人口

柬埔寨人口約1600萬，人口的地理分佈很不平衡，居民主要集中在中部平原地區。首都金邊及其周圍經濟比較發達的省份人口最稠密，金邊人口約300萬，是全國人口人數最多的城市。隨着近年中國特別是大型基礎建設國企加大在柬埔寨投資，大量的國內援助項目中高端人才隨往及本地約爲30萬的歐美亞外籍人士，推高當地消費能力和購買、租住房需求。

近年金邊經濟表現

世界經濟論壇《2017-2018年全球競爭力報告》顯示，柬埔寨在全球最具競爭力的137個國家和地區中，排第94位。

世界銀行發佈《2018年營商環境報告》顯示，柬埔寨在全球190個經濟體中排名第135位。

據美國傳統基金會"2018年度經濟自由度指數"排名，柬埔寨居第101位。在東南亞地區落後於馬來西亞和泰國，在越南和老撾之前。

柬埔寨繼續保持穩定的政治經濟環境，積極融入區域、次區域合作，重點參與區域連通計劃的軟硬設施建設，加大吸引投資特別是私人領域參與國家建設，"四架馬車"（農業、以紡織和建築爲主導的工業、旅遊業和外國直接投資）拉動經濟穩步前行。

2012-2017年柬埔寨宏觀經濟數據 【資料來源：柬埔寨財經部】

近年來，柬埔寨經濟以年均7%以上的速度快速發展。【

產業結構】據柬埔寨計劃部統計，2017年，柬埔寨三大產業佔GDP的比重分別爲：農業佔23.4%，工業佔30.9%，服務業佔39.7%。

【外匯和黃金儲備】據世界銀行統計，截至2017年底，柬埔寨外匯和黃金儲備117.8億美元。

【財政收支】根據2018年財政預案，柬埔寨財政預算執行收入約45.6億美元，預算執行支出約60.4億美元。

【通膨率】2017年，柬埔寨年均通貨膨脹率爲2.9%。

世界銀行對亞洲未來2019-2021年經濟預測，在東亞和太平洋亞洲國家，柬埔寨的GDP增速將超過中國，成爲增長勁頭最足的國家。

表二 世界銀行東北亞國家經濟GDP增長預測 【數據源：世界銀行】

中柬經濟活動

中柬兩國自1958年7月建交以來，雙邊經貿關係持續發展，尤其是1993年柬埔寨王國政府成立後，兩國經貿合作關係得到全面恢復和發展。

【雙邊貿易】近年來，雙邊貿易呈持續增長態勢。據中國海關統計，2017年，中柬雙邊貿易額57.91億美元，增長21.7%。其中，中國對柬出口47.84億美元，增長21.7%；自柬進口10.08億美元，增長21.3%

表三 2013-2017年中國和柬埔寨雙邊貿易情況【資料來源：中國海關】

據中國商務部統計，2017年當年中國對柬直接投資流量7.44億美元。截至2017年末，中國對柬直接投資存量54.49億美元。投資產業主要分佈在水電站、電網、通訊、服務業、紡織業、農業、菸草、醫藥、能源礦產、境外合作區等。主要中資企業有：中國華電集團公司、中國重型機械總公司、中國水電建設集團、中國大唐公司、廣東外建、上海建工、雲南建投、江蘇紅豆集團、柬埔寨光纖通信網絡有限公司、優聯發展集團有限公司、中國免稅品集團有限公司、申洲有限公司等。江蘇集團牽頭在柬埔寨投資的"西哈努克港經濟特區"是中國商務部首批境外經貿合作區之一。一期規劃面積5.28平方公里，預計投資3.2億美元。截至目前，已有超過100家企業入駐。

表四 ：2013-2017年中國對柬埔寨直接投資情況【資料來源：中國商務部，《對外直接投資統計公報》

關於房產

國人大約都有個熱衷，那就是到哪都看看當地的房子是否值得投資。筆者查了過去若干年金邊房子價格走勢，可以看到柬埔寨房產總體呈現出非常好的上升態勢，但往往也會有一些階段性的窪點。

表 金邊房價增長趨勢 【數據源:GlobalPropertyGuide】

在柬埔寨， 外國人不能擁有柬埔寨的土地，所以他們只能買公寓。購買公寓爲永久產權。筆者瞭解從全球資產網站上查到位於金邊主要住宅區的公寓，75平方米,公寓每月租金600美元；120平方米,每月約1,500美元。金邊的單位總租金收益率，即完全出租的單位投資總回報率，介乎3.％至6％。

表 ： 金邊公寓及別墅購價、出租價格及回報率 【數據源:GlobalPropertyGuide】

爲驗證查閱數據和實際的體驗在當地朋友導遊下，筆者選中在金邊的太子中央廣場樓盤。這是一個離皇宮只有幾公里的高層公寓，樓盤公路兩側是各議會、部級單位，所在的位置猶如在北京的長安街。看房看地段，這個算是一個極佳的位置。下圖是筆者在該樓盤詢參觀公寓內景。

圖一 樓盤所在周邊是及外觀

圖二 太子中央公寓內景

在銷售處諮詢了銷售人員，作爲在中國的遊客如果在柬國購買公寓如何購買,是否可以按揭，說是可以的，在柬埔寨購買房產和國內購買基本一樣，也可以申請柬國銀行的按揭。銷售人員覈算了一套約爲37平米的公寓爲例,購買總價約爲10萬美元，首付3萬美元，，月租630美元基本可以抵供588美元。

圖三 圖爲太子中央廣場一套約爲30多平米的公寓價格

據筆者跟當地業內的朋友諮詢瞭解，金邊的住宅性質的公寓購買人羣是 ,本地：其他國家：中國是1：3：6.

一些考量

在踩盤過程中，筆者帶着憂慮問了當地的朋友，這個高的租房的房價對於當本國的工薪階層如何能負擔得起？ 朋友說其實是當地的供需關係決定了價格，光在金邊的外國人就有30萬，他們中大部分是跨國公司的高管和NGO組織的成員，都是不差錢的主。而金邊的公寓現有存量只有2.5-2.8萬套，別說當地人了，就是老外都滿足不了；另外，隨着中方企業進駐，大量的隨行工作人員和家屬對良好的居住房屋需求也大幅度提升。難道讓這些高管去租當地的排屋（就是當地的農民房），何況，房租還是公司支付。

當地的精英和本地消費也在迅速崛起中，而且，每年都有30-40萬人湧入金邊，他們也是金邊房產的潛在買家。

從人民幣資產保值考慮，每年官方宣稱近年保持在4%之內（這個各位讀者自己自行感受吧，每年通貨率數據似乎每人都不同看法，這裏就以官方公佈爲參考）

表：中國 - 通貨膨脹率 【數據源：世界銀行】

除去每年不受國內通脹率外，投入10萬美元的資產，綜合考量房價增速和收益率按7%覈算，5年後至少保有 10*(1+7%)^5=14萬美元的資產。 當我們看不清楚未來如何發展時，回頭看看歷史中國過去高速發展，人口持續流入的城市推高的房產市場，現在的金邊或許是一個值得看的一個城市