摘要：近日，鳳凰網房產走訪松江新城板塊多個新房項目，發現板塊內新房去化速度明顯放慢，有樓盤開盤8個月未簽約一套，有部分樓盤的價格出現鬆動，購房者的心態出現分化，開始由“搶着買”變爲“考慮考慮”。另外，在小編查詢網上房地產時，發現了一個“特別”的樓盤——位於松江新城板塊小崑山鎮的中海九峯裏項目，項目於2018年8月份開盤，至今8個月時間，網上房地產上未有任何簽約。

隨着城市建設的不斷外擴，遠郊新城的概念越來越凸顯。2001年，上海建設郊區新城的目標也就應運而生，包含嘉定新城、松江新城、臨港新城、青浦新城、奉賢新城、金山新城和崇橋新城等新城。

這七大新城，各有各的規劃，各有各的定位，當然房價也漲勢各異，但他們對於上海都同等重要。現如今，18年過去了，經過十幾年的發展和建設，七大新城現狀如何？各自又處於怎麼樣的水平?哪個新城表現亮眼？哪個又“屈居人後”呢？

在這個乍暖還寒的時節，就讓鳳凰網房產帶領着大家來一場七大新城樓市調研之旅，爲大家還原一個真實的七大新城樓市。

第3站

七大新城系列之松江新城

現如今，新城的概念越來越凸顯，越來越多曾經熱炒如今冷卻的“新城”進入我們視野。城市外延式擴張固然會帶動周邊區域的發展，但新城區發展完全成熟需要長期過程，而一些區域房價顯然早已炒了上去。

目前，七大新城中開發比較早的松江新城迎來了這樣一個尷尬，當投機型購房需求萎縮過後，“概念炒作”下的新房市場，房價畸高，去化緩慢。據易居研究院發佈的上海新建商品住宅庫存面積數據顯示，2006年松江新城新房成交均價爲6213元/㎡，2018年新房均價漲至39801元/㎡，12年時間房價上漲近640%，房價遠遠高於同時期發展的嘉定新城（35315元/㎡）房價。

近日，鳳凰網房產走訪松江新城板塊多個新房項目，發現板塊內新房去化速度明顯放慢，有樓盤開盤8個月未簽約一套，有部分樓盤的價格出現鬆動，購房者的心態出現分化，開始由“搶着買”變爲“考慮考慮”。

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概念下的松江新城 配套日趨完善

規劃之初，新城界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規劃中的旗天路。而在新一輪規劃中，北起賣新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊區環線（原A30），東接閔行，由新城南片區、新城北片區、工業園區和科技園區4個片區組成。

圖/來源於網絡

松江新城是開發時間較長的新城，最初大學城的建成帶來大量大學師生，提高了板塊內人口素質與人文底蘊，這是新城的雛形，也是有別於其他新城最大的特色。目前，新城已經成爲規模、環境好的新型城鎮，交通和配套方面也日趨完善。

如今，交通方面除了有地鐵9號線，還有松江現代有軌電車示範線T1、T2的加持，未來松江新城內部有望建設三條有軌電車線路，分別爲T3線、T4線和T5線，把現代有軌電車打造成新城內部相對獨立的骨幹型公共交通系統，填補新城在軌道交通和常規公交之間運能服務空檔。

圖/鳳凰網房產拍攝

同時，在這些年的發展中，松江新城不僅有了新興的萬達廣場、三湘商業廣場，還有之前零零散散開業多年的商業廣場，未來還有建設中的商務區商業，都直接提升了板塊的價值。

圖/鳳凰網房產拍攝

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高房價下的新城 樓盤開盤8個月未簽約

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目前，松江新城房價4萬元/㎡是“起步價”，大學城片區的房價更是直奔5萬/㎡……這麼貴的房子，到底多少人能買得起？

近日，鳳凰網房產小編來到了位於廣富林路上的合景天悅售樓處，上午十點左右，售樓處冷冷清清，除了小編之外，僅有2-3組購房者在看房。該樓盤目前在售121㎡洋房和99㎡小高層房源，置業顧問介紹說，由於項目當初拿地價格比較高，加上項目本身屬於中高端改善產品，因此相對於板塊內其他產品，價格比較高，洋房單價單價約51000元/㎡起，小高層單價約47000元/㎡起。

圖/來源於網絡

當小編詢問目前還剩下多少房源在售時，置業顧問表示，目前還剩小部分房源在售，好的樓層的房源基本上已經售罄，但當小編查詢網上網地產時，發現開盤近3個月時間，項目簽約不足百套。

圖/來源於網上房地產截圖

置業顧問給小編推薦了一套位於5樓的小高層房源，建築面積在99㎡，總價480萬左右，摺合單價4.8萬/㎡左右。當問及有沒有優惠時，置業顧問表示目前沒有任何優惠，房價已經到底，目前是在賠本賣。並表示，如果小編有意向的話，儘早出手，不然後期不一定能買到好的房源。

隨後，小編又來到了另一家在售的樓盤——信達藍尊，偌大的售樓大廳裏，並沒有看房的顧客，一片蕭條感。見小編進來，置業顧問立即迎上來開始給小編介紹起樓盤。

置業顧問表示，信達藍尊目前尾盤在售，可選擇的房源並不是非常多，建面約77㎡、89㎡、90㎡、126㎡三房房源，均價43000元/㎡。項目是現房，前期房源已交房，並且有業主入住，但是通過小區空調安裝情況發現，小區入住率並不是非常高。

圖/鳳凰網房產拍攝

與合景天悅不同的是，置業顧問毫不避諱的告訴小編，項目前幾天是99折優惠的，目前如果購房方式好的話，也可以幫忙申請到99折的優惠。

從售樓部走出來，小編髮現，路邊已經有樓盤擺着大大的宣傳海報，而在2016年樓市火爆的時候，在街上幾乎很少遇到樓盤的宣傳海報。

另外，在小編查詢網上房地產時，發現了一個“特別”的樓盤——位於松江新城板塊小崑山鎮的中海九峯裏項目，項目於2018年8月份開盤，至今8個月時間，網上房地產上未有任何簽約。

圖/來源於網上房地產截圖

隨後小編搜索了項目開盤的相關報道，只有許些軟文宣傳，關於開盤去化幾乎沒有任何報導，在上海公證處網站也查詢不到任何搖號信息。

在小編前段時間實地走訪項目時，項目售樓處除了幾個閒聊的置業顧問之外，並無購房者，整個售樓處冷冷清清。

這與小編走訪前兩個項目的情況大相徑庭，爲什麼會出現這種差異呢？

其實，中海九峯裏遇冷，主要是兩方面的原因，一、價格高，在新城核心區域新房均價4萬/㎡的情況下，無配套無交通的小崑山新房卻賣4.2萬/㎡；二、地段偏，去過項目的人都會看到，在項目的外圍廣告欄上全是G60科創走廊的宣傳語，但是G60科創走廊卻與項目有段距離，幾乎不搭邊，有種強加概念的感覺。

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沉寂一年 二手房市場開始活躍

與新房市場蕭條相比，二手房市場明顯熱鬧許多。小編在走訪市場也發現，在新房價格居高不下的影響下，二手房市場看房的人多了起來，成交情況也不錯，交易量較去年相比，幾乎翻倍。

松江新城板塊一資深經紀人透露，“新城板塊的二手房市場交易量較去年同期差不多翻番，成交價和去年同期差不多，但是議價空間變小，部分房東沒有去年那麼好談價了，因爲市場火爆，有些人覺得會漲”。

當問及門店客戶是否有增加的時候，他表示“至於上門客方面，也沒有多大變化，因爲現在都是網絡上看房諮詢，然後在實地看房，總體來講，客戶比以前有增加”。

圖/鳳凰網房產拍攝

新房的高房價帶動二手房的成交，該經紀人表示，“由於板塊新房價格幾乎是4萬/㎡打底，價格偏貴，而周邊次新房價格卻在3.5萬-4萬/㎡，且位置和學區優於新房，因此板塊目前二手房比新房更火爆。”

小編查詢近期的成交價格，發現合景天悅有房源單價達到53869元/㎡，而周邊次新房掛牌價在43889元/㎡，由此看來次新房價格還是很有優勢的。

圖/合景天悅一房一價表

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新城板塊價值被提前透支了？

作爲上海較早發展起來的新城，板塊已經成熟，土地的供應並沒有其他板塊多，所以松江新城的庫存量並不算多，供應量有限，未來松江新城板塊的房產會以二手房主導。

由於在開發建設高潮的松江大學城及松江新城初期，新城板塊購買者多爲投資客，自住購房者比例較低，板塊內人氣未形成，加上板塊產業支撐少，產業園小；住宅環境雖然好，但離就業的距離遠，居住的時間成本高。因此，前期松江新城一直在唱着“空城計”。

但自從軌道交通9號線開通以後，帶動了人流，這一現象已經改觀。加上近年來，松江區啓動G60科創走廊的建設，以松江新城爲核心，集中佈局松江新城國際生態商務區、松江新城總部研發功能區和松江大學城雙創集聚區。

如今，松江新城已完全“出落”成一個全新的城市。