把廣鋼新城形容爲廣州中心城區一手房供應量的“地表最強”基本上不會有異議。

在整個城市舊改進程都在加速推進的當下，廣鋼作爲市中心舊廠改造的樣本，未來也將提供更多的參考經驗。

不過其實，目前南區+北區已經有10多個樓盤屹立的廣鋼舊廠（廣鋼集團白鶴洞地塊，面積168.1公頃），只是廣鋼新城的一部分。其他還包括鶴洞、東塱和西塱三條村（面積267.9公頃）。

整個廣鋼新城規劃用地總面積657.4公頃，廣鋼舊廠面積只佔約1/4。

不同的是，廣鋼新城首個商品住宅樓盤2015年已經開賣，但廣鋼三個村的舊改，卻還在路上。

直至近日，廣鋼三村之一的東塱終於達成舊改協議！新的戰隊加入。

這意味着，未來廣鋼的擴容將有實質的進展。

但在一片恭喜聲中，你可能未必知道，廣鋼的“一廠三村”，其中一村舊改敲定，但另有當年樓面地價3000多元一方拿地的項目卻還未推出！

東塱村

東塱村位於芳村片區東南部、東臨珠江、西臨西塱村、北靠廣鋼集團、南依廣州醫藥港，更新面積約59.02公頃，其東南側未來規劃有地鐵10號線東沙站。

△來源：東塱之家。高樓爲廣鋼新城在建樓盤

東塱村舊改也不是一蹴而就：

首次表決

2015年8月，東塱聯社已進行首次改造意願和改造方式股東代表表決，同意率爲84.8%；

改造擱置

受地塊規劃、改造難度等等因素影響，舊改被擱置了2年多；

再度表決

今年2月，東塱聯社再對改造意願、改造方式、改造模式實名錶決，最終表決同意率爲83.54%，順利通過改造方案；

進入實操

上月，東塱村聯社召開股東代表大會，股東們以100%的投票通過率同意有關東塱聯社舊村改造相關事宜，村舊改進入實際運作階段。

此外，東塱村舊改初步方案出爐。

根據“東塱之家”（東塱聯社公衆號）展示的規劃圖，未來村內將建設5所學校，包括2所幼兒園+1所小學+2所初中。

△來源：東塱之家

目前距離東塱村最近的是廣鋼新城南區在售的樓盤。

鶴洞村

位於鶴洞立交拐角，處於芳村大道南和鶴洞路的夾角，距離地鐵廣佛線鶴洞站1公里左右。

鶴洞村改造因涉及《廣鋼新城控制性詳細規劃》及《白鵝潭地區控制性詳細規劃》兩個相關已批規劃，一直備受關注。

雖然在2016年，鶴洞村已納入《廣州市2016年城市更新項目和資金計劃》，不過在去年1月，改造方案獲得9成以上村民支持之後，進程沒有太大的進展。

去年7月，市城市更新局正式印發實施《廣州市2017-2019年城市更新土地保障計劃》，又提到加快荔灣鶴洞村全面改造。

但其實，早在2007年，鶴洞周邊已經有經營性住宅用地出讓。

當時，荔灣區芳村白鶴洞大街以南地塊，被白天鵝房產以1400萬元（摺合樓面地價3638元/㎡）奪得。（白天鵝房產爲廣東旅控集團旗下企業，白天鵝賓館、白雲賓館同屬旗下。）

但時隔十餘年，廣鋼新城的成交樓面地價也已經10倍於當年。

去年年底廣東旅控集團的公開消息還顯示：

白天鵝房產於2007年12月通過公開招拍掛方式獲得住宅用地，因政府規劃調整至今未能開發，須納入鶴洞村整體改造。

真是好事多磨。

鶴洞村南邊爲廣鋼中央公園（規劃中）北區，現已開發有7個一手樓盤，未來鶴洞村周邊將會湧入不少大型社區和居住人口。

當前，周邊一手樓價在4.5萬-5萬元/㎡上下，在售戶型三至四房較多，偏向改善型買家。

目前，關於鶴洞村舊改的最新規劃情況尚未真正出爐，不過其交通配套已先行。

2016年9月，佛山地鐵11號線鶴洞東站已開工建設，位於鶴洞村東側，與有軌電車廣鋼線（規劃中）接駁。

該線路直通順德，居民來往廣佛兩地用時縮短不少。

西塱村

西塱村位於荔灣區的西南部，臨近花地大道南，毗鄰廣鋼新城，靠近地鐵一號線、廣佛線西塱站。

8月26日，荔灣區西塱村啓動了舊村改造意願表決工作，投票率達99%，最終表決同意率爲86.19%，達到廣州市城市更新改造政策所規定的表決率，順利通過表決。

根據西塱聯社舊村全面改造意願表決通知書上顯示，此次西塱聯社將採取“合作改造”模式啓動舊村全面改造工作。

可以說，西塱村的改造已經邁出了重要的一步，就看最後能引來哪隻金鳳凰了。

新隊友加入 現有庫存量巨大

新的發展商加入，讓人對未來廣鋼板塊如何在廣州樓市中做強做大充滿憧憬。

但一個事實也不容忽視，目前的廣鋼舊廠，一衆樓盤競爭就已經接近白熱化。

並且，廣鋼也是目前市區庫存最充足的一個區域。

雖然根據《2018廣州經營性用地供地藍皮書》，廣鋼新城今年只有一宗宅地推出。

佔地面積2萬多㎡，顯得難能可貴。

但來自合富研究院的數據顯示，原芳村區內庫存高達86萬㎡，其中60萬㎡來自廣鋼新城。

加上廣鋼未來還有已經成交但未推出的地王項目，需要多久才能消化完庫存？

如果舊改順利進行，越來越多的新項目要加盟這個“地表最強”戰隊，這裏未來又如何祭出吸引外區買家置業的法寶？

新隊友奧園，其產品又將如何打造，才能與廣鋼現有的絕大多數“國家隊”一較高下呢？

只能拭目以待！

責任記者|劉秋梅

責任編輯|郭嘉明