作者 | 覓窩編輯部

似乎武侯金茂府從來就不缺話題。

金茂府首批次售罄的消息，短時間又成爲業內的新聞。作爲預售價29999元/㎡的住宅項目，“金茂府現象”帶出一系列話題，每家媒體的過往文章裏總有一篇金茂府的解析，他們站在自己的角度試圖分解武侯金茂府“里程碑式”的產品特質。

用發展的眼光來看，武侯金茂府顯然是成都樓市的一個全新住宅樣本，不論是產品實力還是整個營銷線的打法，都值的去觀摩，至少目前在綠色建築方面，武侯金茂府走在最前面。產品理念和提供的人居樣本都具備話題性。

鑑於此，覓窩君對武侯金茂府產生了四大疑問，這些疑問是真實存在的問題？還是武侯新城在市場環境下的突破口？不妨往下看:

疑問一：武侯新城與武侯金茂府的關係

網上關於武侯新城，各種溢美之詞，說實話，有些泛化。久而久之，接受了這些信息的每個人，就容易產生一種幻覺美好。

看過《楚門的世界》這部電影的朋友，多少在內心會反思這種由大衆媒介所建構起來的世界，但我們更多時候，卻無力抗拒，甚至渾然不覺。

電影《楚門的世界》▲

如果說，這是一種現實的話，那另一種現實就是用我們的腳步，親自丈量這座新城。

沿着武侯大道外穿三環，一直延伸方圓20多公里範圍，就是武侯新城。規劃上說的很清楚，這是當前武侯區着力打造的“產城融合”新板塊，奔着“職住平衡”而來。

之所以說產城融合，核心支撐點就是要逐步落實電商產業總部集羣和特色產業集羣。比如大名鼎鼎的京東集團，西南總部日前已落戶這裏的電子商務聚集區。據說，這個聚集區是成都66個產業功能區之一。

現實的講，圍繞電商產業而形成一定規模的產業集羣，放眼未來幾年，外界毫不懷疑。

武侯新城作爲一種生活居住區，至少從硬件上說，未來幾年非常值得期待。第一，地鐵網絡確實很發達，比如3號線、9號線、10號線、17號線、33號線；第二，大型商業配套初具規模，已有萬達廣場、新城吾悅廣場，還有龍湖紫都城等，第三，教育、醫療，武侯區更不會吝嗇，在此不再一一列舉。

如果要說缺點，最大的硬傷就是航線，太稠密，噪音很大，與雙流國際機場直線距離僅6公里。剛好，武侯金茂府就在這裏。

金茂府區位▲

我們來看一下金茂府系標杆的大寧金茂府、北京廣渠金茂府等一線產品，跟武侯金茂府一樣，貫徹的都是中國金茂“核心城市、核心地段”的項目獲取戰略，但唯一不同就是，武侯金茂府受航線影響較大。

以大寧金茂府爲例，上海一地產朋友告訴說，這個項目地處閘北，也是當年地王，本身這個區域在上海並不咋好，就像成都城北一樣，但併入靜安區後，卻成了靜安區着力打造的新板塊，各種配套設施投入很大，所以造就了上海傳奇樓盤。但這個項目並無航線影響。

如果你對航線噪音不介意，在筆者看來，武侯金茂府這個盤以27000元-30000元的單價，還是值得入手的。作爲一個定位高端改善型樓盤，假使你出門就有公園，但聽到一陣又一陣的轟鳴聲，你是否還有心思散心？

疑問二：投入產出比考量

我們都知道，武侯金茂府這個盤2017年拿地時的樓面地價17160元/平米，曾創下成都土拍的新紀錄，這跟上海大寧金茂府一樣，都是“地王”樓板價。

2014年初，中國金茂斥資101億搶下閘北靜安地塊，成交樓面價47609元/平方米，溢價率111.6%，這就是全國第五個金茂府，也是上海首個金茂府。上海地產朋友說，“首批開盤的小戶型銷售價格已經是在賠本賺吆喝了，再加上金茂系本身就是豪宅系產品，到二期大戶型開售的時候均價已上升到8萬~9萬的區間，再加上閘北併入靜安區，自然價格高企。”

從預售節點看，大寧金茂府2015年首批次預售，雖然市場很低迷，但推出的多爲總價門檻低的中小戶型，當年單盤預售總金額60億元，拿下全國商品房住宅銷售額第七、上海第二的銷售奇蹟。次年，上海樓市在全國率先升溫，這時幾百平的大戶型產品開始發力。儘管2017年出臺滬四條，但口碑、名聲在外，憑藉上海那麼多實力買家，依然不愁賣，售價還能穩定在11萬左右。

“金宴中國”發佈會▲

反觀成都樓市，對於武侯金茂府來說，就沒那麼幸運了。拿地次年，就遇上“5.15”最嚴調控新政，不僅對外地客戶限購，還對新項目限價。所以，武侯金茂府一直在等一個最佳節點。

今年2月份，武侯金茂府順利拿到預售證，主要是推售165-195平米的小高層產品，一共162套，預售單價28600元/平米—31300元/平米，第一批次最終結果是普通搖號客戶成交37套，其中包含剛需家庭選購住房10套，普通家庭選購住房27套，“誠意金鎖定客戶”一共98套。

上週末，武侯金茂府傳來一批次清盤的消息，這意味着162套房源已有着落。但是，疑問也來了。除了參與直接搖號的37套之外，這意味着一批次162套中的125套屬於“誠意金鎖定客戶”認購。

第一，一批次房源算上地價、精裝價還有建安、營銷等成本，利潤率肯定不會好看。

第二，所謂“誠意金鎖定客戶”，即暫時不滿足購房資格的客戶，要滿足2年社保等落戶條件，所以這中間有個時間差。對於客戶來說，如果這期間限價放開，已認購的房源價格上漲，開發商可以單方毀約，這在之前並不是沒有案例可尋。

對於開發商來說，一套房收20萬元誠意金，加起來並不多，除了一部分土豪採取全款之外，相信一大比例還需要按揭貸款。這部分客戶因爲不符合網籤而不能網籤，也就意味着不能從銀行貸款，開發商的銷售回款會是一個較大的考驗，進而影響到項目的當期結轉收入和投資收益率。

問題是，武侯金茂府內部人士說，武侯金茂府的科技創新、軟性服務等投入在全國大約40個多金茂府中可以排進前三，但售價只是倒數前三。

疑問三：成都人能接受不開窗戶嗎？

2018年，成都有105天的處於污染中，雖然同比減少了16天，但是空氣質量仍然堪憂。

在這種大環境下，“綠色”成爲了中產階級以上人羣所追尋的生活方式，無論什麼產品，一旦和“綠色”沾邊，價格往往會高於價值。

網易CEO丁磊多年來執着於養豬，就可以看出高精尖人羣對健康深深的焦慮。所以金茂“販賣健康”也情理之中。

武侯金茂府概念圖▲

作爲成都第一個“府”系產品，武侯金茂府堅持了金茂的一貫的理念——“樹立中國高端生活品質新典範”。什麼是高端？不是面積大、價格貴就是高端。府系產品想表達的“高端“主要體現在它的科技系統以及“綠色、健康”的居住理念上。

其背後邏輯很簡單，健康是許多中高階層人羣的痛點，他們可能並不會在乎交通、配套，更多的關注點在於產品本身以及獲取的相應服務。

從產品設計可以看出，金茂府從水、空氣、溫度、溼度、光等方面進行了嚴格的把控，採用了防霧霾的新風系統、地源熱泵等環保能源系統，保證房屋的恆溫、恆溼、恆靜、恆氧、恆淨。

和普通的住宅相比，金茂府的房子就像被包裹在了安全氣囊裏面與外界隔離，無論外面是颳風、下雨、pm2.5爆表，都不影響房子裏的歲月靜好。

在新鮮空氣如此昂貴的今天，恆溫、恆氧算是金茂府最大的亮點。

但爲了房間內的恆溫效果，室內基本告別開窗通風。有熟悉這個領域的業內人士說，冬天還好，夏天的熱空氣進入之後，房間頂部的毛細管網遇冷後會滴水。對於習慣了開窗的成都人來說，封閉式生活在一時之間還是難以接受，即使金茂府保證了不開窗同樣可以保證新鮮空氣。

樣板間▲

金茂所追求的綠色健康基於室內與室外隔離，開了窗之後新風系統、恆溫系統效果都大打折扣，如果真的要最大限度的實現金茂的設計理念，就勢必要放棄開窗。

問題是，成都人能接受不開窗戶嗎？時間會給出答案。

疑問四：“去售樓部化”造IP？

目前金茂府首批次已售罄，對於此類高端項目，後期如何樹立品牌調性覓窩君很好奇。

此前與金茂府相關人士聊過接下來的打法，他們表示會培育屬於金茂府的IP，IP在今年即將呈現。

在金茂府售樓部一樓有700平米的空間，武侯金茂府決定做成屬於金茂自己的藝術文化類IP空間，每月做定期的私享會，當然按照金茂府一貫的打法，一定會玩出不一樣的有品質的私享會。涵蓋財經類論壇，藝術展，打造一張金茂私享會IP王牌。

目前武侯金茂府正在密集和一些財經大咖、高端藝術類資源洽談。

另外，武侯金茂府售樓部屬於有商業產權的售樓部，售樓部的整體設計和品質感也是成都市面上屈指可數的品質樣本，金茂府早就規劃好了這一IP。

接下來新批次房源或將會採用“無紙化”的銷售方式，銷售將不再幹巴巴爲客戶講解，而是親身帶客戶來實體展示區體驗，體驗武侯金茂府的科技系統，小區內部的園區打造，或許只有體驗後才能感知金茂府的舒適居住體驗。

武侯金茂府會提供“試住體驗”感受26度的空間，對於夏天過於溼熱的成都而言不失爲一種福利，未來科技人居館會成爲居住風向標？武侯金茂府營造的人文藝術圈層又會傳遞出怎樣的創新理念？

策劃：覓窩新媒體

編輯、撰文：覓窩編輯部

如侵權請來函告知，我們將24小時內刪除