在楼市一片悲观论调之下，昨晚地产一哥的财报数据格外引人注目。

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三季报华丽登场

10月25日晚，万科公布了2018年第三季度的财报，财报里所显示，万科第三季度的净利润创了历史新高，达到了139.85亿，同比增长了26.09%。

与此同时，万科也开启买买买模式，三季度拿地近500亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

深圳万科总部中心（资料）

同时，万科第三季度的营业收入也达到了1760亿，同比更是增加了50.32%，单从这些数据上看，万科今年第三季度的业绩可谓是十分的亮眼，无论是营业收入还是净利润纷纷都出现两位数的增长幅度。

从三季报的财务数据来看，万科今年前三季度实现了营业收入1760.22亿元，同比增长50.32%，归属于上市公司股东的净利润139.85亿元，同比增长26.09%，其中第三季度实现营业收入700.5 亿元，同比增长 48.1%，净利润48.61亿元，同比增长28.31%。并且1-9月，万科房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5%，截至 9 月底万科的账上有货币资金 1327.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的865.9 亿元，资金流充足。

今年三季度，万科房地产业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入人民币669.3亿元，同比分别增长51.2%和49.7%。房地产业务的总营收占比超过95.5%。

万科房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%。1-9月，万科房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点。

今年1到9月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额人民币4315.5亿元，同比均增长8.9%。

今年前九个月，万科累计实现营业收入人民币1760.2亿元，同比增长50.3%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币139.8亿元，同比增长26.1%。

今年前三季度，万科的ROE为10.04%，同比上升0.51个百分点。

● 计提存货跌价准备，将影响归母净利润

万科三季报提及，鉴于部分城市房地产市场调整，集团将对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末，存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。

1-9月，本集团计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。

万科在同日发布的《董事会第十六次会议决议公告》中称，2018年9月末，公司存货跌价准备余额为人民币413,850.97万元，较2017年末增加人民币252,530.03万元。

存货跌价准备是指由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分，应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，并计入存货跌价损失。

● 三季度经营和投资现金流净流出

9月的万科秋季例会中“活下去”的标语，让万科抢尽了媒体版面的头条，一时间现金流状况在行业中不错的万科，让同行们都感到“瑟瑟发抖”。

截至今年9月底，万科持有货币资金人民币1327.7亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币865.9亿元。在有息负债中，66.1%为长期负债。至少，三季报的数据不会让万科“活不下去”。

万科在三季报中称，集团坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。

但值得注意的是，因为经营规模扩大、对外投资规模扩大等原因，万科今年前九个月的经营和投资活动净现金流均为净流出，同比去年的降幅分别为254.02%和148.23%。

此前有分析称，结合郁亮的发言，“聚焦、收敛”的策略，万科的业务线将出现阶段性调整。

他判断，万科在未来会进行业务线的收缩：1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新业务。这两项调整，都是基于上面那两个不可预期而发生的。简言之，现金流第一。

● 租赁业务、物流仓储业务稳步推进

作为地产企业转型的先锋，基于其“城乡建设与生活服务商”的战略定位，万科三季度继续推动非开发业务有序发展。

万科自2014年以来布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务，长租公寓业务当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

截至9月底，万科的租赁住宅业务累计开业项目超150个；今年8月，万科发行了2018年第一期住房租赁专项公司债，利率为4.05%。

除了租赁业务外，物流仓储业务也是万科发展的关键方向之一，将物流仓储服务业务定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。

报告期内，万科物流仓储服务业务新获取项目19个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约157.2万平方米。截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米，较半年报的总建筑面积626万平方米环比增加了25.1%。

● 郁亮铁令应对6300亿回款

就在国庆节前，作为多年的行业龙头，万科集团董事会主席郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标。

郁亮表示：“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”

郁亮说： 如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

万科三季度业绩报告显示，截至三季度末，公司存货账面价值为7078.93亿元，创历史新高。

从周转能力看，公司存货周转天数比之二季度有所减少，上半年存货周转天数为1601.42天，创历史新高，而到三季度，这个数额有所回落，为1534.96天。

对此，有业内人士表示，目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。

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房企打响价格战以促回款

实际上，多名业内人士指出，万科的回款已经算是行业里比较理想的。目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。若库存加大，周转减速，将影响企业短期偿债能力。在调控日益收紧、需求减少的情况下，房企之间也面临着竞争，特别是龙头房企，卡位非常重要。“取得竞争优势最好的方式就是掀起价格战。”

据多家媒体报道，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89-110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万到298万元/套，相当于6折甩卖，10月1日开盘的206套房源当天售罄，去化率100%。

国庆期间，关于“碧桂园在华东区域多个楼盘实施大幅度降价”等消息在..中传播。碧桂园随后表示，确实推出了降价促销措施，但不是全面降价或者是大面积降价，只是在个别城市的个别项目进行了打折促销，如有些销售情况不太好的四五线城市。

碧桂园同时称，在国庆长假期间，包括万科、恒大都推出了促销措施，碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后做出的跟随动作。总体来说，这是目前市场环境下随行就市的一个选择。

房地产研究机构克而瑞之前发布的研报称，实际上折扣意愿于今年8月底开始增强。

中国基金报指出，在上半年，除了恒大2月推出全国楼盘享基础优惠8.8折，碧桂园滁州部分项目出现特价房7.9折优惠比较亮眼外，整体行业折扣在9.5折左右，企业整体让利意愿不强。

以恒大全国性折扣为起点，多家房企开始跟进让利。从整个三季度来看，7-8月份之间房企整体折扣力度仍不明显。

但从8月27日，中海地产南宁多盘联动，8折礼惠全城，8月30日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后，房企开始关注折扣，多家房企也跟进打折。

在9月，阳光城广西区域推出“9月购房特惠季，7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动，首付1成，首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

针对下半年的促销活动，阳光城方面表示, 9月份是其冲刺千亿的月份，也是阳光城的首个千亿，会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季，推出一系列营销活动，但是每个区域根据销售情况，具体优惠方式和力度不同。

新城控股也表示，促销动作肯定有，但各地城市情况不一，暂时没有统一的促销动作。预计随着房企冲刺全年销售目标，下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

来源：Vsat资讯