在樓市一片悲觀論調之下，昨晚地產一哥的財報數據格外引人注目。

1

三季報華麗登場

10月25日晚，萬科公佈了2018年第三季度的財報，財報裏所顯示，萬科第三季度的淨利潤創了歷史新高，達到了139.85億，同比增長了26.09%。

與此同時，萬科也開啓買買買模式，三季度拿地近500億元，相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

深圳萬科總部中心（資料）

同時，萬科第三季度的營業收入也達到了1760億，同比更是增加了50.32%，單從這些數據上看，萬科今年第三季度的業績可謂是十分的亮眼，無論是營業收入還是淨利潤紛紛都出現兩位數的增長幅度。

從三季報的財務數據來看，萬科今年前三季度實現了營業收入1760.22億元，同比增長50.32%，歸屬於上市公司股東的淨利潤139.85億元，同比增長26.09%，其中第三季度實現營業收入700.5 億元，同比增長 48.1%，淨利潤48.61億元，同比增長28.31%。並且1-9月，萬科房地產業務的毛利率爲27.8%，較去年同期提高4.5%，截至 9 月底萬科的賬上有貨幣資金 1327.7 億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和的865.9 億元，資金流充足。

今年三季度，萬科房地產業務實現結算面積579.2萬平方米，貢獻營業收入人民幣669.3億元，同比分別增長51.2%和49.7%。房地產業務的總營收佔比超過95.5%。

萬科房地產業務第三季度實現銷售面積866.7萬平方米，銷售金額人民幣1268.9億元，同比分別增長9.0%和6.7%。1-9月，萬科房地產業務的毛利率爲27.8%，較去年同期提高4.5個百分點。

今年1到9月，萬科累計實現銷售面積2902.1萬平方米，銷售金額人民幣4315.5億元，同比均增長8.9%。

今年前九個月，萬科累計實現營業收入人民幣1760.2億元，同比增長50.3%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣139.8億元，同比增長26.1%。

今年前三季度，萬科的ROE爲10.04%，同比上升0.51個百分點。

● 計提存貨跌價準備，將影響歸母淨利潤

萬科三季報提及，鑑於部分城市房地產市場調整，集團將對存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至報告期末，存貨跌價準備餘額爲人民幣41.4億元。

1-9月，本集團計提的存貨跌價準備，考慮遞延所得稅因素後，影響稅後淨利潤-22.8億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤-19.6億元。

萬科在同日發佈的《董事會第十六次會議決議公告》中稱，2018年9月末，公司存貨跌價準備餘額爲人民幣413,850.97萬元，較2017年末增加人民幣252,530.03萬元。

存貨跌價準備是指由於存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低於成本等原因，使存貨成本不可以收回的部分，應按單個存貨項目的成本高於其可變現淨值的差額提取，並計入存貨跌價損失。

● 三季度經營和投資現金流淨流出

9月的萬科秋季例會中“活下去”的標語，讓萬科搶盡了媒體版面的頭條，一時間現金流狀況在行業中不錯的萬科，讓同行們都感到“瑟瑟發抖”。

截至今年9月底，萬科持有貨幣資金人民幣1327.7億元，高於短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣865.9億元。在有息負債中，66.1%爲長期負債。至少，三季報的數據不會讓萬科“活不下去”。

萬科在三季報中稱，集團堅持以現金流爲基礎的真實價值創造，保持財務、資金狀況的穩健性。

但值得注意的是，因爲經營規模擴大、對外投資規模擴大等原因，萬科今年前九個月的經營和投資活動淨現金流均爲淨流出，同比去年的降幅分別爲254.02%和148.23%。

此前有分析稱，結合鬱亮的發言，“聚焦、收斂”的策略，萬科的業務線將出現階段性調整。

他判斷，萬科在未來會進行業務線的收縮：1、階段性迴歸房地產開發主業。2、階段性減掉一些新業務。這兩項調整，都是基於上面那兩個不可預期而發生的。簡言之，現金流第一。

● 租賃業務、物流倉儲業務穩步推進

作爲地產企業轉型的先鋒，基於其“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，萬科三季度繼續推動非開發業務有序發展。

萬科自2014年以來佈局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業務確立爲核心業務，長租公寓業務當前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類產品。

截至9月底，萬科的租賃住宅業務累計開業項目超150個；今年8月，萬科發行了2018年第一期住房租賃專項公司債，利率爲4.05%。

除了租賃業務外，物流倉儲業務也是萬科發展的關鍵方向之一，將物流倉儲服務業務定位爲智慧物流園區和產業園區綜合服務商。

報告期內，萬科物流倉儲服務業務新獲取項目19個，總建築面積（指可租賃物業的建築面積）約157.2萬平方米。截至9月底，物流倉儲服務業務總建築面積約783萬平方米，較半年報的總建築面積626萬平方米環比增加了25.1%。

● 鬱亮鐵令應對6300億回款

就在國慶節前，作爲多年的行業龍頭，萬科集團董事會主席鬱亮將“活下去”作爲萬科未來三年的終極目標。

鬱亮表示：“儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”

鬱亮說： 如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因爲這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

萬科三季度業績報告顯示，截至三季度末，公司存貨賬面價值爲7078.93億元，創歷史新高。

從週轉能力看，公司存貨週轉天數比之二季度有所減少，上半年存貨週轉天數爲1601.42天，創歷史新高，而到三季度，這個數額有所回落，爲1534.96天。

對此，有業內人士表示，目前來看，高週轉幾乎成爲房企保證資金鍊安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱，一般非高端項目無法三年內清盤，那麼將影響企業短期償債能力。

2

房企打響價格戰以促回款

實際上，多名業內人士指出，萬科的回款已經算是行業裏比較理想的。目前來看，高週轉幾乎成爲房企保證資金鍊安全的“重中之重”。若庫存加大，週轉減速，將影響企業短期償債能力。在調控日益收緊、需求減少的情況下，房企之間也面臨着競爭，特別是龍頭房企，卡位非常重要。“取得競爭優勢最好的方式就是掀起價格戰。”

據多家媒體報道，廈門萬科白鷺郡國慶前夕開始調整價格，推出百餘套89-110平方米特價房，原價500萬元/套，優惠後爲278萬到298萬元/套，相當於6折甩賣，10月1日開盤的206套房源當天售罄，去化率100%。

國慶期間，關於“碧桂園在華東區域多個樓盤實施大幅度降價”等消息在..中傳播。碧桂園隨後表示，確實推出了降價促銷措施，但不是全面降價或者是大面積降價，只是在個別城市的個別項目進行了打折促銷，如有些銷售情況不太好的四五線城市。

碧桂園同時稱，在國慶長假期間，包括萬科、恒大都推出了促銷措施，碧桂園是在整個市場做了這樣一個選擇之後做出的跟隨動作。總體來說，這是目前市場環境下隨行就市的一個選擇。

房地產研究機構克而瑞之前發佈的研報稱，實際上折扣意願於今年8月底開始增強。

中國基金報指出，在上半年，除了恒大2月推出全國樓盤享基礎優惠8.8折，碧桂園滁州部分項目出現特價房7.9折優惠比較亮眼外，整體行業折扣在9.5折左右，企業整體讓利意願不強。

以恒大全國性折扣爲起點，多家房企開始跟進讓利。從整個三季度來看，7-8月份之間房企整體折扣力度仍不明顯。

但從8月27日，中海地產南寧多盤聯動，8折禮惠全城，8月30日，恒大針對旗下280個城市646個樓盤8.9折等特惠活動推出後，房企開始關注折扣，多家房企也跟進打折。

在9月，陽光城廣西區域推出“9月購房特惠季，7大項目禮惠廣西”活動。碧桂園南京仙林東四盤聯動，首付1成，首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優惠。

針對下半年的促銷活動，陽光城方面表示, 9月份是其衝刺千億的月份，也是陽光城的首個千億，會在全國開展“千億攻勢”特惠購房季，推出一系列營銷活動，但是每個區域根據銷售情況，具體優惠方式和力度不同。

新城控股也表示，促銷動作肯定有，但各地城市情況不一，暫時沒有統一的促銷動作。預計隨着房企衝刺全年銷售目標，下半年勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。

來源：Vsat資訊