觀察｜陷入長租公寓的深坑

摘要：國內長租公寓運營商們跟青客一樣，大多都是依靠燒錢維持擴張，深陷盈利困難的境地，與此同時，還有現金貸、倒閉、隔斷間和甲醛房等負面困擾。2018年的8月17日，時任我愛我家副總裁的胡景暉就指出，房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼爲代表的長租公寓運營商，爲了擴大規模，爭搶房源，以高出市場20%到40%的價格在收購房源，導致售房成本直接上升。

自如房源規模突破100萬間了，但它還不着急上市。

11月5日，體量遠小於自如的長租公寓品牌青客成功在納斯達克上市，成爲中國長租公寓第一股。自如另一位競爭對手蛋殼公寓，也於10月底向美國證交會遞交了招股書。

自2018年起，長租公寓就持續被現金貸、甲醛房和倒閉等負面信息困擾着，青客的上市，讓從業者稍微鬆了口氣。

但青客這次幾乎可以說是一次流血上市。

青客的募資金額幾乎減半，從原計劃的520萬股減至270萬股，最終以招股書中預期價格區間的最低位每股17美元發行，籌集金額從此前的1億美金，減少至4600萬美元資金。

招股書顯示，2017財年和2018財年，青客的淨虧損分別爲2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日爲止的9個月，青客的淨虧損爲3.73億元，高於上年同期的3.24億元，三年虧損累計11億。

成功上市後，青客CEO金光傑在“品牌公寓CEO年會”的活動上大吐苦水，他說，“有人指着青客的報表說，今年虧了好幾個億，去年也虧了好幾個億，這麼多年加起來虧了大幾個億，但換一句話說，是不是這幾年我們用自己的錢補貼了租客大幾個億呢？爲什麼我們都補貼大幾個億還要捱罵呢？這對我們太不公平了吧。”

能把青客帶到納斯達克上市的金光傑自然是聰明人，他何嘗不知道公開財務報表會，會讓青客陷入輿論抨擊，但現在的它已經到了即使自揭傷疤，也不能不上市的境地了。

財務數據顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的賬上現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元。按照2018財年虧損5.8億元的速度，青客的現金流難再維持一年，必須通過上市造血。

青客在招股書也承認，公司發展業務的支出可能會比預期更高，並且可能無法立即或大幅增加收入來抵消運營費用，因此可能會蒙受重大損失。

國內長租公寓運營商們跟青客一樣，大多都是依靠燒錢維持擴張，深陷盈利困難的境地，與此同時，還有現金貸、倒閉、隔斷間和甲醛房等負面困擾。舉步維艱。

環環嗜血

二房東的生意由來已久，在長租公寓還沒有出現時，就有不少個人房東在做這門生意。

一位長租公寓從業者告訴PingWest品玩，他們測算過，200個房間是一個個人房東的管理上限。這種個人瓶頸，可以通過公司化的運營解決，於是，一批長租公寓運營商應運而生。

分散式長租公寓的優勢在於有規模效應，當運營商手上所簽約的房間數量達到一定量級時，就可以攤薄成本。劣勢在於模式的穩定性不高，公司對於資產的管控力不強。今年房東決定簽約，明年就可以撕毀合作。

長租公寓的商業模式非常傳統 —— 公司從房東手上租下房源，將房屋重新設計，配備基礎傢俱設備，再以“二房東”的身份轉租給消費者。同時提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務。他們賺取的是收房和出租之間的差價和服務費。

爲了實現利益最大化，公租公寓需要以更低的價格從房東手上拿下房源，儘可能切割成更多的單間房，以更高的價格在更短的時間內將房間租出去。這其中有三個關鍵點，一是低價收房高價出租，二是提高入住率，三是降低空置率。在這三個關鍵點上都有故事。

低價收房，高價出租，我們知道這只是個理想狀態，現實情況是市場競爭者過多，爲了搶奪房源每個公司都在哄擡房源價格。

此前就有媒體報道，在2018年8月，房東準備以7500元/月的價格出租一套位於天通苑的120平米三居，自如開價8500元/月，蛋殼公寓開價9000元/月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬元/月，成功拿下這套房子。

2018年8月16日，北京住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確了“不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶佔房源，不得惡性競爭搶佔房源”等。

2018年的8月17日，時任我愛我家副總裁的胡景暉就指出，房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼爲代表的長租公寓運營商，爲了擴大規模，爭搶房源，以高出市場20%到40%的價格在收購房源，導致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形：一旦資金鍊斷裂，將出現房東驅趕租客的情況。

在這段發言後的第二天，胡景暉宣佈辭去我愛我家的職務。

各大長租公寓運營商自然不認可這個道理，當時蛋殼公寓執行董事長沈博陽就否認長租公寓在通過價格戰的方式攪亂市場，自如CEO熊林也表示，不存在參與市場不良競爭、哄擡房價的行爲。

我們自然沒有進一步證據佐證房租上漲和運營商擴張的直接關係，但胡景暉的判斷已經變成現實。先是房價居高不下，後是 運營商的資金鍊斷裂後，房東開始驅趕租客。

2018年8月，杭州長租公寓品牌鼎家“爆倉”，公司發佈通知稱因經營不善導致資金斷裂，停止運營。這件事把“租金貸”帶進消費者視線內。

“租金貸”指的是租客與運營商簽訂租約的同時，與金融機構簽訂貸款合約。金融機構爲該租客支付全年房租費用，租客則按月向金融機構償還貸款。大部分租客都是不知情的情況下，簽訂了該合約。

租客以爲自己在繳的是房租，實際上是在償還分期。

運營商和房東的支付時間是有時間差，運營商可以利用這個時間差，拿着這筆金融機構支付的租金，來搶佔市場或做其他投資。一旦投資失敗，資金鍊斷裂，長租公寓倒閉，收不到租金的房東自然要上門驅趕租客。但此時租客身上還揹着與互聯網金融公司的貸款，不僅沒房子住了，還要繼續償還分期。

另外爲了提升入住率，大部分運營商選擇在房源原有基礎上改造出隔斷間。一個更簡單的例子，長租公寓以6000元/月從業主手上租下一套兩居室，把客廳改造成隔斷間，可以出租給3戶租戶，每戶租戶的租金約3000元/月，這就多出了3000元的月租。這中間的利潤也隨之水漲船高。

2018年9月，北京市住建委聯合多部門開展了“治理房地產市場亂象”的專項行動，其中提到，爲不符合交易條件的“商改住”、“隔斷房”、“大棚房”等房屋提供經紀服務爲違法違規行爲。直到2019年3月1日，住建委又發佈消息稱，18家房地產經紀機構存在發佈羣租房、隔斷房、違反限購政策發佈虛假房源信息等違法違規行爲被查處。 即使政策明令禁止，隔斷間現象仍不能消失。

還有另一個熱點社會話題，自如房甲醛超標。2018年9月，一篇《阿里 P7 員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，文章裏講述了一名阿里員工住進了自如房半年後得白血病死亡。他的妻子在他死後，對他所居住的自如房進行檢查，發生該房甲醛超標。

實際上這是爲了降低空置率。長租公寓運營商從房東手上拿下房源，經過簡單裝修後纔出租給消費者。運營商從簽下該房源起就開始計算費用，房間空置時間越長，公司損失就越大。有不少消費者表示，曾參觀尚未裝修完畢的房間，有部分管家甚至會表示，“今天裝修完，明天就可以入住。”

說到這，我們自然也能理解，爲何房價居高不下，爲何會有現金貸，爲何隔斷房屢禁不止，爲何甲醛難以解決。 這裏的每個環節都與利益有關，環環嗜血。