【原创】据某物业网2018-11-19信息，今年以来，金华市婺城区人民法院已受理了各类物业服务合同纠纷案件近100件。其中中浙雅苑物业管理有限公司(以下简称雅苑物管)诉松涛苑小区原物业公司诉业主徐先生等人的欠交物业费案有点特殊，他们硬是把官司打到了市中级人民法院。

一、某些业主欠费长达3年之久，欠费者有自己拒交费的原因

现年50岁的徐先生是松涛苑的业主,今年7月,他因拖欠两年的物业管理费,被之前管理松涛苑小区的雅苑物管告上法庭,要求支付物管费2310.4元,滞纳金3742.8元。与此同时, 松涛苑小区另有56户欠费业主也被该物业公司告上法庭。他们其中拖欠物管费最长的达3年之久。经婺城区法院调解,先后有32户业主交清了物业费，因此，雅苑物管撤回了对他们的起诉。

另有25户业主拒绝了法庭的调解，他们虽认可欠费的事实,但以雅苑物管未能履行职责为由，拒绝交纳物业费。徐先生就是其中之一。他认为雅苑物管服务方面存在诸多瑕疵，未按《合同》要求履职，属于违约在先，无资格收取业主的物业费，只有在履行合同义务后方可收取。

二、有几位欠费业主诉说物管缺陷，作为拒交费的抗辩理由

1、业主徐先生列举了物管在服务方面的问题：

⑴ 雅苑物管未经业主同意，擅自出租小区公用场所谋利，允许广告公司在小区2号楼的楼顶设立广告牌；

⑵ 小区朝八一南街方向有一消防通道,被物业公司作为店面出租；

⑶ 2号楼旁的门卫房改成店面,原先约定在2006年2月前归物管无偿使用,可到期后物业公司并未归还业主,而是继续出租盈利；

⑷ 1号楼和2号楼的地下室是业主共有的,物管未经业主同意对外出租。

2、小区住户伍先生说：

去年,他停在小区内的车辆遭遇两次损坏,一次被刮花,一次被砸破玻璃，这两次维修费就已经超过了当年的物业费，为此他拒交了当年的物业费。

3、小区住户徐女士说：

⑴ 小区楼顶的蓄水箱不按规定周期清洗且存在漏水现象；

⑵ 值班门卫擅离职守去打牌；

⑶ 小区两幢高楼的增压泵突然停电，造成7层以上住户停水；

⑷ 2007年12月,小区价值近万元的消防器材被盗。据他们了解,搬走消防器材的正是小区保安,而小区保安称,自己刚来上班不久,是物业公司一名工作人员让他把原先放在传达室的消防器材搬走的。

三、为了公平对待已缴费业主，一审支持物业公司部分诉求

面对这些指证, 雅苑物管提交了一些证据,表明他们在今年1月1日退出松涛苑小区后,对多收的房屋租金已协商处理完毕；已按约于今年7月30日已将消防水枪头等应移交的物品移交给松涛苑业主委员会等。

最后，婺城区法院在一审中认为：

1、如果物管公司有不履行或不完全履行合同义务的情形,业主行使权利的最有效途径是通过业主大会或业委会向物管公司交涉维权，限期整改，并有权由业主大会决定是否辞退原物管公司、聘请新物管公司；

2、如果认为物管公司的行为损害全体或大部分业主权益，可在交涉未果的情况下,由业主大会决定,以业委会名义依法主张权利；

3、如果认为物管公司损害了个别业主权益，可在交涉未果的情况下，由个别业主依法主张权利。

4、但业主所欠物业费仍应当如数交纳，否则,将形成恶性循环,物业服务质量必将下降，最终损害的仍旧是大部分业主权益。所以,业主拒交物业服务费的行为,达不到“监督、促使物管公司提高服务质量”的效果。

5、松涛苑的部分业主未交纳物业服务费,相当于在免费享受服务。这对其他已交费业主来说不公平。其行为已经构成违约，应当承担违约责任、补交物业服务费。6、雅苑物管在提供该小区物业服务过程中确实存在诸多不尽如人意之处，法院判决由众业主交纳相关物业费,同时驳回雅苑物管要求欠费业主交纳滞纳金的诉讼请求。

四、坚持主张自己的权利，部分业主已选择上诉

根据地方《物业服务企业退出项目的管理办法》规定，在退出期间，对部分业主所欠交的物业费还必须给予结清。可以由原物业公司直接收取，也可以委托新物业公司代为收取，总之不能免交。

在此，笔者提醒大家，拒交物业费已纳入个人征信系统，所以一定要谨慎对待。根据我国明文规定，如果业主拖欠物业费，业委会与物管人员可上门催交，逾期不交纳的，物业公司可提起诉讼。对于判决生效后仍不履行的，将会按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

对于一审法院的判决，部分业主表示出不满情绪,从10月初至10月15日,部分业主在收到判决书的15天上诉有效期内,已陆续向市中级人民法院提起上诉，市中级人民法院对此案如何判决，我们将拭目以待。

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