原標題:中南置地王亞軍：中國房地產正進入“烏卡（VUCA）時代”

這個時代的企業需要成爲“練瑜伽的長跑運動員”。

林志願 / 整理

李惠聰 / 編輯

原龍湖戰略發展部總經理王亞軍，自今年3月便鮮少出現在公衆場合。

近日，在中南置地舉行品牌戰略發佈會，時隔半年王亞軍再次露面，並以中南置地以首席戰略官身份介紹了中南置地未來的佈局戰略以及對中國未來房地產的看法。

查閱公開資料可知，目前中南已經在全國100座城市，開發了300座樓盤，擁有80萬名業主。2018年，中南置地1-10月銷售總金額已達到1145億元，超過了2017全年銷售額。

在王亞軍看來，當下中國房地產已經進入“烏卡（VUCA）時代”，未來的房地產應該是一門“類金融+創意+精細化運營”的生意。

何爲烏卡時代？即他認爲當前行業面臨一個充滿易變性（volatility）、不確定性（uncertainty）、複雜性（complexity）和模糊性（ambiguity）的烏卡（VUCA）時代世界，戰略從規劃到實施，要求方向大致正確，而在執行中持續調整，調整速度需要越來越快。”

王亞軍表示表示，“未來3～5年，中南置地將圍繞具有空間價值長期上漲動力的城市和區域進行深耕，戰略方面仍然是雙航道發力，包括銷售型的住宅及少量配套銷售型商業，持有型的商業/酒店（包括重資產和輕資產）”。另外，其表示，早年間曾嚐到“超級大盤”苦果的中南置地，未來在聚焦城市降低開發風險的同時，還有意在拿地時控制單個項目體量，通過高週轉來規避市場風險。

以下內容爲新地產財經依據記者依據王亞軍在中南置地品牌發佈會上的演講內容整理。

房企容錯的空間越來越小

加入中南置地後，跟前同事聊起中南置地，他問“中南是國企嗎？”我說，“中南置地是100%的私企。”

事實上，中南這家民營企業已經在全國一百餘個城市開發了近300個住宅和商業項目，服務80萬業主，並且這個數字一直在增加。

從2015年開始，中南置地的銷售額業績持續高速發展，從2015年229億到2017年963億，到今年1-10月份的1145億。

在剛剛過去的二十年，中國房地產剛走出一個超級週期，一個向上的超級週期。

回頭看這是一個時代的機遇，這個機遇有幾個核心點。

第一，商品房市場從無到有。一個從無到有的行業開始的時候全是機會與機遇。

第二，中國進入WTO產生了非常重要的效率，一是產業的發展推動城市化，二是產業的發展帶來了財富的增加。

第三，同樣，中國進入WTO爲中國在全球分工奠定了更高地位。

第四，從2008年之後，國內的金融流動增性加。財富的流動在過去一直超過我們國內GDP增加的速度。

對中國房地產過去的二十年來講，這四點彙總在一起造就了一個完美的趨勢，每一個房地產從業人員都應該感謝這個趨勢。

然而，這個趨勢正在減弱，房企容錯空間也越來越小，整個行業的利潤池也在減少，而且大的公司越來越大，競爭力也越來越強，漸漸從羣雄逐鹿變成戰國時代。

在超級週期的時候做錯了一次，拿錯了幾塊地，憑着趨勢的良好可以補救回來，但現在趨勢減弱，再錯我們應該怎麼辦？

所以我說，這個行業未來是類金融+創意+精細運營的行業。

房地產——未來是類金融+創意+精細運營的行業

第一個類金融。全球資產60%是房地產，全球所有銀行的信貸業60%的信貸都放在房地產，所以房不能炒，但是它作爲保有財富的介質，這個價值全球公認，尤其可以抵抗通脹，甚至是預期之外的通脹，所以房地產類金融屬性不會變。

第二個創意，L.L.L.是指location、location、location。從這個角度來講，任何一個項目，任何產品都是不一樣的，因爲即使長得一樣的房子，經度、維度座標是不一樣的，價值的底層的邏輯是不一樣的，所以只有通過創意我們把真正每個項目的價值挖掘出來。

第三個精細運營。不管是在建造期還是持有資產之後的階段，精細運營都是非常重要的能力。在建造階段，通過經濟運營加快開發速度，做好品質讓客戶滿意；在持有資產運營階段，通過精細運營加大客單價。資產只有回報的時候纔有價值，否則加速就是一堆鋼筋、水泥、石頭，隨着時間的推移不斷貶值，這是行業的本質。

讓購房者生命變豐滿，房企便能不敗

這個時代，行業是變化的，所以一個企業要往前走，非常重要的一點是在變化中找到不變的東西，只有把生意建立在不變，或者慢慢變化的趨勢上，我們投資纔有價值。

可以看到，當下很多互聯網公司死的一塌糊塗，本質在於他們是變的。亞馬遜比較厲害，他們懂的是不變，把技術的變化當成一個工具，它不變的是什麼？客戶想要他想要的東西，想要便宜的買到，非常快的拿到，這是不會變的。

房地產是做空間的生意，房子是用來住的，但房子不僅僅是用來住的，這是非常重要的邏輯。

我們的生命是一段旅程，而空間房子是開展旅行的舞臺，我們在這個舞臺裏面出生、長大、上學、邂逅、結婚、喫飯、喝酒，所有這些都是在空間裏發生的。

從這個角度來講，空間的本質是什麼？空間的本質是在於如何爲人們提供讓他們的生命變得更豐滿，做到這一點房企便能就立於不敗之地。

深耕一二線、雙航道發展

首先，一二線都市圈是中南置地未來核心深耕的地方。中南置地相信城市的力量。這個世界最大的生命體不是金融，是城市，城市一直會成長，只要找到成長速度快的地方，那你就有了一個成功最基礎的臺階。

第二，中南置地會佈局產業型三線城市，這些城市規模沒有那麼大，集聚效果不像一二線城市那麼強，但是它的產業由於歷史、地理以及各種原因在國內或者國際有足夠的競爭力。

第三，軌交節點城市及版塊。如果城市運營好的話，這些城市和版塊都是人口集聚的地方，只要人口集聚，中南置地的生意就能做好。

在未來三五年，中南置地要雙航道發展，一個是住宅，一個是商業/酒店。這是房企的主流發展航道，也是人們需求角度最大的地方。

中南置地要從客戶視角和財務視角兩個維度看業務的各個環節，以及每個決策。而每個決策在做的時候都要想到客戶買不買單，公司賺不賺錢。

客戶只給好產品買單，好產品不是找最貴的材料，最好的做工，做出一個最牛的房子堆在一起。

好產品是客戶想買，能買的起，買了之後以後還想買，或者推薦給別人買的產品，這叫好產品。

好產品僅有情懷不夠，我們需要長期有情懷，長期有情懷需要在這個過程中盈利，作爲商業機構來講，我們需要盈利，這樣才能長期做有價值的事情，這兩個角度一定是非常重要的視角。

房地產進入“烏卡時代”，要做練瑜珈的長跑運動員

中國樓市現在正處的時代是烏卡時代，又亂又糟，未來在迷霧中。

舉一個例子，比如說打棒球。把球打出去之後，要把球接住有兩種做法，一是通過觀察球的角度、速度、風向，太陽光各種因素計算出一個模型，測出這個球會落在哪個點，然後直接跑過去把球接住。

另外一種算法是，接球人邊跑邊調整來最終實現接球目的，最後，也許我們發現邊看邊調整是最優策略。

如果想象一下打棒球的時候，加上五級大風，加上大的雨，這個比賽還要做還要進行。

房企是沒有裁判的，裁判是不會喊停的，這個時候怎麼辦？更需要剛纔那個邏輯，大風向是往哪個方向去，我們邊跑邊看，然後把球接下來。

戰略不是一個清清楚楚看到未來之後，再確定我們做什麼，而是從規劃轉到戰略的過程當中，戰略方向大致正確，執行中持續調整，調整的速度是越來越快的，正如時鐘速度越來越快。

當下行業進入“烏卡（VUCA）時代”，這個時代的企業需要成爲“練瑜伽的長跑運動員”。

房企要像練瑜伽的長跑運動員一定要有以下幾點品質：

“目標”，目標感一定要強；

“自驅”，自驅就是當你離目標近的時候感到非常的開心，感到喜悅；

“學習”，是一個持續的過程，只有成長，沒有成功。只有成長，所以贏了不覺得自己怎麼樣，輸了，反省一下，接着來；

“柔性”，面對外部的力量，知道哪些是能夠左右的，哪些只能無條件接受的，從而改變自己的行爲；

“韌性”，摔倒了爬起來接着走，沒有什麼問題；

“長期”，我們貪婪要長期的貪婪，不要短期的貪婪。

微信名：地產雜誌

微信ID：dichanzazhi

《地產》雜誌，中國房地產首席專業期刊。《地產》雜誌官方微信，權威業內新聞發佈平臺，名家供稿、大行視點、引領趨勢。給你獨一無二的閱讀體驗。不一樣的房地產新聞，盡在《地產》官微。

想了解更多？

趕緊掃碼關注我們

地產雜誌新媒體爆料請加微信↓↓↓↓

lihuicong2005；linzhiyuan358234；frx91573127