这两天地产股表现抢眼，周一（11月19日），地产Ａ股多股封死涨停，房地产板块领涨，地产Ｈ股也同时大涨；昨日调整后，今天房地产Ａ股再次上涨1.12%，颇为抢眼球。

地产股突然上涨，主要原因有两个：多地房贷利率下调；开发商融资解冻。

昨日，权威媒体《南方都市报》解读了地产股大涨原因，主要为“房企密集发债”，“开发贷放松”最后以银行人士解读，尚未放开。

叠加11月中旬，各地房贷利率回调，利好房地产，造成周一地产板块股票强势上涨。

从今天房地产股走势看，依然跑赢大盘，房贷利率回调、成功发债形成对市场支撑，并逐步夯实。

今天，黄佬邪先回顾这两天市场消息，然后再结合沈阳实际情况，作一总结。

01

最吸引眼球的，是厦门将首套房贷利率从上涨10—15%，调回基准。

与以往不同，这次房贷利率下调，多是官方媒体报道，确认，不再是小道消息。

一线城市，北京深圳广州皆下调房贷利率，二线城市杭州、南京、宁波等地也在回调房贷利率。

房贷利率下调的同时，放贷时间也在加快，各地多银行表示，只要申请人信誉良好，最快可一周放款。

沈阳楼市，向来比一线城市和南方城市反应慢半拍。不过，我们可以通过南方城市的走向，来预测沈阳房地产相关走势。

目前，沈阳多家银行首套房贷利率上浮10—15%，二套上浮20—30%。黄佬邪最近特意向银行人士求证，回复确认：正在考虑回调房贷利率。

各银行房贷政策不同，利率上浮标准不同，所剩额度也不同，因而下调浮幅也会不一。但，整体下调房贷利率已是箭在弦上。

一般情况下，临近年底，是各银行放贷额度最紧张时期，但今年楼市调控严格，此前放贷额度不多，审批长，加上最近央行放松，相比往年，银行年底放贷额度稍有宽松。

一位银行朋友说：最晚明年初，房贷利率会整体下调5%，或以上。

02

开发商融资情况正在解冻，还是昨日《南方都市报道》

但开发商融资并未完全放开，南都记者昨天走访多家银行了解，在今年年初传出部分银行暂停房地产开发贷以来，房地产开发贷一直未有放松的趋势，近期也未出现放松迹象。

官媒说话，一向比较小心，要ＺＺ正确。但与第三季度相比，开发商成功发债，能说明一些问题。

今年上半年，有几位做金融的朋友，已经预警开发企业的融资问题；而且，2019年6月是各大房企还债高峰期，大规模的还债，将在明年到来，加上此前开发商融资困难，现金流成为悬在开发商头上一顶达摩克利斯之剑。

但，现在开启了一道门。

之前风声鹤唳，现在稍有松动。

开发商可以喘口气，活下去了。

03

最近两年，开发企业扩张的有点疯狂，销售额从1000亿到3000亿，只需一年时间；到了3000亿，就敢喊1万亿；快速扩张、周转，首先带来的是生命之重之疼，然后是债务危机逐步加大，进而影响金融安全。

而且，不只是一家开发企业，整个市场的企业都像嗑了药一般，不管大小，同时非理性疯狂扩张。

这就怪不得上层要下点猛药，让你们恢复正常了。

下猛药，会有点副作用。首套房贷利率上涨，肯定是要误伤刚需群体；但上层还是允许银行这么做，就是为了调控房地产金融风险。

现在首套房贷利率调回基准，很多人说利好市场。黄佬邪认为，是相对于此前第三季度严厉表态，有所缓解，但也只是调回到一个正常范围内。

包括开发商成功发债，上层也不可能一棒子全部封死，现在只是逐步回归到正常态势的过程，而且还未到正常。

理性地分析政策，有利于我们冷静地分析当前楼市。

04

首套房贷回归基准，开发企业可以正常（不盲目扩张）融资，这才应该是正常的楼市。

政策属于市场上游层面因素，政策改变后，市场反应还有一个滞后期。短则三个月，长则六个月到一年。

黄佬邪浏览了多家官媒报产，都提到一个观点：楼市调控还未放松。

所以，现在还只是谨慎乐观。

一切，都要看年底和明年初，上层的意思有没有变化。

黄佬邪最近跟两位股神聊天，学到一个股市金句：底部不是一蹴而就，需要反复震荡确认，之后才能上行。

楼市也差不多，不能说房贷利率回调和开发商能发债就可以让楼市反转，黄佬邪认为这是一个底部确认过程，还需更多政策面支持。

最近的市场消息面变化，倒是证实了黄佬邪之前的判断：

沈阳楼市现在处于回调阶段，而不是拐点。

临近2018年底，应该是这次回调周期的一个阶段性底部。

05

回归到沈阳楼市，最近有一个粉丝的问题很有代表性：

“想等到明年房贷利率降低，但又怕错过了年底前的优惠，怎么选？”

黄佬邪最近和几大品牌开发商职业经理人确认了一件事：2019年6月还债高峰，有还债压力的，多为中小企业，大牌开发商资产债务比不高，还债压力不算大。中小企业，尤其是负债高的，则确实危险。

这个现实进一步解释了为何黄佬邪一直反复强调的买房原则：地段＋大品牌。

现在，大牌开发商楼盘优惠促销正当时，明年如果还债压力不大，年初大概率会收回部分优惠。

收回优惠幅度多大？谁也预估不了。要看成交数据，成交恢复正常，开发商自然优惠少，如果成交低位，开发商依然会继续促销。

你可以等待，但别人在买。

而且，黄佬邪还确认了一件事：即使首套房和二套房贷利率上浮很多，依然有人在买。

因预测不了优惠促销力度变化，所以无法算账，每个买房人，结合自身情况选择。

06

最后，给所有买房人几个ＴＩＰＳ：

1，如果购买非大牌开发商楼盘，需要多做功课，尤其是查询企业负债率高不高；

2，那些突然放低价，但要求全款的楼盘，说明企业还债压力很大，或者质量难以保证；你可以赌，但黄佬邪从来不赌，风险太大，输不起，也不想捡这种便宜；

3，大牌开发商，也要选那些口碑好的，质量和服务方面，并不全是凤凰；

4，随时关注政策消息面变化，最近黄佬邪看新闻已经有“楼市控调取得有效进展、成果”文字，虽不是官方表态，但也是在确认局部底的一个信号；

5，还是要重复，谁也不知道什么时候是最低点，能买到低点，就是胜利。