近期，环京楼市正在持续回暖。多项数据显示，环京今年三季度成交不俗，颇有“触底反弹”之势，而根据以往的常识，成交量的回暖往往先于价格的上扬，所谓“量在价先”。

环京市场的表现不俗，近期政策面也在频频释放利好，如北京市级机关东迁、北三县与通州及副中心详规即将正式出台以及北三县多条地铁及重大工程的敲定等，再如京南板块披露的首都商务新区、城际联络线一期即将开工等，利好不可谓不密集。

而就是在这样的利好爆发期，环京楼市喜迎一波回暖，是否暗示着什么？而展望明年行情，随着新机场的通航，环京楼市是否将迎来高潮呢？

近期环京：重磅利好频频释放

先来梳理下近期楼市频频释放的重磅利好。

先说环京。首先，据日前通州区人民政府网站发布的正式通告， 11月15号，北京市政府正式东迁。据最新的消息透露：首批搬迁到通州城市副中心的部门是四套班子，分别是市委、市政府、市政协及市人大，首批东迁人数预计将会达到4万人，较之早期判断的2万人要超出一倍左右。根据计划，预计搬迁时间将会从2018年11月15日开启，整个搬迁工作将会在2019年全部结束，届时将带动40万人逐渐东迁。

其次，轨道交通方面。据新近大厂发布的一版公告显示，京唐城际已确定开竣工时间表：从2019年1月1日到2022年9月30日。将来，从通州城市副中心发站，途经燕郊、大厂、香河、宝坻，最终达到唐山，全程150公里，时速达到300公里/小时，全程仅半小时车程。

沟通通州的厂通桥项目也已敲定，厂通桥建成之后，从大厂潮白河片区到通州潞城地铁站仅有不到7公里距离，距离北京市委市政府仅有不到10公里。动工及竣工时间上，预计2019年下半年开工，2022年建成通车。厂通桥的规划建设，也基本可以宣告大厂潮白河沿岸将全面升值。

多条地铁通环京

最引人关注的还有地铁，关于“6号线的东延”也给出了肯定的答复。从大厂发布的这版公示方案来看，6号线东延线应该基本确定，其大致走向为：从通州潞城开始，途径燕郊南外环路，蒋谭路，直达潮白河新城核心区，然后从南部通往香河北部新城，贯穿整个北三县。

此外，规划图还显示，从北京城市副中心出发向东分散着三条地铁路网，分别为：北京城市副中心-燕郊-平谷、北京城市副中心-燕郊-大厂夏垫、北京城市副中心-燕郊-大厂潮白-香河北部（蒋辛屯）-香河县城-香河安平

再看京南方面的进展，近期利好也呈“井喷”态势。首先，城际铁路联络线一期确定开竣工时间，开工日期为：2019-01-01；竣工日期为：2022-12-31。随着城际联络线一期的开工，距离廊涿城际开工的日子也不会太远了。与此同时，在首届中国国际进口博览会上，北京市交易团大兴区透露，将在北京大兴国际机场建设北京第二个空港保税区。另外，南中轴地区首都商务新区也与大家见面。

宏观资金面，“水又在漫灌”

而宏观资金面，政策更是释放了极大的利好，近期就有多地释放“降息利好”。 监测数据显示：10月份，首套利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家银行。据报道，第三季度，特别是年底，银行往往收紧银根，但是今年同期，北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动，还有一些城市例如上海、深圳，虽然按揭利率没有出现明显松动，但放款速度加快。

值得注意的是，北京的房贷利率也在下调之列，而且，不仅首套下调，二套也在下调。据报道，北京首套利率普遍执行基准上浮10%，个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%。其中，北京工农中建国有四大行、招商银行等多家股份制银行均执行上浮10%的首套房贷利率政策，民生银行下调首套房贷款利率至10%，放款速度上各大银行均有不同程度上的加速。

而在宏观政策层面，早在今年3月份，央行就一改之前紧缩的货币政策，开始频繁向市场释放宽松信号。其中，仅3月份，央行就有6次MLF操作，总计超2.3万亿，而这些钱，主要用于补充银行内部流动性。另外，7月份，国常会提出“部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展”，也便宣告着，货币政策即将正式“转向”，再到10月份，央行正式宣布“降准”，态势已经愈发明显。

环京楼市，持续回暖

一系列利好的“轰炸”，环京三季度成交也有不俗的表现。据中原地产的数据显示，环京三季度成交状况继续“好转”。京南板块数据显示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面积12.78万平方米，环比上涨36%，同比上涨76%；供应682套，供应面积6.45万平方米，销供比为1.98，呈现供不应求的趋势；廊坊市区成交价格为1.4万元/平方米，环比上涨3%，其中，9月廊坊市区商品住宅成交额11.35亿元，成交面积8.39万平方米。

北三板块据显示，燕郊今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面积4.62万平方米，连续两个季度上涨，环比上涨457%。价格上，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均价为1.66万元/平方米，环比上涨3%；香河7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面积4万平方米，环比上涨16%，达年内季度成交峰值。

多地楼市突发“降息利好”

毫无疑问，现阶段的环京楼市正在持续回暖，而这一“回暖”，是否会继续延续下去，并且，明年新机场通航之后，环京楼价是否还会再创新高呢？其实，这个问题用我们以前的“环京筑底行情”刚好可以解释。

“环京筑底行情”是我们去年11月份上旬提出的，已经被市场反复检验，其中，去年12月底至今年初，市场初步形成“筑底”，今年的三四月份，新盘的再次下探，都被市场所验证，目前还处在“筑底行情”的第二阶段与第三阶段的过渡，如果这个“过渡过程”真能实现的话，则环京楼市有很大概率会走出“筑底行情”，甚至迎来“反弹”、再甚至可能是“报复性反弹”，都有可能。关键还是能否实现这个“第二段与第三段的过渡”。

也是基于这个反复被市场所验证的理论，明年新机场通航以后，环京房价是否会再创新高呢？现在并不能做十分确定的结论，因为“筑底行情”还没有走完。而“筑底行情”的一个周期，我们去年的理论也提到过，大概也就是两三年左右，明年新机场的通航，如果能再配合上政策面的调控宽松的话，则有很大概率会走出“筑底行情”。“筑底行情”之后，就会是一波上涨。