十一月房地产的冷，比冬季的天气来得更猛。

在这刺骨的寒风中唯一让人感到热乎的，可能就剩下了开发商的花式求生和购房者的无理房闹。

每次房价“遇拐向下”，房闹一定不会缺席。而在这浪花背后，就是购房群体对房地产的深度焦虑。很多人在兴奋，很多人在尖叫，也有很多人在疑惑：市场怎么了?这都是什么意思？房子还能不能买了？

我认为，对于购房者而言，政府已经帮你把房价打压成去年10月水平，政府也帮你把开发商管教地老老实实。接下来，你的任务是什么?是好好挣钱，去交社保，去交个税，有了房票以后去买房!

虽然，我知道这不是常态，未来房产市场还是要走市场经济。两年后的市场状况是什么样子，你我都难以预测，因为不可控的因素太多。但可是，可但是，最起码未来一年是购房者幸福的一年!

所以，在这样的大前提、大基调下，什么西安调控，什么许昌座谈，什么七一新政，统统与你无关。还是那句话，有合适自己的就去买吧——所以，我更愿意关心在这份横空出世的文件影响下，哪些区域值得我们去热情拥抱?哪些区域需要我们逃离?

南京28个热门区域新房、二手房价格

选取热门区域看下：

河西南

>>>区域挂牌价

小区挂牌均价（元/㎡）海峡城41433五矿崇文金城50840升龙天汇45870鲁能公馆46423招商雍和府45894佳兆业城市广场50319正荣润峯49695

>>>区域分析

河西南经过近年来的发展逐渐成为各大开发商的宠儿，正荣、招商、鲁能、佳兆业、五矿、世茂、升龙、朗诗等品牌开发商开始入驻，因此区域房价也是水涨船高。加上上述规划的利好，导致河西南即使房价高昂也备受欢迎，投资客纷纷看中这里。

受益于限价令的影响，河西南房价一直被限定在3.5万以内，今年最大开盘潮十盘齐开，河西南也有6家出货，首付8成，指定银行……品牌房企，加上学区傍身，使得区域目前二手房房价已经达到4.58万，最高房屋单价有超5万，上周，在一次司法拍卖中，河西南一套房子单价达到5.1万，加上税费等算下来，超5.2万元/平。买到房子就等于赚了1万/平，真正的买到即是赚到。

>>>近期市场动态

河西南今年预计还有三盘将上市，分别是绿地华侨城海珀滨江、佳兆业城市广场、升龙天汇。其中佳兆业城市广场和升龙天汇目前是南外双学区房，有购买意向的可以关注一下。

>>>近期利好

①有轨电车1号线；地铁2号线西沿规划获批；2号线西延线处于规划中，具体日期待定；9号线处于规划中，具体日期待定；②地铁7号线地铁在建,预计2021年建成通车；③阿里巴巴江苏总部开工建设；④长江5桥在建，预计2020年建成,与江北新区无缝对接。⑥宁和城际：预计2017年建成通车；⑦绿地·华侨城·滨江星晖，最快预计2017年上市，2020年建成。

江心洲

>>>区域挂牌价

小区挂牌均价（元/㎡）绿洲新岛44985银城长岛观澜47221保利紫荆公馆46922

>>>区域分析

江心洲面积22平方公里，规划用地15平方公里，规划人口11万，定位是“生态科技城，低碳智慧岛”，有研发产业布局、文化旅游布局，与城区的交通衔接需求大（一两条隧桥和地铁还不够），包括岛内的有轨电车，满足自循环功能。“拥江”决定了南京未来的发展归属，那江心洲恰好在拥江之心。低密度的江心洲对于南京，是一个异类的存在，大城市的江河之中，主城区有如此体量的岛屿，除了住宅，还能有特色产业。也正因为异类，江心洲别墅打破了“别墅不涨”的说法，涨幅可观。一边是南京最现代化的河西新城，一边是南京最有前景的江北新区。

>>>近期动态

江心洲可售的普通住宅并不多，银城、保利、升龙主打别墅洋房项目，仁恒绿洲新岛价格控制在3.5-3.6万元/平，而其二手房均价已经达到44985元/平，除了产品类型，最大的诱惑莫过于江心洲独一无二的生态环境以及仁恒过硬的品质。

>>>近期利好

①10号线位于岛南，有轨电车已动工；②4号线也极有可能在岛北设站，远期还有13号线；③琅小分校小学、树人初中分校已建设。

江北新区

>>>区域挂牌价

小区挂牌均价（元/㎡）保利云禧29000力标赞城19599明发香山郡25098华润国际社区28502大华锦绣华城24000

>>>区域分析

全国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。以上是江北新区的大致规划，要说南京市规划，估计没有一个比得上江北新区，可是就目前而言，它却比不上其他片区，因为这里目前还只是规划，具体的落地开建，还未有消息，不过按照它的规划，预计是在2030年大致建成。这个时间距离较远，期间会发生什么，是否会被搁置还有待考证。

>>>区域内各板块分析

顶山板块

西至七里河，东至定向河路（纬三路隧道）、北至沿山大道、南至长江，16平方公里的中心区是规划的江北新区的中心，主要由南部靠近长江的CBD区域、北部的国际健康城和浦口火车站文化区构成。

顶山板块靠近珍珠泉和佛手湖风景区，板块中心其实正对纬三隧道的出口，通过这条过江隧道直接连接鼓楼的龙江板块。纬三隧道和长江大桥、纬七路长江隧道平行。

顶山板块夹在江浦板块和桥北板块的中间，同时纬三板块（即顶山板块）也是浦口新城核心区的一部分，其优势在于"尽揽”江北核心区城建设施。

纬七路板块

纬七路板块在江北新区的发展潜力，总体来看应该是仅次于中心区纬三路板块，几个原因：

（1）纬七路板块紧邻中心区，是中心区辐射的第一排，受中心区的带动作用比较强；

（2）纬七路沿线是中心区以外仅有的具有大量空地的区域，具备白纸上画图、重塑区域品质的能力，沿线的新建区域无论商办还是住宅，都应该会比江北已经建成的区域强，白纸上新建的品质也只会仅次于中心区；

（3）地铁已经开通，交通条件的便利会带来一定的溢价；

（4）周边配套的先行和提早成熟，同样会提前带来一定的溢价；

（5）距离奥体CBD和河西科技园较近，这些区域工作的刚需到纬七路板块更加方便。

雨山路板块

目前雨山路板块内有地铁10号线，未来附近还有规划的地铁11号线和15号线，长江五桥也要来了。

长江五桥让雨山路板块的热度迅速提升。五桥一头联通江山大街，也就是河西南和CBD二期，一头连接江北新区和青奥公园，未来，由雨山路板块驾车至河西南最快只需要10分钟车程。交通十分便利。三线交汇加上五桥利好，无论自驾还是地铁出行都十分方便。

全国仅有的2个国际级科技工业园之一的南京海峡两岸科技工业园坐落在雨山路板块，促进高素质人口的可持续导入。此外，雨山路板块背靠老山，且拥有多处生态园林，雨山文化公园、凤凰山公园、兰溪公园等将助力宜居生活。

老珠江镇板块

老珠江镇板块是目前整个江浦综合环境最好、配套最齐全的区域，也是老江浦的繁华区域。地铁10号线轨道交通十分方便，周边聚集了南京工业大学、江浦实验小学、浦口实验学校等学校，具有良好的文化氛围。

虽然老珠江镇板块的商业配套比较成熟，基本可以满足区域内居民吃喝玩乐的需求，但是仍然缺乏像弘阳广场一样的大型商业综合体，区域活力略显不足。

老山沿线

区域内部有森林覆盖率超过80％的老山森林国家公园，空气清新、环境怡人，由于老山景区总体规划的出台备受关注。目前区域内在售新房大多数周边无轨交，且公交线路不算多，出行特别是到市区不算特别便利。区域内许多医疗和商业项目均在规划或者建设中，这造成目前商业和医疗配套不足且能级不高。

桥北板块

桥北片区的规划范围北至浦洲路、浦泗路，西南至大桥北路，东南至滨江大道。桥北是目前江北是城市化水平较高的一个区域，也是目前江北商业配套能级最高、最全的一个区域。区域内弘阳广场、大洋百货、新一城、沃尔玛等大型商业配套齐全，还有26万㎡的金象城王府井大型购物中心，商圈十分繁华。

浦珠北路、江北大道、大桥北路、泰山新村，高峰期桥北的这些地点常上演“堵局”。

3号线开通后，桥北的交通拥堵虽略有改善，但柳州东路和天润城站的早高峰也十分拥堵。

高新区板块

南京高新技术产业开发区位于南京市浦口区，是全国首批也是江苏省首家国家级高新区，拥有企业近2000家，经济总量在国家级高新区中位居前列。 和其他的刚需小板块相比，高新的优势在于有江北新区规划辐射，前景可期。

但是该板块具有几个不可忽视的优势：

（1）板块可开发规模大，规划可建住宅超过500万方，有望成为一个举足轻重的新型居住区；

（2）大型品牌开发商聚集，有望带动整个板块高品质的开发，具有形成一个品质新板块的潜质；

（3）板块内具有龙王山景观资源；

（4）浦珠路高架与宁六公路高架连接纬三路、纬七路与高新区，高新区与主城的交通距离被大大缩短；轻轨已经通车，轻轨站点距离最近的绿地悦峰公馆只有4、5百米，步行即到；

目前高新区缺乏大型商业配套，区域内莱福城、力朋广场的能级不高，日常购物主要依靠区域底商。以后购物大部分将依赖于招商兰溪谷3.7万方的商业综合体，商业配套仍有提档升级的空间。

由于地理位置较靠近大厂，高新的污染问题一直是不少网友热议的话题。医药谷的污染源处理同样值得大家关注。

板桥区域

>>>二手房价（18000-25000元/平）

热门二手房小区一览

小区名称挂牌均价（元/㎡）金地自在城24459朗诗绿色街区23717富力尚悦居23458宋都南郡国际23737金域华府22705明发浦泰梦幻家20489石林大公园26533金叶花园18125和昌湾景22563朝阳西苑17687古雄新居18386凤凰美地18352

>>>近期市场动态

区域中介表示，眼下属于楼市冷冻期，二手房同样也是，板桥新城的买房人看重的就是板桥现在的价格和居住环境，为了居住需求而买房，而眼下买房人对楼市的观望情绪又加重了，怕“高位接盘”的想法开始蔓延，这种恐慌暂时战胜了需求。

>>>近期利好

今年8月，板桥G31地块被新城控股拿下！新城吾悦广场将进驻板桥！

（板桥G31地块位置示意图）

>>>区域分析

板桥区域房源稀缺一直以来，由于地铁迟迟没有规划去板桥，区域也成为目前南京主城区的一个房价洼地，新房均价也被限定，整体均价在17500元/平，并且随着明发浦泰梦幻家、和昌湾景等楼盘收官，区域目前可售住宅不多。

二手房方面，前期金地自在城从8000元/平到后期1.3万/平，如今其二手房已经超2.3万，老盘二手房房源均价达只能到23164元/平，只能说区域利好没有兑现，但是房价还是在小步上涨的。

>>>近期利好

①宁和城际：预计2017年通车；②万达广场可能进驻；③苏宁足球小镇规划落地

江浦板块

>>>区域挂牌价

小区挂牌均价（元/㎡）海峡城41433五矿崇文金城50840升龙天汇45870鲁能公馆46423招商雍和府45894佳兆业城市广场50319正荣润峯49695

>>>区域分析

江浦是这两年卖地最多的，这直接导致了近两年江浦地块新房供应的激增，除了目前已经上市的中建国熙台二期、保利云禧、悦风华、银城颐居悦见山，后续还有中海原山、金辉白马云著、北京城建G48地块等上市。巨量的房源供应诱导了地价、房价和购买力之间的失衡。

另外，还有一个更加麻烦的问题就是目前在售楼盘在房产局的备案价格都是3万，从数据分析可以发现这样的价格相对于二手房是没有优势可言的。而目前新房多以期房为主，相对于立马可以拎包入住的二手房，新房优势并不明显。即使各大开发商都在打着江北国家级新区的名号造势，但除了占据优势区位的核心区，江北新盘的去化率并不理想。

仙林湖、地铁小镇

>>>二手房房价

小区挂牌均价（元/平）恒大龙珺27337

>>>近期市场动态

仙林湖目前比较受关注的楼盘当属地王融信世纪东方，此次在仙林湖打造的世纪系首次试点城市是杭州，产品推出颇受好评，一时成为杭州城抢房热点。此次在南京拿地价格已经逼近2.5万/m2，目前板块限价是32000元/m2，项目预计在10月份开盘，首开面积主要是88、99、117、124、143 m2。

首个纯新盘招商正荣东望府也将迎来首开，卓越G79地块也就是现在的珑悦，目前项目主力户型有89㎡ 、107㎡ 、129㎡。此后陆续开盘的大致有珑悦、深业、新城等项目。从数据分析来看，目前仙林湖板块有二手房倒挂的趋势，但是这些新盘到来势必对这种格局产生一定的冲击。

>>>区域分析

地铁小镇的命名由来是地铁通车先于城市开发，有地铁带动区域发展。青龙小镇面积20平方公里，规划人口18万，主要吸纳两类居民，一是“银发一族”，建设医疗康体发达的老龄化社区，规划了地区养老—老年公寓—社区养老院—居家养老四级养老机构，按老龄人口占总人口的20%预留养老设施；二是初次置业的年轻人，这里房价比主城便宜，进城却很方便。此外还在地铁站布局了办公、研发、文创等产业，以利当地就业。

>>>近期利好

①目前交通，距离地铁2号线3公里左右；②地铁4号线，2017年通车；③规划18班幼儿园、48班小学各1所；④社区医院、社会福利设施、体育中心、社区服务配套等。（规划中，具体落地待定）

燕子矶板块

>>>区域挂牌价

小区挂牌均价（元/平）保利国际社区25800中海燕矶听潮29000电建洺悦府25800

>>>区位分析

燕子矶新城，在城北来说是一个新的区域，2010年以前少有品牌开发商进驻，地价相对也不高。2009年，和燕路498号NO.2009G10地块，经过41轮争夺，最终以4.04亿元成交，楼面地价3384元/平米，已是区域高价地。而且直到2015年，燕子矶新城的地价基本还在万元以下。此后随着规划配套提上日程，这一区域的关注热度不断在提高，地价也一路水涨船高。

在3月30号底刚结束的土拍中，燕子矶G01地块的成交楼面价高达23800元/平米；

短短8年左右的时间，燕子矶新城的地价从3384元/平米，一下跳到了现在的23800元/平米，翻了6倍之多！而随着地价的一路走高，曾经那个让不少购房人“爱理不理”的燕子矶新城，未来区位价值不容小觑！

不过供应量大、地价高、购买力小是目前燕子矶板块面临的难题，好在诸多配套都已经开建，地铁商业也在逐渐完善，希望这些优势能为燕子矶板块的新房销售添一把助力！

>>>近期利好

①长江二桥开通；②1号线北延线：预计2016年年底动工，2020年建成；③6号线、7号线：规划中，具体日期待定；④学校：南京外国语学校（预计2016年年底动工，2018年交付）

曾经靠着一场奥运会，南京城开始了轰轰烈烈的建设，房地产也被城市的热情推向了一个新的高度。但如今盛会已成历史，每个板块都应静下心来修炼内功。河西板块已然开始迈入千万时代，远郊板块成为刚需新的起征点，其他板块各有长短。2018正在买房的、想要买房的您，没有最好只有最合适，哪个板块才是你最想要的呢？

文章来源：南京楼事https://nanjing.360loushi.com/