南京，这是我见过套路最深的城市，也是把开发商套的最深的城市，也是把购房者带入歧途最远的城市。

我一直在想，这个模式到底还能走多远？

那，南京模式到底是什么？

1

30公里之外的荒芜之地通个地铁，房价3万。

我用两张图先告诉你。

发现问题了吗？

城市核心区卖3.5万，直线距离30公里之外的荒芜之地，也是卖3万。

恒大龙郡洋房在2016年卖到29000带装修，旁边的中南毛坯也卖到了29000，如今的招商正荣东望府高层卖到了28000。

旁边有多荒？

这就是妥妥的农村啊

周边深业、卓越拿的地块楼面价已经达到16000，这卖价也是奔着3万去了。

何德何能？城市中心和郊区荒芜之地卖一个价。

凭的是这块地是地铁公司在做一级整理开发，目前通了两条地铁。2号线和4号线。

2

33公里之外的地方挖个湖、引入个名校、再修条地铁，房价3万+

南京大学、南京理工大学、南京师范大学都在仙林湖，有天然的概念。

但是毕竟离市中心直线距离30多公里，怎么玩？

挖了个湖，引入了名校，引入了万达盖了个商场，于是，房价嗖嗖的卖到了3万以上，能划片上学校的都要35000了。

政府引入、区域唯一的万达茂

卖价3万以上的小区

3

跨过城乡结合部，来远郊建新城，通个地铁，卖到3万。

南京往北，穿越大片城乡结合部、破破烂烂的房子和街道，来到临江规划的一片新城，叫燕子矶新城，通了地铁，于是，卖价3万/平。

但学校还未落地，敢玩狠点，引入好学校，房价还得涨。

穿越城乡结合部

燕子矶新城

4

所有远郊，立个概念，通个地铁，房价3万。

但其实，百家湖、九龙湖这些片区已经很成熟的，还算OK，城市面貌还行。

而这些远郊的再远郊地方，还有大片大片的土地待开发，如果不够开发了，只是把地铁再延长一站的事儿。

SO EASY。

如上图，这是九龙湖南区，售价2.9万的云台天境南部，大量待开发的土地。

如上图，方山组团售价3万的叠拼五矿悦澜方山这个楼盘的东边、南边，也还有大片大片的待开发土地。

5

北边、东边、东南远郊玩的自己不好意思了，在长江对岸直接划了个国家级的江北新区。

多年以来，南京一直是在江南边发展，所有的学区、商业、CBD、大学等都在南边，南京人从来都不看好北边，江北一直都是荒芜之地。

如今，两条地铁修过，新修两座跨江大桥。

然后，划了一个江北新区。

房价于是立马3万+。

中间的江北核心组团更是开盘秒清，限价3万。

6

用远郊3万挤压好地段地价，开发商火速被套。

30公里之外都卖3万，核心区CBD应该卖多少？妥妥的6万+啊。

2016年5月，南京河西南CBD土拍，电建和金茂联合拿下G12和G13地块，楼面地价分别为37027元/平、36890元/平。葛洲坝拿下G14地块，楼面价45213元/平，成为南京单价地王。

如今，区域限价35000元，上周，佳兆业城市广场开盘，一抢而光。

而这两块地王，则迟迟不能动，也动不得，杂玩？杂动？

2016年，南京土拍市场是开发商的梦魇之地。

这张图上，一多半项目都是要亏钱的。

目前有几个项目面世的，可以举例。

比如银城旭辉G54，九龙湖，楼面价19991元，目前在售，项目名云梦天境，带装修29000元，马上新开房源。

而上面的诸多地块都没有动，因为没法动，没法卖。

这张图上，

保利云禧，楼面价22320元，目前在售，小高层毛坯27000-30000。

弘阳燕澜七缙，楼面价16056元，目前在售，高层带装修25500元。

也就是一个保本价，很难赚钱的。

今年的南京，已经几乎不拍地了，游戏进行不下去了。

7

套路明白了，南京模式还能走多远？

南京的套路，你们已经明白了。

但显然，南京模式走不了太远。

为什么？要跳出南京看南京。

先看杭州。

杭州也玩不出30公里之外3万的价格，也就最多2万而已，显然，杭州的经济和人口是优于南京的。

如图，离未来科技城直线11公里，离西湖直线13公里的保利和光尘樾，高层带装修不过24000元。

再看深圳。

深圳也玩不出这样的套路，深圳30公里之外也就是一个3万的价格而已，但这儿，毕竟是深圳，深圳的天花板是妥妥的13万/平。

而南京，天花板就是6万。

出来混，尽早要还。

南京模式，尽早也得还。

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