南京，這是我見過套路最深的城市，也是把開發商套的最深的城市，也是把購房者帶入歧途最遠的城市。

我一直在想，這個模式到底還能走多遠？

那，南京模式到底是什麼？

1

30公里之外的荒蕪之地通個地鐵，房價3萬。

我用兩張圖先告訴你。

發現問題了嗎？

城市核心區賣3.5萬，直線距離30公里之外的荒蕪之地，也是賣3萬。

恒大龍郡洋房在2016年賣到29000帶裝修，旁邊的中南毛坯也賣到了29000，如今的招商正榮東望府高層賣到了28000。

旁邊有多荒？

這就是妥妥的農村啊

周邊深業、卓越拿的地塊樓面價已經達到16000，這賣價也是奔着3萬去了。

何德何能？城市中心和郊區荒蕪之地賣一個價。

憑的是這塊地是地鐵公司在做一級整理開發，目前通了兩條地鐵。2號線和4號線。

2

33公里之外的地方挖個湖、引入個名校、再修條地鐵，房價3萬+

南京大學、南京理工大學、南京師範大學都在仙林湖，有天然的概念。

但是畢竟離市中心直線距離30多公里，怎麼玩？

挖了個湖，引入了名校，引入了萬達蓋了個商場，於是，房價嗖嗖的賣到了3萬以上，能劃片上學校的都要35000了。

政府引入、區域唯一的萬達茂

賣價3萬以上的小區

3

跨過城鄉結合部，來遠郊建新城，通個地鐵，賣到3萬。

南京往北，穿越大片城鄉結合部、破破爛爛的房子和街道，來到臨江規劃的一片新城，叫燕子磯新城，通了地鐵，於是，賣價3萬/平。

但學校還未落地，敢玩狠點，引入好學校，房價還得漲。

穿越城鄉結合部

燕子磯新城

4

所有遠郊，立個概念，通個地鐵，房價3萬。

但其實，百家湖、九龍湖這些片區已經很成熟的，還算OK，城市面貌還行。

而這些遠郊的再遠郊地方，還有大片大片的土地待開發，如果不夠開發了，只是把地鐵再延長一站的事兒。

SO EASY。

如上圖，這是九龍湖南區，售價2.9萬的雲臺天境南部，大量待開發的土地。

如上圖，方山組團售價3萬的疊拼五礦悅瀾方山這個樓盤的東邊、南邊，也還有大片大片的待開發土地。

5

北邊、東邊、東南遠郊玩的自己不好意思了，在長江對岸直接劃了個國家級的江北新區。

多年以來，南京一直是在江南邊發展，所有的學區、商業、CBD、大學等都在南邊，南京人從來都不看好北邊，江北一直都是荒蕪之地。

如今，兩條地鐵修過，新修兩座跨江大橋。

然後，劃了一個江北新區。

房價於是立馬3萬+。

中間的江北核心組團更是開盤秒清，限價3萬。

6

用遠郊3萬擠壓好地段地價，開發商火速被套。

30公里之外都賣3萬，核心區CBD應該賣多少？妥妥的6萬+啊。

2016年5月，南京河西南CBD土拍，電建和金茂聯合拿下G12和G13地塊，樓面地價分別爲37027元/平、36890元/平。葛洲壩拿下G14地塊，樓面價45213元/平，成爲南京單價地王。

如今，區域限價35000元，上週，佳兆業城市廣場開盤，一搶而光。

而這兩塊地王，則遲遲不能動，也動不得，雜玩？雜動？

2016年，南京土拍市場是開發商的夢魘之地。

這張圖上，一多半項目都是要虧錢的。

目前有幾個項目面世的，可以舉例。

比如銀城旭輝G54，九龍湖，樓面價19991元，目前在售，項目名雲夢天境，帶裝修29000元，馬上新開房源。

而上面的諸多地塊都沒有動，因爲沒法動，沒法賣。

這張圖上，

保利雲禧，樓面價22320元，目前在售，小高層毛坯27000-30000。

弘陽燕瀾七縉，樓面價16056元，目前在售，高層帶裝修25500元。

也就是一個保本價，很難賺錢的。

今年的南京，已經幾乎不拍地了，遊戲進行不下去了。

7

套路明白了，南京模式還能走多遠？

南京的套路，你們已經明白了。

但顯然，南京模式走不了太遠。

爲什麼？要跳出南京看南京。

先看杭州。

杭州也玩不出30公里之外3萬的價格，也就最多2萬而已，顯然，杭州的經濟和人口是優於南京的。

如圖，離未來科技城直線11公里，離西湖直線13公里的保利和光塵樾，高層帶裝修不過24000元。

再看深圳。

深圳也玩不出這樣的套路，深圳30公里之外也就是一個3萬的價格而已，但這兒，畢竟是深圳，深圳的天花板是妥妥的13萬/平。

而南京，天花板就是6萬。

出來混，儘早要還。

南京模式，儘早也得還。

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