不知不觉间，2018年已经进入了倒计时，同时2019年的步伐也慢慢到来，仿佛已经能够听到它的脚步声。

2018即将过完，2019就要到来

临近年底，又到了一年一度的“出租房空置高峰期”，很多房东已经开始不断焦虑，找渠道招租，解决空置问题，也有一些人表示为了这一年的“租金”走向而十分担忧，后期长租公寓会怎么发展？大家需要做哪些事情才能度过“年关”？都很关心……

国泰君安最新发布的监测报告显示，10月份，全国租金上涨态势已趋缓，但同比增幅依然维持在高位。在其监测的33个城市中，已经有17个城市的租金涨幅环比转负，但是同比暴涨。

10月全国租金环比转负，同比暴涨

虽然环比上涨态势得到遏制，但相比去年同期，今年的租金依然大幅上涨。

2018年10月，房租涨幅最高的城市并不是四大一线城市，而是成都。成都10月平均租金同比增幅高达32.80%，位列33个重点城市首位，且是唯一一个同比增幅超过30%的城市。

同是中西部核心城市重庆，租金上涨也十分明显，同比增幅达到28.01%；天津排在第三，同比增幅26.22%。四大一线城市中租金同比涨幅最多的是深圳，涨幅为25.32%；另外，三亚相比去年同期是负增长，降幅为1.54%。

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一线城市房租收入比高企不下，生活压力巨大

由于租金上涨，导致房租收入比依然维持在高位。10月33个样本城市中，全国房租占比月收入最高的前五城市分别是北京67%、三亚59.5%、深圳58.5%、上海53.5%、重庆50.3%；房租占比收入最低的三个城市分别是南昌13.5%、济南50.3%、长沙12.0%。

房租收入比反映的是在一个城市的生存压力，无疑一线城市压力是巨大的，部分二线城市也是压力不少。

备注1：月收入为2018年三季度城镇居民人均可支配月收入，其中广州13个城市为上半年城镇居民人均可支配月收入（深圳为居民人均可支配月收入）

备注2：月度人均房租=2018年单位平方住房月租金*36.6㎡（2016年全国城市人均住房面积为36.6㎡）

4大代表城市10月租金走势

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10月份上海租金地图

在一线城市中，上海住宅物业价格近三月稳中有降，但租赁市场表现相对较好，各环线住宅物业平均租金均有不同程度的提升。区位和配套最为成熟的内环内区域，无论是住宅价格还是租金在当前市场环境下都较为坚挺。

从环线平均户型租金来看，如果月收入达到1万元，将30%左右的资金用于租房且选择自己一个人整租，那么最多可以租住在中外环区域。不过，现实中大多数朋友通过合租的方式降低自己的租赁支出，或花费相同的租金合租在交通、配套等更为成熟、离工作地点更加近的区域。

各个区位置不同，租金水平也有较大差异，同样是一房，静安区月租金已经达到6770元，相较而言，处于郊区的地方租金相对更低。

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10月深圳各区租金水平

深圳中原研究中心监测显示，深圳10月全市住宅租金72.6元/平方米/月，上调0.52%，继续保持上升趋势。其中，福田租金水平全市最高，为111.5元/平方米/月；南山紧随其后，达到104.7元/平方米。

从各区租金变化幅度来看来看，仅南山区和龙华区租金下滑，其他各区租金皆有上涨。盐田租金涨幅最大，环比上升2.75%；福田环比上调1.19%，涨幅紧随其后；龙华区下滑最为明显，环比下滑1.02%。

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10月北京各区租金水平

根据统计，环比9月，北京住房租赁市场量、价继续回落。

10月，北京已有两个区域出现租金环比下跌现象，是顺义区-3.00%和朝阳区-1.06%。虽然剩下区域租金继续保持上涨，但是环比上涨的幅度已大幅放缓。

10月租金同比涨幅度最大的依然在三环外：昌平区44.21%、石景山区25.72%、丰台区21.70%。

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10月南京各区租金水平

相关数据显示，自今年8月份以来，南京租金价格持续回落，今年10月南京建筑面积单位租金为39.5元/平/月，较9月份的40.7元/平/月下滑了2.9%。此外，套均租金为每月2701元，环比下跌0.5%。

从市场情况来看，南京租房市场已经进入成交淡季，租金水平开始停涨甚至小幅回落。10月南京租赁市场整体下行，各区的租金水平也呈现出不同程度的下滑。

年底解决房源空置的4大诀窍

租房市场正在逐渐进入成交淡季，各个城市的租金水平也都有一定程度的下滑，但是相较于去年的租金水平来看，仍有不同程度的上涨。现在距离年底越来越近，为了避免滞留太多空置房源，这边也有几个小建议，仅供大家参考。

1、不要把租房合同截止日期留在过年

年底出租房空置率高的原因之一很多租客的租约到期，而事实上，这种现象是可以避免的。

房东和租客签约时，尽量避免让租房合同截止日期出现在春节前20天或者是节后的20天内。本来是签1年或者半年租约，可以调整为7个月或者13个月，避免租期截止在淡季。

如果出现合同截止时间在这一段时间内，要求员工全年零业绩，对于经理、主管做出相应的处罚。

2、年底遇租客违约退租，允许转租能省钱

如果租客由于个人原因提前退租，可以要求租客自己去转租，而不是直接采取扣除押金的方式。一方面可以降低自身的招租成本，其次也能提升租客的租住体验和公寓口碑，并且也会提升租客的转租动力，最终解决空置问题。

3、新项目定价的“二八法则”&长短租结合

处理年底招租问题上，行业里有2个常用的办法：

第一，拿出一部分房源做短租，1个月、2个月甚至按天，每天200元，比快捷酒店都便宜，一个月出租20天，也有4000元，至少能保个底。

第二，长租房源定价上有讲究，前80%房源先降价，用促销的办法，赶快降低空置率，后20%可以适当调价，提升收益。

4、促销活动有讲究，老租客、新租客要区别对待

临近年底，很多公寓也将推出新一波的促销活动，有的公寓甚至是每月都会有促销活动，无论是留住原有租客续租还是进行新租客招租，切记的是两种客户群体要提供两种优惠活动，即便是价值一样，但也不能草率地使用同一款活动，容易降低租客的心理感知。

长租公寓运营是一项非常注重服务细节的工作，大家在日常的管理中往往能总结出一些非常有用的经验和教训，同时可以预判一下市场走向，尽量避免后期走同样的坑。