粤港澳大湾区是今年跨城投资的热门区域，尤其是海滨城市惠州（不限购）。自731以来，楼市观望情绪渐浓，各地房地产遇冷，惠州现状如何？有抄底的机会么？

我特别委托有13年地产投资经验（长居深圳）的卢美女实地考察惠州行情，以期给到朋友们最真实最有价值的市场情报。

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几天前，朋友圈里爆出惠州海景大盘富力湾降价的消息：原价12000/㎡降至7400~8500/㎡，降幅高达30％以上,且交楼标准不缩水，仍为精装修。

今年9月，惠州海景盘的报价为：小径湾，13500/㎡起；十里银滩，12500/㎡起。另外笔者身边一位朋友，今年6月在富力湾买了套62平米的小房，总价约80万。

前期价格对比近期爆出的价格，如果情况属实，那，惠州楼价真是结结实实地降了。

自今年3月国家正式将建设粤港澳大湾区提上日程以来，惠州作为大湾区内唯一不限购的城市，受到全国范围内投资人的关注，不仅频频出现日光盘，而且很多楼盘必需一次性付款才能购买，火爆程度一时无两。

为此，今年9月，笔者亲自到惠州踩盘，详情请看链接：全国人民都在打听：能不能在这座城市买房？

10月之后，风向突变，曾经螃蟹打横走的惠州，不仅频频爆出降价，某些楼盘还打出了一成首付，两年0月供促销的广告。

惠州楼市触底？抄底捡漏的时机到了？真降价，还是玩套路，真实情况是怎样的呢？笔者带着疑问，11月15日再次去惠州踩盘。

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富力湾距离惠州市区及惠州南站较远，虽然此盘以稀缺的海资源为卖点，但小区内主要以海滨漫步长廊为重心，没有大面积的沙滩。

在售的楼盘距离海岸线有一段距离（如图所示），起价不是传说中的7500/㎡起，而是8500~9800/㎡，靠海稍近的前栋，23层报价为9985/㎡。

富力湾的房价貌似有所回落，实际上却是：在售楼盘本身存在一些缺憾，开发商给出相应的小幅折扣，一分价钱一分货。

9月，惠州很多楼盘要求首付五成，小部分楼盘首付三成，个别楼盘甚至要求全款购买。两个月后，数个楼盘竟可以做首付一成，这究竟是怎么回事呢？

上图，为“乐有家”业务员提供的一成首付方案，接下来让我们一起分解具体内容：

当大家看到9300/㎡时，很多人第一反应是“降价了”，其实不然，因为位置原因，今年6月龙光.玖龙山上一期开盘，均价为9200/㎡。

我们先来看房价，9300/㎡是毛坯的价格，捆绑销售的精装另外收取1000/㎡，也就是说该房的房价是9300(毛坯价)+1000（精装）=实际为10300/㎡。

不难看出，上图实例中，首付一成并不是只需一成首付就能完成按揭前的全部手续，而是先支付一成首付，剩余的两成首付款通过第三方机构借贷，并在两年内还清。

这种付款方式，降低了上车的门槛，缓解了购房人短期内筹集大笔资金的压力，但业主并没得到实质上的房价优惠，相反，在限定时间内购房人除了要筹集2成首付，还要承担额外的高额利息，加大了还款负担。

如图所示：

89平米户型， 单价9300元/㎡，总价为9300x89=827700元+89000元（装修款）

如果按正常流程：首付3成257700元，贷款57万，月供：3646元/月（按照上浮35%计算，贷30年），另外装修款89000（一年内结清）。

按1成首付购买方案：则

1）首付一成：82770元

2、剩余的2成165540元，通过第三方借贷，按照目前市场一个行情9厘8，按2年计算，两年的利息为165540 x0.0098 x24=38935元 。两年到期后，还款总数为：204475元。

3、贷款57万，月供：3646元/月（按照上浮35%计算，贷30年）

4、第一年需支付：房贷3646元/月、支付98000元的装修款。（可分三次，一年内结清）

5、第二年需支付：房贷3646/月、2成首付款加利息共计204475元，

为了更为直观，我们列出表格进行对比：

通过实地调研，笔者发现：目前大张旗鼓进行各种花式打折的楼盘，多为位置较差的楼盘，此类项目即使处在牛市，也不热销，更重要的是，某些花式打折并未让业主得到真正的实惠。

那些位置、环境好的热点楼盘，现在是什么情况呢？

惠州大亚湾新区和惠阳区紧贴着深圳，惠州南站在两区之间，位于惠州南站附近的高铁盘，是吸引全国投资客的热点。大家可以通过下面表格，感受楼盘的热度。

热点区域一手房价格坚挺，以上楼盘除了“响水河畔”提出现场签约99折外，其他楼盘没有任何折扣。另外，据中介人员介绍，大亚湾新区某热点盘，推出了50套促销盘，所谓促销仅让利6％。

我们再来看看二手房市场，下图是惠阳天虹附近（中心区），立在房产中介公司的广告牌：

受前期贷款难影响，早在新房市场降温之前，二手房市场已经遇冷。

当地只有部分银行开放二手房贷款业务，且利率上浮30％~50％。购买二手房，除了承担中介费（3个点）、高额利息外，首付必须达到四成或以上。

另外，中介为了抽取更高的佣金，更愿意向业主推荐一手房，而购房者在价格相差不多的情况下，也愿意放弃手续繁琐的二手房。

据从业人员陈先生介绍：“看房的客户不少，但成交得不多，中心区市场相对活跃。目前是买房市场，购买二手房，买家有很大的议价空间，贷款方面较之以前也有小幅的松动。”

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截止九月底，国家统计局惠州调查队结合调查结果指出，惠州市区(不含大亚湾)新建商品房库存面积407.69万平方米，库存量升至近一年的次高点，重回400万平方米高位。

市场供大于求，迈入年末的惠州楼市出现下行势头已成行业共识，可当我们走近惠州，细看楼盘的花式打折后发现：降价总是事出有因，优质盘楼价没有明显的波动，这是为什么呢？

金地.自在城的售楼小姐向笔者透露：该盘因为有超大赠送面积，自开盘以来非常热销，6、7月份甚至一房难求。但进入10月，市场逐渐转淡，成交量持续低迷，开发商为了回笼资金，启用了“中介联动”。

“中介联动”简而言之就是，联动四面八方的地铺带客上门。而对于开发商来说，启动中介联动本身就是变相“割肉”。

近两年中介联动的佣金在4~7％左右，例如一套150万的房子，5％的佣金外加1万的现金奖，卖出这套房，开发商需要支付中介8.5万佣金。

小幅降价拉动不了需求，大幅降价则很可能引发“业主维权”或“降价未遂”的骚动，所以开发商宁愿放血在销售渠道上。毕竟中国的房价不能上，也不能下，维持稳定，多方共赢，才是政府想要的结果。

其实，只要政策不松，房产市场的现状就很难彻底改善，逆市之下，总有扛不住的投资客，同理，资金压力下，也总有扛不住的开发商。购房人如果不急，大可在保持信息畅通的前提下耐心等待，个别楼盘价格一定会有所回落。

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惠州与深圳唇齿相结，是珠三角城市群里重要的一个节点城市，在粤港澳大湾区的背景下，惠州未来的发展不可小窥。

而投资房产就是立足现在，投资这个城市的发展和未来。但在惠州买房，机会和风险并存，有人赚的满盆铂金，意气风发;有人却仰天悲鸣：大亚湾的水，我的泪…..

这里，我给大家几点建议：

1、单纯为了投资而买房，避开海景房。

笔者从二手中介那里了解到，市面上很多海景房，因长期空置，不少业主含泪亏本甩卖。目前海景房入住率极低，租售两难

2、以惠州南站为起点，面向惠阳和大亚湾8公里范围内购房，且越近越好。

3、不考虑交通，惠城南部新城（鸟巢附近）也是不错的选择。

4、选择户型以受众较多的两房或小三房为宜（单房及面积太大的房子不好出手），不要买公寓性质的住宅。

5、投资房产，从看房的那一刻起，就要考虑出租和出售，不要贪便宜，买荒凉的地方。

《写在当越来越多的人谈论价值投资时……》对价值投资进行了简要的梳理，并指出成功的价值投资者通常是逆向交易者。他们不会追高，而是在价格低于价值时择机购入。

投资房产，也需要逆向思维，我们要克服从众追涨的心理，对当前的市场保持清醒的认知，并试着捕获合适的机会。

最后，顺便给惠州正个名：

传说中的核电站，叫大亚湾核电站，该核电站以大亚湾为名，但不在惠州，它位于深圳市龙岗区鹏飞路。它距离惠州大亚湾新区37公里，距离深圳的大梅沙29公里。

有图有真相：

（数据来自高德地图）

小伙伴们，欢迎留言，让我看到各地的楼市行情如何吧！

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