粤港澳大湾区是今年跨城投资的热门区域,尤其是海滨城市惠州(不限购)。自731以来,楼市观望情绪渐浓,各地房地产遇冷,惠州现状如何?有抄底的机会么?

我特别委托有13年地产投资经验(长居深圳)的卢美女实地考察惠州行情,以期给到朋友们最真实最有价值的市场情报。

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几天前,朋友圈里爆出惠州海景大盘富力湾降价的消息:原价12000/㎡降至7400~8500/㎡,降幅高达30%以上,且交楼标准不缩水,仍为精装修。

今年9月,惠州海景盘的报价为:小径湾,13500/㎡起;十里银滩,12500/㎡起。另外笔者身边一位朋友,今年6月在富力湾买了套62平米的小房,总价约80万。

前期价格对比近期爆出的价格,如果情况属实,那,惠州楼价真是结结实实地降了。

自今年3月国家正式将建设粤港澳大湾区提上日程以来,惠州作为大湾区内唯一不限购的城市,受到全国范围内投资人的关注,不仅频频出现日光盘,而且很多楼盘必需一次性付款才能购买,火爆程度一时无两。

为此,今年9月,笔者亲自到惠州踩盘,详情请看链接:全国人民都在打听:能不能在这座城市买房?

10月之后,风向突变,曾经螃蟹打横走的惠州,不仅频频爆出降价,某些楼盘还打出了一成首付,两年0月供促销的广告。

惠州楼市触底?抄底捡漏的时机到了?真降价,还是玩套路,真实情况是怎样的呢?笔者带着疑问,11月15日再次去惠州踩盘。

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富力湾距离惠州市区及惠州南站较远,虽然此盘以稀缺的海资源为卖点,但小区内主要以海滨漫步长廊为重心,没有大面积的沙滩。

在售的楼盘距离海岸线有一段距离(如图所示),起价不是传说中的7500/㎡起,而是8500~9800/㎡,靠海稍近的前栋,23层报价为9985/㎡。

富力湾的房价貌似有所回落,实际上却是:在售楼盘本身存在一些缺憾,开发商给出相应的小幅折扣,一分价钱一分货。

9月,惠州很多楼盘要求首付五成,小部分楼盘首付三成,个别楼盘甚至要求全款购买。两个月后,数个楼盘竟可以做首付一成,这究竟是怎么回事呢?

上图,为“乐有家”业务员提供的一成首付方案,接下来让我们一起分解具体内容:

当大家看到9300/㎡时,很多人第一反应是“降价了”,其实不然,因为位置原因,今年6月龙光.玖龙山上一期开盘,均价为9200/㎡。

我们先来看房价,9300/㎡是毛坯的价格,捆绑销售的精装另外收取1000/㎡,也就是说该房的房价是9300(毛坯价)+1000(精装)=实际为10300/㎡。

不难看出,上图实例中,首付一成并不是只需一成首付就能完成按揭前的全部手续,而是先支付一成首付,剩余的两成首付款通过第三方机构借贷,并在两年内还清。

这种付款方式,降低了上车的门槛,缓解了购房人短期内筹集大笔资金的压力,但业主并没得到实质上的房价优惠,相反,在限定时间内购房人除了要筹集2成首付,还要承担额外的高额利息,加大了还款负担。

如图所示:

89平米户型, 单价9300元/㎡,总价为9300x89=827700元+89000元(装修款)

如果按正常流程:首付3成257700元,贷款57万,月供:3646元/月(按照上浮35%计算,贷30年),另外装修款89000(一年内结清)。

按1成首付购买方案:则

1)首付一成:82770元

2、剩余的2成165540元,通过第三方借贷,按照目前市场一个行情9厘8,按2年计算,两年的利息为165540 x0.0098 x24=38935元 。两年到期后,还款总数为:204475元。

3、贷款57万,月供:3646元/月(按照上浮35%计算,贷30年)

4、第一年需支付:房贷3646元/月、支付98000元的装修款。(可分三次,一年内结清)

5、第二年需支付:房贷3646/月、2成首付款加利息共计204475元,

为了更为直观,我们列出表格进行对比:

通过实地调研,笔者发现:目前大张旗鼓进行各种花式打折的楼盘,多为位置较差的楼盘,此类项目即使处在牛市,也不热销,更重要的是,某些花式打折并未让业主得到真正的实惠

那些位置、环境好的热点楼盘,现在是什么情况呢?

惠州大亚湾新区和惠阳区紧贴着深圳,惠州南站在两区之间,位于惠州南站附近的高铁盘,是吸引全国投资客的热点。大家可以通过下面表格,感受楼盘的热度。

热点区域一手房价格坚挺,以上楼盘除了“响水河畔”提出现场签约99折外,其他楼盘没有任何折扣。另外,据中介人员介绍,大亚湾新区某热点盘,推出了50套促销盘,所谓促销仅让利6%。

我们再来看看二手房市场,下图是惠阳天虹附近(中心区),立在房产中介公司的广告牌:

受前期贷款难影响,早在新房市场降温之前,二手房市场已经遇冷。

当地只有部分银行开放二手房贷款业务,且利率上浮30%~50%。购买二手房,除了承担中介费(3个点)、高额利息外,首付必须达到四成或以上。

另外,中介为了抽取更高的佣金,更愿意向业主推荐一手房,而购房者在价格相差不多的情况下,也愿意放弃手续繁琐的二手房。

据从业人员陈先生介绍:“看房的客户不少,但成交得不多,中心区市场相对活跃。目前是买房市场,购买二手房,买家有很大的议价空间,贷款方面较之以前也有小幅的松动。”

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截止九月底,国家统计局惠州调查队结合调查结果指出,惠州市区(不含大亚湾)新建商品房库存面积407.69万平方米,库存量升至近一年的次高点,重回400万平方米高位。

市场供大于求,迈入年末的惠州楼市出现下行势头已成行业共识,可当我们走近惠州,细看楼盘的花式打折后发现:降价总是事出有因,优质盘楼价没有明显的波动,这是为什么呢?

金地.自在城的售楼小姐向笔者透露:该盘因为有超大赠送面积,自开盘以来非常热销,6、7月份甚至一房难求。但进入10月,市场逐渐转淡,成交量持续低迷,开发商为了回笼资金,启用了“中介联动”。

“中介联动”简而言之就是,联动四面八方的地铺带客上门。而对于开发商来说,启动中介联动本身就是变相“割肉”。

近两年中介联动的佣金在4~7%左右,例如一套150万的房子,5%的佣金外加1万的现金奖,卖出这套房,开发商需要支付中介8.5万佣金。

小幅降价拉动不了需求,大幅降价则很可能引发“业主维权”或“降价未遂”的骚动,所以开发商宁愿放血在销售渠道上。毕竟中国的房价不能上,也不能下,维持稳定,多方共赢,才是政府想要的结果。

其实,只要政策不松,房产市场的现状就很难彻底改善,逆市之下,总有扛不住的投资客,同理,资金压力下,也总有扛不住的开发商。购房人如果不急,大可在保持信息畅通的前提下耐心等待,个别楼盘价格一定会有所回落。

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惠州与深圳唇齿相结,是珠三角城市群里重要的一个节点城市,在粤港澳大湾区的背景下,惠州未来的发展不可小窥。

而投资房产就是立足现在,投资这个城市的发展和未来。但在惠州买房,机会和风险并存,有人赚的满盆铂金,意气风发;有人却仰天悲鸣:大亚湾的水,我的泪…..

这里,我给大家几点建议:

1、单纯为了投资而买房,避开海景房。

笔者从二手中介那里了解到,市面上很多海景房,因长期空置,不少业主含泪亏本甩卖。目前海景房入住率极低,租售两难

2、以惠州南站为起点,面向惠阳和大亚湾8公里范围内购房,且越近越好。

3、不考虑交通,惠城南部新城(鸟巢附近)也是不错的选择。

4、选择户型以受众较多的两房或小三房为宜(单房及面积太大的房子不好出手),不要买公寓性质的住宅。

5、投资房产,从看房的那一刻起,就要考虑出租和出售,不要贪便宜,买荒凉的地方。

《写在当越来越多的人谈论价值投资时……》对价值投资进行了简要的梳理,并指出成功的价值投资者通常是逆向交易者。他们不会追高,而是在价格低于价值时择机购入。

投资房产,也需要逆向思维,我们要克服从众追涨的心理,对当前的市场保持清醒的认知,并试着捕获合适的机会。

最后,顺便给惠州正个名:

传说中的核电站,叫大亚湾核电站,该核电站以大亚湾为名,但不在惠州,它位于深圳市龙岗区鹏飞路。它距离惠州大亚湾新区37公里,距离深圳的大梅沙29公里。

有图有真相:

(数据来自高德地图)

小伙伴们,欢迎留言,让我看到各地的楼市行情如何吧!

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