粵港澳大灣區是今年跨城投資的熱門區域，尤其是海濱城市惠州（不限購）。自731以來，樓市觀望情緒漸濃，各地房地產遇冷，惠州現狀如何？有抄底的機會麼？

我特別委託有13年地產投資經驗（長居深圳）的盧美女實地考察惠州行情，以期給到朋友們最真實最有價值的市場情報。

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幾天前，朋友圈裏爆出惠州海景大盤富力灣降價的消息：原價12000/㎡降至7400~8500/㎡，降幅高達30％以上,且交樓標準不縮水，仍爲精裝修。

今年9月，惠州海景盤的報價爲：小徑灣，13500/㎡起；十里銀灘，12500/㎡起。另外筆者身邊一位朋友，今年6月在富力灣買了套62平米的小房，總價約80萬。

前期價格對比近期爆出的價格，如果情況屬實，那，惠州樓價真是結結實實地降了。

自今年3月國家正式將建設粵港澳大灣區提上日程以來，惠州作爲大灣區內唯一不限購的城市，受到全國範圍內投資人的關注，不僅頻頻出現日光盤，而且很多樓盤必需一次性付款才能購買，火爆程度一時無兩。

爲此，今年9月，筆者親自到惠州踩盤，詳情請看鏈接：全國人民都在打聽：能不能在這座城市買房？

10月之後，風向突變，曾經螃蟹打橫走的惠州，不僅頻頻爆出降價，某些樓盤還打出了一成首付，兩年0月供促銷的廣告。

惠州樓市觸底？抄底撿漏的時機到了？真降價，還是玩套路，真實情況是怎樣的呢？筆者帶着疑問，11月15日再次去惠州踩盤。

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富力灣距離惠州市區及惠州南站較遠，雖然此盤以稀缺的海資源爲賣點，但小區內主要以海濱漫步長廊爲重心，沒有大面積的沙灘。

在售的樓盤距離海岸線有一段距離（如圖所示），起價不是傳說中的7500/㎡起，而是8500~9800/㎡，靠海稍近的前棟，23層報價爲9985/㎡。

富力灣的房價貌似有所回落，實際上卻是：在售樓盤本身存在一些缺憾，開發商給出相應的小幅折扣，一分價錢一分貨。

9月，惠州很多樓盤要求首付五成，小部分樓盤首付三成，個別樓盤甚至要求全款購買。兩個月後，數個樓盤竟可以做首付一成，這究竟是怎麼回事呢？

上圖，爲“樂有家”業務員提供的一成首付方案，接下來讓我們一起分解具體內容：

當大家看到9300/㎡時，很多人第一反應是“降價了”，其實不然，因爲位置原因，今年6月龍光.玖龍山上一期開盤，均價爲9200/㎡。

我們先來看房價，9300/㎡是毛坯的價格，捆綁銷售的精裝另外收取1000/㎡，也就是說該房的房價是9300(毛坯價)+1000（精裝）=實際爲10300/㎡。

不難看出，上圖實例中，首付一成並不是只需一成首付就能完成按揭前的全部手續，而是先支付一成首付，剩餘的兩成首付款通過第三方機構借貸，並在兩年內還清。

這種付款方式，降低了上車的門檻，緩解了購房人短期內籌集大筆資金的壓力，但業主並沒得到實質上的房價優惠，相反，在限定時間內購房人除了要籌集2成首付，還要承擔額外的高額利息，加大了還款負擔。

如圖所示：

89平米戶型， 單價9300元/㎡，總價爲9300x89=827700元+89000元（裝修款）

如果按正常流程：首付3成257700元，貸款57萬，月供：3646元/月（按照上浮35%計算，貸30年），另外裝修款89000（一年內結清）。

按1成首付購買方案：則

1）首付一成：82770元

2、剩餘的2成165540元，通過第三方借貸，按照目前市場一個行情9釐8，按2年計算，兩年的利息爲165540 x0.0098 x24=38935元 。兩年到期後，還款總數爲：204475元。

3、貸款57萬，月供：3646元/月（按照上浮35%計算，貸30年）

4、第一年需支付：房貸3646元/月、支付98000元的裝修款。（可分三次，一年內結清）

5、第二年需支付：房貸3646/月、2成首付款加利息共計204475元，

爲了更爲直觀，我們列出表格進行對比：

通過實地調研，筆者發現：目前大張旗鼓進行各種花式打折的樓盤，多爲位置較差的樓盤，此類項目即使處在牛市，也不熱銷，更重要的是，某些花式打折並未讓業主得到真正的實惠。

那些位置、環境好的熱點樓盤，現在是什麼情況呢？

惠州大亞灣新區和惠陽區緊貼着深圳，惠州南站在兩區之間，位於惠州南站附近的高鐵盤，是吸引全國投資客的熱點。大家可以通過下面表格，感受樓盤的熱度。

熱點區域一手房價格堅挺，以上樓盤除了“響水河畔”提出現場簽約99折外，其他樓盤沒有任何折扣。另外，據中介人員介紹，大亞灣新區某熱點盤，推出了50套促銷盤，所謂促銷僅讓利6％。

我們再來看看二手房市場，下圖是惠陽天虹附近（中心區），立在房產中介公司的廣告牌：

受前期貸款難影響，早在新房市場降溫之前，二手房市場已經遇冷。

當地只有部分銀行開放二手房貸款業務，且利率上浮30％~50％。購買二手房，除了承擔中介費（3個點）、高額利息外，首付必須達到四成或以上。

另外，中介爲了抽取更高的佣金，更願意向業主推薦一手房，而購房者在價格相差不多的情況下，也願意放棄手續繁瑣的二手房。

據從業人員陳先生介紹：“看房的客戶不少，但成交得不多，中心區市場相對活躍。目前是買房市場，購買二手房，買家有很大的議價空間，貸款方面較之以前也有小幅的鬆動。”

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截止九月底，國家統計局惠州調查隊結合調查結果指出，惠州市區(不含大亞灣)新建商品房庫存面積407.69萬平方米，庫存量升至近一年的次高點，重回400萬平方米高位。

市場供大於求，邁入年末的惠州樓市出現下行勢頭已成行業共識，可當我們走近惠州，細看樓盤的花式打折後發現：降價總是事出有因，優質盤樓價沒有明顯的波動，這是爲什麼呢？

金地.自在城的售樓小姐向筆者透露：該盤因爲有超大贈送面積，自開盤以來非常熱銷，6、7月份甚至一房難求。但進入10月，市場逐漸轉淡，成交量持續低迷，開發商爲了回籠資金，啓用了“中介聯動”。

“中介聯動”簡而言之就是，聯動四面八方的地鋪帶客上門。而對於開發商來說，啓動中介聯動本身就是變相“割肉”。

近兩年中介聯動的佣金在4~7％左右，例如一套150萬的房子，5％的佣金外加1萬的現金獎，賣出這套房，開發商需要支付中介8.5萬佣金。

小幅降價拉動不了需求，大幅降價則很可能引發“業主維權”或“降價未遂”的騷動，所以開發商寧願放血在銷售渠道上。畢竟中國的房價不能上，也不能下，維持穩定，多方共贏，纔是政府想要的結果。

其實，只要政策不松，房產市場的現狀就很難徹底改善，逆市之下，總有扛不住的投資客，同理，資金壓力下，也總有扛不住的開發商。購房人如果不急，大可在保持信息暢通的前提下耐心等待，個別樓盤價格一定會有所回落。

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惠州與深圳脣齒相結，是珠三角城市羣裏重要的一個節點城市，在粵港澳大灣區的背景下，惠州未來的發展不可小窺。

而投資房產就是立足現在，投資這個城市的發展和未來。但在惠州買房，機會和風險並存，有人賺的滿盆鉑金，意氣風發;有人卻仰天悲鳴：大亞灣的水，我的淚…..

這裏，我給大家幾點建議：

1、單純爲了投資而買房，避開海景房。

筆者從二手中介那裏瞭解到，市面上很多海景房，因長期空置，不少業主含淚虧本甩賣。目前海景房入住率極低，租售兩難

2、以惠州南站爲起點，面向惠陽和大亞灣8公里範圍內購房，且越近越好。

3、不考慮交通，惠城南部新城（鳥巢附近）也是不錯的選擇。

4、選擇戶型以受衆較多的兩房或小三房爲宜（單房及面積太大的房子不好出手），不要買公寓性質的住宅。

5、投資房產，從看房的那一刻起，就要考慮出租和出售，不要貪便宜，買荒涼的地方。

《寫在當越來越多的人談論價值投資時……》對價值投資進行了簡要的梳理，並指出成功的價值投資者通常是逆向交易者。他們不會追高，而是在價格低於價值時擇機購入。

投資房產，也需要逆向思維，我們要克服從衆追漲的心理，對當前的市場保持清醒的認知，並試着捕獲合適的機會。

最後，順便給惠州正個名：

傳說中的核電站，叫大亞灣核電站，該核電站以大亞灣爲名，但不在惠州，它位於深圳市龍崗區鵬飛路。它距離惠州大亞灣新區37公里，距離深圳的大梅沙29公里。

有圖有真相：

（數據來自高德地圖）

小夥伴們，歡迎留言，讓我看到各地的樓市行情如何吧！

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