2019金立方：商业、地产、空间、消费趋势，十几位大咖说了什么？
原标题：2019金立方：商业、地产、空间、消费趋势，十几位大咖说了什么？
世界正变得越来越数字化，从工作地点到零售商业场所，网络与现实的交融更为深入，空间的功能更为多元，因而全局性设计将成为新趋势，商业、地产、社区与人的关系更为密切，一切围绕空间的驱动力正发生底层的变化，购物中心、写字楼、社区、长租公寓等商业地产如何应对这种变革。
12月19日，由中国房地产业协会指导、《中国房地产金融》杂志、金砖传媒、地金科技主办，中国新商业研究院、《上海商业·新商业》杂志联合主办，中国房地产存量资产暨城市更新理事会与地金网联合承办的“2019中国商业地产大会暨金立方颁奖典礼”在上海成功举办。与会的上百位行业人士与上千人业内人士，共同讨论有关“空间+消费+商业”的未来趋势，发现商业地产变革驱动力。
重新定义空间
图： 克里斯蒂安•库纳USDC创始人兼CEO、阿迪达斯前全球人力资源 战略董事
“当社会进入了到了多次元、多维度、多层次的极致融合的时代；当线上线下用户体验、新科技技术及社会习惯隐身出多方位的产品变革；当创意创新无时无刻不贯穿于商业自身；当城市设计上升到人类科学、社区文化及人本思想的始终贯穿，企业要关注消费者，创新中做到以人为本，不断加深线上与线下融合。需要理解消费者线上行为，重塑其线下空间及顾客体验。”USDC创始人兼CEO 阿迪达斯前全球人力资源战略董事克里斯蒂安·库纳在“重新定义空间”的主题演讲中提到，要重构城市、重新创造城市生活模式、重新设计以人为本的社会。关于城市空间，斯蒂安•库纳也提出两点新理念，一个是学习的剧场，另一个则是多代共生作为未来的社会模式。他认为，未来人类需要利用技术改善为人类服务。
民宿、长租公寓、社区运营之道
宅东创始人周元凯在“有机进化：未来社区的点线面”的主题演讲中表示，经营社区切入点是什么？如何切入？与哪些行业结合？做什么业态呢？这些问题都是值得思考。
图： 周元凯宅东创始人
周元凯从宅东的成立与发展举例，民宿如何从点到线到面，从一个布点到一个区域到一个城市。在他看来，民宿空间实际是一个更多元的空间延伸，经营民宿不是只打造一个民宿品牌、改造线上服务那么简单，业务上的衍生出更多元的变化，如旅游类产品和培训学校，以及签证业务、电商业务。
图： 万剑吟美国飞亚控股集团董事长
在美国飞亚控股集团董事长万剑吟看来，空间另一个维度是如何让它做到“有机”。飞亚控股旗下的美国长租公寓服务的是美国本地住户，结合本地的实际情况创新服务租客，引入先进理念创造收益，平衡租客与企业的关系。
“这就需要有一些贴近住户的服务内容，有更多能够结合当地需求的一些东西提供给他们。” 万剑吟说，飞亚控股结合中美发展差异，一方面研究美国租户的需求，一方面将中国市场的一些技术等成熟体验引入美国，“有机”提升长租公寓的服务质量，让租客与企业共同受益。
如何处理社区与人的关系，这是从小空间到大空间放大后需要考虑的问题？城事设计节发起人、大鱼营造理事长尤扬认为，跳出单一个的物理空间，从城市角度来看，需要遵循“以人为本”理念。“其实就是人的尺度，变相通过空间介入，去运营人和社区，提高这个地方的价值和他的活力。”
图： 尤扬城事设计节发起人、大鱼营造理事长
尤扬表示，从可持续活力角度来看社区及街区发展，首先需要建立双向反馈，让居民与开发商、政府沟通，建立共同的发展愿景。同时，在面向未来的社区空间更新改造中，需要变化单一的规划维度，采用参与式的工作方法，让居民、商户都能加入到持续的更新和营造中。在目前的社会发展状况下的城市更新领域，企业们有非常大的责任去带领城市，建立新机制，以精细化的管理和运营为城市活力提供支持与空间。
聚焦城市更新 共话办公空间新趋势
图： 沈洁戴德梁行中国区写字楼部主管、高级董事
存量时代的痛点有目共睹，戴德梁行中国区写字楼部主管、高级董事沈洁总结当下行业环境时表示：“压力之下，创新机遇正在发芽。尽管今年的市场不尽人意，但是我们依然能够看到这个市场出现优质的项目，为市场带来机遇。”
沈洁强调，在这个市场环境下，不能仅仅做一个空间的搬运工。对此，她还分析未来的办公环境呈现出的潮流趋势是空间变革。概括为四个“力”：远见力、想象力、创造力和执行力。这是市场预测、调查、掌握和规划能力，具有跨界思维，思维发散,创新产品，引领市场的创造力，以及稳定的运营能力，精准执行能力。最后，沈洁总结说到：“倘若是用心经营产品，做好运营管理，提升综合空间的能力，相信项目的出租率自然而然就提高了。”
图： 田际枫华润置地华东大区写字楼管理部部门负责人
写字楼从传统发展模式到联合办公的空间，再到新兴的创意空间，会有哪些变革和挑战呢？华润置地华东大区写字楼管理部部门负责人田际枫认为，未来的存量会越来越多，在供应压力大的情况下，有很多项目会以综合体为主。客户的需求在不断变化，其中的关键因素是要从客户需求端出发，满足客户最基础的需求，从衣、食、住、行考虑。短时间内，市场可能会有一些调整，但从中长期发展来看，田际枫相信上海存量市场的机遇和挑战机会一定可以比肩纽约、东京、香港。
图： 胡懋IWG中国区总裁
事实上，联合办公作为一个新兴的概念被人们快速接纳，对于IWG中国区总裁胡懋而言，联合办公、共享办公，其实可以统称为灵活办公。这个概念覆盖面对行业的描述会更为准确一点。当下客户对于办公室的需求，可能与五年前、十年前或是十五年前大相径庭。当下，人们对于办公室的需求已经不再是朝九晚五了，随着科技的发展、通讯的发展，很多公司的办公时间变得有弹性。所以物理集中的地点并不是最重要，关键是人与人之间的互动、交通便利、通讯便利。对于办公的需求不再是固定的地点，而是需要一个灵活的地点。“灵活办公”也将成为未来的发展趋势。
图： 黄景威PAMFLEET鹏里合伙人及董事总经理
“城市更新的概念与五年前、十年前截然不同，十年前提及城市更新的话题，对方听的必定茫然不知所云，但近几年中国的市场发展变化已截然不同。尤其在一、二线城市的城市更新项目如火如荼。”PAMFLEET鹏里合伙人及董事总经理黄景威表示，房地产行业相对来说还是比较传统的行业，投资人的投资观念也在发生改变，不仅仅单一追求回报率，更多的也会考虑项目的内容运营和风险管理。据黄景威介绍，公司是一家成立于2000年的房地产投资和资产管理公司，迄今为止发展近20年了，在这过程中也伴随城市更新的项目，未来还将在这片蓝海中持续布局和发力。
空间场景设计的“平衡术”
图： 冰清ideaPod创意家俱乐部创始人
有关人们未来工作和社交场景的提案，ideaPod创意家俱乐部创始人冰清也提出自己的独特见解。“不管经济周期怎么改变需求，从社会、人性的角度去看永远都会需要的。从某种意义上来讲，也是ideaPod的最初的使命。
同时，ideaPod在空间设计场景也加入大自然的元素。”冰清围绕“空间大创：城市客厅里的文化盆景”的话题展开演讲。在她看来，ideaPod的场景一直专注研发如何帮助人专注和放松，甚至聚集。设计本身不是目的，ideaPod的设计是服务于人的生理空间和精神空间的。我们会充分使用自然、艺术的元素，帮助创意家们身心放松，专注思考，希望ideaPod是他们灵感开始的地方。
图： 张帆墨社创始人
“百家纷争时，墨子提出与各家联合，协作创新，应该是中国历史上第一个推出联合办公理念的人。”墨社创始人张帆表示，“墨社”取意于墨家文化，从2015年开始以联合办公为基础,对于办公空间也进行研究，张帆发现，工作和学习可以运用相同的逻辑，在选择办公空间或者学习空间，对环境需求也存在相同的逻辑思维。张帆提出：“读书是一种仪式。同时，这句话也符合工作或者学习环境中。空间对于办公或读书学习也同样重要，因此我们会发现，近些年出现多元化业态的新兴书店。
图： 凌云 世纪朵云总经理
十年之前，实体书店经历了一波寒潮。但目前来来，全国各地的新型实体书店风起云涌，陆续开办。世纪朵云总经理凌云表示，从市场逻辑来看，实体书店面临市场困境，因为受到移动互联网的替代，阅读这个行为部分被数字化阅读替代，我们的理念就是做一种功能多元的业态复合的新型书店。换言之，其中的商业逻辑就是以一个空间来换取用户的时间。”凌云对此表示非常有信心。
图： 王璐四季教育集团副总裁
对空间的使用，传统教育培训行业可谓是新型实践者，四季教育集团副总裁王璐提出，因为传统的教育培训行业，只有周末使用这个空间，利用率非常低，互联网时代下，对教育企业而言，面临非常大的变化。因为消费者的理念在发生变化。“如果说，共享办公面对的群体是成年人，那么，我们面对更多的是学生群体。学生对应着学习，我们会把工作场景变成各种学习的丰富场景融入其中，下沉式的接入到市场，为家长带来更多便利，节约更多费用，为学生提高学习效率，节约更多的自由时间。”
探索IP在商业空间的表现形式
图： 冉莹颖世界拳击理事会大中华区主席
随着城市更新进程的不断加速，科技带来的电商繁荣，线下新零售的兴起，不同维度内容的相互融合；IP与空间之间的互动变得更加紧密，两者之间的相互赋能也显得尤为重要。世界拳击理事会大中华区主席冉莹颖分析说到：“商业空间与IP品牌相互吸引、相辅相成。商业空间和品牌都需要经济效益与社会效益。”商业空间是指专门从事商品或服务交换活动的营利性空间，需要“人”。需要考虑对消费者的心理及生理上的积极的影响。现代社会。商业环境更加多样化，消费者的要求也越来越讲究个性化，需要依靠优质品牌带动人流量。品牌需要依靠商业空间的聚集效应带来更多的人流量，依靠商业空间去发挥更多的线下活动。
图： 吕颂贤焱格格创始人
要如何打造品牌，将品牌顺势融入商业空间？焱格格创始人吕颂贤也提出自己的看法：“餐饮行业的对于营造环境的要求非常高，如何打破传统品牌固有思维去经营企业，这是每个运营者需要探讨的商业模式。”在吕颂贤看来，打造品牌背后是需要具有丰富的内容不断铺垫，例如在打造素食理念方面需要区别于传统观念的不同，将素食于传统观念区别开，并非是将所有素食与宗教概念联系到一起。
图： 顾佳斌慈善家/美食家
“打造IP的难点在于最初的选择和定位。”慈善家/美食家顾佳斌认为，如何选择其中最好、最适合自己的IP，这是品牌运作中会遇到的一个难点。因为在选择IP的同时，可以有不同的切入点。他表示：“从美食的角度出发，我们角色更像是一个裁判。行业每年都会进行洗牌，洗牌过程可以看作是双方自我调整的过程。目前来讲，赚快钱的时代已经过去了，大家变得越来越理智。”据顾佳斌坦言，想做IP的初衷很简单，要在心里建一座双子大厦，在他看来，这就是IP的力量，最终要融入每个人的心中。
图： 杨绣丽SNOW51 COO
无论什么类型的产品也好，还是各种IP也罢，最重要的还是沉淀在服务上。SNOW51 COO杨绣丽提出：“探讨消费者在消费之后需要的服务是什么？我们更注重的是后期能够给到会员什么服务，当会员加入之后，我们采用的是一对一的优质服务。由于每个会员的需求不同，所以我们必须要理解每个会员的需求是什么，用心去聆听，再做到精准定位，最终帮助会员达成最初的目标。”作为一个新兴的生活平台，杨绣丽认为，企业帮助会员的盒子已经打开了，未来还将帮助更多人绽放人生，探索自然。
图： 靖茜北大青鸟集团Clotho品牌投资管理CEO
当谈及到IP运营过程中会遇到困难时，北大青鸟集团Clotho品牌投资管理CEO靖茜表示，很多国外的品牌，在中国落地会出现“水土不服。”将过程总结为两点，一个是IP的垂直性，还有一个是可持续性。说到垂直性，靖茜把IP比喻成“人设”，经营一系列品牌的时候，要考虑如何筹措这些品牌。其次，因为社会发展越来越快，思考的时间变得越来越短，如何让IP更有生命力，也是品牌管理时需要探讨的问题。她指出：“随着经济周期的发展，每个人都变得越来越冷静，无论是开发商、物业持有方还是品牌方，都越来越回归产品和服务本身。希望通过我们的努力让城市能更加精彩。”
图： POLO百男大秀制作人/厚璞会创始人
“首当其冲，IP要做好定位。”百男大秀制作人/厚璞会创始人POLO指出，定位最大的核心就是差异化，内容差异性越强，未来发展的可持续性越强。“市场需要引导、教育，用生态发展的观念去影响大家，如果IP没有内容的可持续性，缺乏持续的热度，就会缺乏传播力度。做IP内容其实就是好比在做社群，要有好的内容，这样才更具有生命力。”
文：杨槟
