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　　前言：

　　2018年，對房地產市場來說是不平凡的一年。

　　對購房者來說，閉着眼買房都能賺的時代過去了；對開發商開始，只要開盤就能被搶光的時代過去了。購房者需要更專業的購房指導；開發商需要更優質的產品吸引客戶。

　　“活精彩 贏未來”2018年度新時代地產論壇暨頒獎典禮正式啓動！

　　今天，廣州PLUS創始人雁姐，要爲我們分享她眼中的“2018年廣州房地產市場十大關鍵詞”。

　　年終將近，免不了搞搞套路。

　　今天，雁姐的小夥伴逼我交一條今年地產十大關鍵詞的稿，完全不考慮生病的雁姐受得了受不了。

　　經過一翻搜腸刮肚，我整理出了十個關鍵詞，跟大家一起回顧一下我們共同經過的驚心動魄的2018年。

　　1“降價”

　　今年9月初，一位粉絲在微信上跟我說：“雁姐，雁姐，廣州東XX盤降價啦，現在單價才26000元，之前去問的時候33000元呢，基本就是2016年我第一次去看的價格哦！”

　　如今回頭看這個消息的時候，雁姐發現，它其實開啓了廣州的一個歷史性的時刻：降價來了！

　　沒錯，就是從2018年的金九銀十開始，從2016年開啓的那一輪瘋漲宣告結束，拐點來了。

　　在9月初個別龍頭房企開始搞“特價”的時候，不少上半年買房的網友一開始還是很淡定的。

　　漢語博大精深，降價不叫降價，叫特價。

　　但等到快到國慶時，搞“特價”的盤越來越多，大家都沉不住氣了。

　　2維權退房

　　早在2017年末的時候，雁姐就說過，2018年將是一個維權年。

　　今年10月初，廣州就開始出現大規模的維權了。

　　有人問雁姐，爲啥是10月初。

　　事情是這樣的。

　　10月初，各地開始出現降價導致退房的情況。

　　而在國慶長假回來後，有的網友發現，尼瑪，我就出去旅了個遊，喫了個火鍋，同樣的房子幾乎降得喫掉了老子的首付，原來買兩房的錢現在買三房，這哪兒行！

　　於是乎，降價的副作用馬上顯現，國慶長假後的那個週末，廣州不少降價的樓盤都出現了拉條幅的情況，理由也是五花八門，有投訴雙合同的，有投訴質量問題的，還有投訴虛假宣傳的。

　　這裏就不放打條幅的那些圖了，省得違反了和諧。

　　雖然往常交樓旺季也有一些維權，但今年房價下行導致的心理落差還是主要的因素，如果房價此時是上漲的，很多人也就看在升值的份上忍忍自己修修補補算了。可是，誰想到降價來得這樣猛烈？

　　3活下去

　　房企不是瘋子，也不是傻子。

　　如果撐得下去，誰願意降價？

　　今年你一定被萬科秋季例會上這張“血圖”刷屏了。

　　有地產同行說，萬科算是財務指標很健康的房企。現在連龍頭大佬萬科都把“活下去”作爲最基本的要求，簡直令我等瑟瑟發抖。

　　4裁員

　　事實上今年地產界經常出現的一個關鍵詞就是裁員。

　　當然，要再說一句：漢語博大精深。

　　地產同行們管裁員叫人員優化、叫勸退、叫清除蛀蟲。

　　沒有盈利前景的部門連人帶鍋一起優化掉。

　　樓市下行，不少大房企裏的“小白兔”們成爲第一批犧牲品。

　　緊接着，中介也跟着來上了一輪頭條。中原集團旗下的上海中原物業顧問有限公司宣佈，自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門佣金打八折發放。這真的是雙十一的打折力度了！

　　5去地產化

　　其實，早在今年初，各家大地產商紛紛更名去地產化，那勢頭就像現在的流感一樣傳播開來了。

　　今年1月，朗詩綠色地產正式更名爲朗詩綠色集團有限公司；3月份，大連萬達商業地產更名爲大連萬達商業管理；時代地產更名爲時代中國；7月份，龍湖地產更名爲龍湖集團控股；9月，保利地產變更爲“保利發展控股集團股份有限公司”。11月，“中國奧園地產集團股份有限公司”更改爲“中國奧園集團股份有限公司……

　　前兩個月，雁姐去一家知名的地產公司，看見工作人員正將地產的牌子全部摘下。

　　就在那一天晚上，這家著名的地產企業舉辦了一場更名發佈會，從此，這家XX地產雖然還主要在做地產的事兒，但已經不叫地產公司了。漢語博大精深！

　　我們有理由相信，這個更名的名單還會加長。

　　誰讓有人把“地產”跟“夜壺”聯繫在了一起呢？而且似乎已經有了新的馬桶，不需要夜壺了。

　　6地冷價跌

　　今年以來，在政策調控、融資渠道收緊、土拍規則升級等多方面因素影響下，廣州土地市場屢屢出現低溢價、底價成交的情況。

　　據克而瑞數據監測，截至11月16日，廣州共計成功出讓64宗地塊（不含工業地），總成交面積同比增加22%；但成交總價卻同比減少11%；平均溢價率回落至6%，創下近五年新低。其中，有42宗土地是以底價成交，佔比土地出讓總數的66%！

　　應該說，廣州畢竟天氣不冷，土地市場還算OK的，起碼沒有頻現流拍事件。

　　近期全國土地市場降溫明顯，流拍事件頻現。截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積是去年同期數額的7.3倍。

　　房子不好賣，地能好賣麼？冬天來了，冷空氣無所不在。

　　7房價維穩

　　地方政府也不容易。

　　安徽合肥近日傳出，某樓盤降價6000元/平米，房產局長親自前往調研，不久，房價便又回漲。

　　無獨有偶。碭山某樓盤降價後，當地政府組織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關樓盤預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

　　房價調控是個系統工程，其涉到金融、產業、市場公平、民生問題等方方面面，其複雜程度很高。

　　土地財政是不少地方政府的命根子，開發商少拿地，錢從哪兒來？

　　買了房的人不滿房價下跌，天天到售樓處鬧，政府維穩壓力也大。

　　某區政府內部會議紀要稱，“開發商賣的不是房子，是責任。”對那些“不負責任”的開發商，自然要上各種手段。

　　在長效機制還沒建立起來之前，如何既逐步擺脫土地財政，又穩定地方政府財源、確保地方運轉、維持房地產市場穩定，這真是一個棘手的大難題。

　　8限價放鬆

　　雁姐寫下這個詞兒的時候，還是想說：漢語博大精深！

　　因爲，如果按官方語彙，這個應該叫優化預售和網籤價格指導機制。

　　我們知道，開發商拿預售證時要對價格備案，但在調控期，價格高於限價的話，是很難拿到預售證的；而如果在網籤時，成交價也不能高於限價，否則也網籤不了。開發商說的限價一般是指拿預售證階段，購房者說的限價一般是指網籤階段，畢竟大家關注點不太相同。

　　無論如何，樓盤按實際價格報備網籤，已經是限價放鬆的表現。

　　這不僅可以從根本上解決雙合同問題，還可以降低購房者首付，減輕消費者負擔。

　　應該說，這是政府在房價調控工作中不斷總結，不斷改進工作，追求實效的具體表現。

　　畢竟房價已經開始下行，過時的調控手段也要調整。各個城市的情況也不盡相同，應該分城市施政。

　　9長租公寓爆雷

　　今年，除了此前因爲降價的原因而痛苦的業主外，還有一羣將房子交給長租公寓的房東們不省心。

　　前不久，北京的昊園恆業，成爲了第三家爆雷的長租公寓。而此前杭州鼎家公寓、上海寓見公寓已經在長租公寓市場上投下兩顆原子彈。

　　鼎家公寓辦公室

　　租客信用被違規使用的風險，成爲整個長租公寓行業最大的隱患。

　　一旦平臺爆雷，租客面臨着無處可去、還要承擔網貸的慘淡局面；而房東也可能面臨着追索無門的境地。

　　“長租公寓有很多資本湧入，但資本不能只爲了賺錢，必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。長租公寓爆倉比P2P暴雷更危險。”我愛我家原副總裁胡景輝離職時說了這番話。

　　但不管怎樣，長租公寓仍有它存在的合理性，不能一棒子打死。願今年這一連串的爆雷事件能夠促進相關制度的完善，促進行業的健康持續發展。

　　10粵港澳大灣區

　　進入2018年，粵港澳大灣區的熱度持續上升。

　　去年兩會，“粵港澳大灣區”被正式寫入政府工作報告。

　　而在今年兩會，粵港澳大灣區被官方明確爲與京津冀協同發展、長江經濟帶對等的區域發展戰略。

　　此外隨着近期粵港澳大灣區領導小組的成立，預計未來粵港澳的相關規劃細則也將進入落地階段。

　　與此同時，外來房企也加大了在粵港澳大灣區佈局的力度。

　　11月19日，萊坊香港辦事處在活動上表示，預計2019年中國內地大灣區內及一二線城市住宅樓價將會有進一步上升空間，而香港住宅樓價在未來12月內將進入一個向下的調整期。

　　該公司董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅表示，由於高鐵和港珠澳大橋香港段通車，預計2019年，國內一線城市樓價將上升2%至3%，二線城市將上升3%至5%，二二大灣區內的城市，由於基建設施及聯繫改善，預計將會有5%至7%升幅。

　　雁姐也看好大灣區核心城市未來的發展前景，但至於大灣區內的房價是否按此幅度上升，雁姐覺得還要看每個城市政策的變動情況。

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