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　　前言：

　　2018年，對房地產市場來說是不平凡的一年。

　　對購房者來說，閉着眼買房都能賺的時代過去了；對開發商開始，只要開盤就能被搶光的時代過去了。購房者需要更專業的購房指導；開發商需要更優質的產品吸引客戶。

　　“活精彩 贏未來”2018年度新時代地產論壇暨頒獎典禮正式啓動！

　　今天，廣州鏈家研究院院長周峯，將與我們分享他對2018年的二手房市場回顧以及2019年二手房市場前瞻。

　　“2019年的一季度之前，可以說是入手的好時機。” ——廣州鏈家研究院院長周峯說。

　　多年來對廣州樓市的研究，讓他對市場的洞察尤爲敏銳，不管是成交數據、價格變動、買家/賣家的刻畫，還是信貸趨勢、政策層面，關於樓市的大數據，他都能信手拈來。對於未來廣州的市場狀況，他也有着自己獨特的見解。

　　在即將舉辦的“活精彩 贏未來”2018年度新時代地產論壇活動，我們非常榮幸能夠邀請到周峯作爲嘉賓，爲廣州的購房者們分析解惑。

　　在時下的市場狀況下，購房者和業主們都相當焦慮：

　　2018年二手房的市場是什麼樣的狀況？2019年市場走勢又將會如何？買家/賣家應不應該在此時入手/放盤？

　　所以在活動之前，我們爲廣州鏈家研究院院長周峯做了一次專訪，他也在專訪中對這些問題一一進行了解答。

　　2018年二手房市場回顧

　　“2018年二手房市場的主要特徵是：深度回調、成交週期長、買賣雙方對價格合理性的分歧比較明顯。”周峯總結道。

　　深度回調

　　2018年5月以來，廣州二手房網籤量呈現下滑趨勢。10月份，廣州市11區純中介促成二手住宅網籤量爲4739套，跌破5000套，環比減少10.8%，同比減少28.8%，市場交投活躍度進一步下降。

　　對於現在的市場狀況，周峯認爲，現在全廣州的二手市場每個月有5000~5500套的交易量，其實是已經到了一個臨界點。如果業主不讓步的話，成交量會繼續往下跌，整個二手市場會深受影響。

　　價格的變化，則是因爲前段時間成交量下滑的影響。市中心的樓盤的降幅相對比較低，大概在2%~3%左右，而郊區的二手樓盤降幅比較大，在10%左右。

　　不過，前段時間學位房降價，其實只是個別情況。例如錦城花園，此前的放盤價一般會在11萬/平米左右，現在回落到9萬/平米。這是因爲之前的定價過高，現在處於回調的狀況。

　　這種深度回調的格局，在今年以內不會再有變化，觸底反彈基本是不可能的了。而且這種情況將會延續到19年的第一季度。

　　因爲市場的潛在客戶不一定要買二手房，現在一手市場促銷降價，會對市場造成一定的影響。另一方面，目前政策面並沒有任何放鬆的跡象，主觀層面希望通過抑制成交量，間接抑制價格的變動。房價輕微地跌，跌了才能夠刺激成交量。

　　成交週期長

　　目前業主的情緒相對比較悲觀。部分不着急用資金的業主，一般不會考慮降價，或者讓價幅度比較低。有資金的買家也不着急入手，會慢慢挑選房源。

　　所以，2018年的房源成交週期要比2017年長一些。目前的房源成交週期大概在90天左右。

　　買賣雙方對價格合理性的分歧比較明顯

　　受政策、信貸環境等影響，現在的二手房市場，買家的觀望情緒比較濃厚，如果價格方面不合適的話，很難成交。一般讓價的空間在8%以下，是比較難賣出去的。

　　周峯提到，目前鏈家的經紀人會直接建議業主，讓價幅度設定在10%左右。

　　不急售的業主會選擇放長線，不願意降價，等之後價格上漲再賣出。而急售的業主心態有所鬆動，爲及時套現置換房屋資金，紛紛下調掛牌價格，議價空間有所擴大。

　　2019年二手房市場前瞻分析

　　周峯認爲，2019年比較特別的因素在於它是建國70週年，這與十年前的2009年是比較類似的。不排除主觀層面在經濟、內在消費需求上會有一些刺激的措施出臺，從而讓市場面偏向一定程度的樂觀。

　　而且，近期全國很多城市的房貸利率已經有放鬆的跡象。在接下來的這段時間，廣州的房貸利率可能會有所放鬆，明年銀行的審批速度也會加快，這對市場的促進是非常明顯的。

　　不過，就算房貸利率有機會回到基準利率，但回到利率打折的情況還是不太可能的。

　　周峯判斷，明年的第一季度，成交量可能還會是低谷，但是五月份之後，會慢慢往高走，樂觀的話，有可能在年底會回到一萬套的交易量。成交價格還要看成交量的配合，到底會不會在明年又迎來上漲呢 ？大家拭目以待。

　　對買家、賣家的建議

　　對買家的建議

　　對於有名額、流動資金調配相對比較靈活的客戶，可以爭取這幾個月多去看房。因爲到明年三月這段時間，市場偏向於買家，壓價的幅度比較高。壓價的幅度，有機會能夠讓買家抵消二手房交易稅費、銀行利率上浮等帶來的成本，是更加好的入市時機。

　　另一方面，同類房源競爭會減少，也就是不需擔心看中的房子被其它人捷足先登。在目前這個階段中，觀望情緒的購房者變多了，潛在客戶的絕對數量會越來越少。所以現在的購房者去看房的話，同類競爭會減少。2017年的時候，一套房可能會有四五個購房者同時有意向，但是2018年這種情況就消失了。買家可以考慮的週期長了，也會考慮得更加細緻。

　　對賣家的建議

　　從賣家的角度來說，其實現在不是一個很好的賣房時機。

　　現在很多賣家是比較焦慮的，雖然着急出手，但是又不想讓價太多。尤其是置換型業主，必須賣掉手頭上的房子，纔能有購房名額和將資金回籠。這種情況下，我的建議是可以合理讓步。

　　雖然置換型業主在賣房階段，利潤是減少了，但是下一階段作爲購房者去買房的時候，同樣可以進行壓價，有可能這兩部分就會相抵消。

　　另一方面，其實賣家手上這套房一般是幾年前買進的，幾年樓價的升幅，業主現在賣出還是有利潤空間的，只不過利潤空間減少了。

　　對於不是很着急賣房的業主，建議可以繼續等等。

　　講座主題：土地政策對房價的影響以及投資的建議

　　主講人：老K，碩士畢業於廣東省社會科學院政治經濟學專業。參與了廣東省多個地級市、縣級市的《十三五規劃》、《城市總體規劃》及衆多珠三角城市的政府課題項目。

　　講座時間：本週四（11月22日）晚8:00-9:00

　　講解時長：30分鐘

　　答疑時間：30分鐘

　　入羣人數限定：100人

　　入羣收費：10元

　　要入羣的小夥伴請加機器人客服（微信號：plusxiaomei3，或識別下方二維碼），向其支付十元，然後會拉入羣。席位有限，機器人會按照付費順序拉入羣。因爲席位不足沒能入羣的，會退款處理~

　　週四見！

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