【戈文问专栏】对话常州未来，谁是大市府圈里下一个楼市价值高地？

2006年，常州市行政中心于原局前街180号整体搬迁至位于新北区龙江大道1280号新址。

在此之前，老市政府在天宁与钟楼的交界处，已经为两个区域吸引了近20年的红利资源，在周边3公里的范围内，打造出了一个以商业、教育、医疗配套齐全的人居旺地，住宅价格也一直占据城市最高位水平，老市府板块的红利可谓延续至今。

从搬迁这一年起，以行政中心为基础扩张而成的新市府板块开始在新北区重新扎根，悄然生长。常州正式进入了“城市向北，重心迁移”的高速发展时代，包括了道路建设、商业配套、生态公园、地产开发、大型公共设施（博物馆、体育馆、大剧院等）等纷纷落地新北。

但是客观上讲，市府板块真正的蜕变，应当始于龙城大道高架通车的那一天。

“十一五”期间，根据常州市城市总体规划，常州全市总计建成了横贯南北、连接东西的“二纵二横”高架快速路系统。其中的两横中的一横，便是今天市府板块的交通核心——龙城大道高架。2013年，龙城大道隧道也正式通车，使得西部的龙江路高架和东部的青洋路高架实现连通，常州50多公里的高架正式形成闭合环形。

被全线打通，大大提升了出行效率的市府板块，成为了各个房企的重点布局的对象。以山水和园、新城御景湾、典雅花园等社区为主的第一代居住社区开始逐渐成型。而有了足够人口支撑的市府板块，商业、文化、教育、娱乐等生活需求也被全面放大，才有了今天市府板块乃至整个新北的繁荣。

新北区从曾经的常州人心中的“乡下”到今天的城市核心，用了整整12年。可以说这12年，就是市府板块发展的12年。对于常州3000多年的历史而言，这12年虽然单薄却极具分量。

只是如今大众传统认知的以市府大楼为核心的周边2公里范围内的市府板块，却面临着土地资源稀缺、一手住房奇缺、区域开发成熟之后进一发展空间有限的困扰。下一个12年，市府板块的边界在哪里，是局限于区区的周边2公里范围，还是进一步延伸？

壹|市府板块的范围扩张，是城市发展的必然

事实上，传统意义上的板块界定皆源于城市居民长久认知下的地域划分，譬如红梅、丽华、清潭等等。但是市府板块本身出现的时间较短，客户的认知相对模糊，在范围划分上一直没有严格的定义。

因此板块在最核心的区域开始出现面积与资源的“捉襟见肘”时，整体范围的不断外扩几乎是必定的事实。

以上海为例。曾经的市府板块仅仅局限于人民广场周边的2平方公里，也就在这区区的2平方公里内凝聚了包括从商业、交通、人文配套到教育、医疗等整座城市最精华的资源，但随着城市发展，早在10年前，其辐射范围也远至周边3公里以外，构建了一个国际大都市的市府高端生活圈，而这个区域的房价也齐齐站上了每平米超10万元的水平。

作为中国发展最前沿的城市，其过往市府生活圈的生长路径，无疑对于十余年后常州这座准二线城市而言有着极其重大的借鉴意义。

所以我们通过上海，再回过头来看常州，能否寻求到下一个“12年”的答案？

贰|常州大市府生活圈=飞龙+传统市府+恐龙园

从上海的经验我们看到，市府板块也是层层对外辐射，2公里范围内醇熟之后，毫无疑问是3公里范围内纳入辐射圈。

从目前常州的城市板图来看，以市府为核心，在3公里的范围内营建大市府生活圈的话，版图扩张下的最直接承受者，或者说是受益有两个：飞龙板块、恐龙园板块。

在市府板块约3公里的辐射范围下，以龙城大道高架和晋陵北路为引线，飞龙板块和恐龙园板块是最有能力承受大量居住功能的醇熟区域。

目前两个板块内，都拥有多家品牌房企成熟开发的小区、渐趋完善的生态、教育、医疗配套。尤其是飞龙板块，因为龙城大道高架/隧道的关系（板块之间仅有10分钟车程），与传统市府可以说是一衣带水，传统市府板块所产生的所有资源红利，特别是大型的市政建设配套，飞龙与传统市府基本上就是0差别共享。

因此从城市扩张发展来讲，常州的大市府板块，将是由现在的飞龙板块+传统市府板块+恐龙园板块，以一核两翼式的布局融合而成的，这是城市发展的必然结果。

叁|从地价与房价鸿沟的消失，发现市府辐射带来的价值

事实上关于常州大市府生活圈，除了有完善的交通配套可以抹消距离感，几近趋同的地价与房价也在无形之中加速了板块的融合。

地价方面，从2017年-2018年，飞龙与传统市府板块总计出让地块6幅，其中龙湖春江天玺所在地块曾经一举夺得2017年单价地王称号，而传统市府板块今年的地块中有一半地价低于或者持平于飞龙生活区1号地块，飞龙土地价值可见一斑。

（6幅地块总计涉宅建面约40万方，预估房源不过3000余套）

从房价方面来看，两者均价正趋接近。对比历年两个板块的最高售价，飞龙板块在过往大多数时间最高房价低于传统市府板块约1000元/㎡，然而在今年则以近1000元/㎡的差价实现了反超，证明了今天的飞龙在成熟之后，其住房价值不啻于传统市府板块。

（飞龙板块和传统市府板块历年最高价对比，单位：元/㎡）

因此在整个大市府板块彻底融合之前，如果能在飞龙寻求到一个价格洼地且深具潜力的项目，无论对于自住型购房者还是投资者而言，都是有利可期的。

肆|新城进驻的长远意义，这里就是下一个价值高地起航点

今年7月，新城被确认接收开发绿都万和城后续项目，正式入驻飞龙板块。项目案名已经正式确定为新城牡丹公园世纪，在限价之下，预计首批开盘产品价格在15000元/㎡以内。

单单从价格层面上来看，该项目预计的销售价格比目前飞龙板块的均价低了至少3000元/㎡，属于目前整个大市府圈的“洼地级”项目。而从项目本身的素质来看，这里依靠便捷的交通环境一并享受到了市府商圈、龙湖商圈、南大街商圈等几个目前市区内的一流商业资源，再加上飞龙板块本身日趋完善的生活配套，使得该案成为了目前区域内配套领先，购买优先度相对较高的项目。