2006年，常州市行政中心於原局前街180號整體搬遷至位於新北區龍江大道1280號新址。

在此之前，老市政府在天寧與鐘樓的交界處，已經爲兩個區域吸引了近20年的紅利資源，在周邊3公里的範圍內，打造出了一個以商業、教育、醫療配套齊全的人居旺地，住宅價格也一直佔據城市最高位水平，老市府板塊的紅利可謂延續至今。

從搬遷這一年起，以行政中心爲基礎擴張而成的新市府板塊開始在新北區重新紮根，悄然生長。常州正式進入了“城市向北，重心遷移”的高速發展時代，包括了道路建設、商業配套、生態公園、地產開發、大型公共設施（博物館、體育館、大劇院等）等紛紛落地新北。

但是客觀上講，市府板塊真正的蛻變，應當始於龍城大道高架通車的那一天。

“十一五”期間，根據常州市城市總體規劃，常州全市總計建成了橫貫南北、連接東西的“二縱二橫”高架快速路系統。其中的兩橫中的一橫，便是今天市府板塊的交通核心——龍城大道高架。2013年，龍城大道隧道也正式通車，使得西部的龍江路高架和東部的青洋路高架實現連通，常州50多公里的高架正式形成閉合環形。

被全線打通，大大提升了出行效率的市府板塊，成爲了各個房企的重點佈局的對象。以山水和園、新城御景灣、典雅花園等社區爲主的第一代居住社區開始逐漸成型。而有了足夠人口支撐的市府板塊，商業、文化、教育、娛樂等生活需求也被全面放大，纔有了今天市府板塊乃至整個新北的繁榮。

新北區從曾經的常州人心中的“鄉下”到今天的城市核心，用了整整12年。可以說這12年，就是市府板塊發展的12年。對於常州3000多年的歷史而言，這12年雖然單薄卻極具分量。

只是如今大衆傳統認知的以市府大樓爲核心的周邊2公里範圍內的市府板塊，卻面臨着土地資源稀缺、一手住房奇缺、區域開發成熟之後進一發展空間有限的困擾。下一個12年，市府板塊的邊界在哪裏，是侷限於區區的周邊2公里範圍，還是進一步延伸？

壹|市府板塊的範圍擴張，是城市發展的必然

事實上，傳統意義上的板塊界定皆源於城市居民長久認知下的地域劃分，譬如紅梅、麗華、清潭等等。但是市府板塊本身出現的時間較短，客戶的認知相對模糊，在範圍劃分上一直沒有嚴格的定義。

因此板塊在最核心的區域開始出現面積與資源的“捉襟見肘”時，整體範圍的不斷外擴幾乎是必定的事實。

以上海爲例。曾經的市府板塊僅僅侷限於人民廣場周邊的2平方公里，也就在這區區的2平方公里內凝聚了包括從商業、交通、人文配套到教育、醫療等整座城市最精華的資源，但隨着城市發展，早在10年前，其輻射範圍也遠至周邊3公里以外，構建了一個國際大都市的市府高端生活圈，而這個區域的房價也齊齊站上了每平米超10萬元的水平。

作爲中國發展最前沿的城市，其過往市府生活圈的生長路徑，無疑對於十餘年後常州這座準二線城市而言有着極其重大的借鑑意義。

所以我們通過上海，再回過頭來看常州，能否尋求到下一個“12年”的答案？

貳|常州大市府生活圈=飛龍+傳統市府+恐龍園

從上海的經驗我們看到，市府板塊也是層層對外輻射，2公里範圍內醇熟之後，毫無疑問是3公里範圍內納入輻射圈。

從目前常州的城市板圖來看，以市府爲核心，在3公里的範圍內營建大市府生活圈的話，版圖擴張下的最直接承受者，或者說是受益有兩個：飛龍板塊、恐龍園板塊。

在市府板塊約3公里的輻射範圍下，以龍城大道高架和晉陵北路爲引線，飛龍板塊和恐龍園板塊是最有能力承受大量居住功能的醇熟區域。

目前兩個板塊內，都擁有多家品牌房企成熟開發的小區、漸趨完善的生態、教育、醫療配套。尤其是飛龍板塊，因爲龍城大道高架/隧道的關係（板塊之間僅有10分鐘車程），與傳統市府可以說是一衣帶水，傳統市府板塊所產生的所有資源紅利，特別是大型的市政建設配套，飛龍與傳統市府基本上就是0差別共享。

因此從城市擴張發展來講，常州的大市府板塊，將是由現在的飛龍板塊+傳統市府板塊+恐龍園板塊，以一核兩翼式的佈局融合而成的，這是城市發展的必然結果。

叄|從地價與房價鴻溝的消失，發現市府輻射帶來的價值

事實上關於常州大市府生活圈，除了有完善的交通配套可以抹消距離感，幾近趨同的地價與房價也在無形之中加速了板塊的融合。

地價方面，從2017年-2018年，飛龍與傳統市府板塊總計出讓地塊6幅，其中龍湖春江天璽所在地塊曾經一舉奪得2017年單價地王稱號，而傳統市府板塊今年的地塊中有一半地價低於或者持平于飛龍生活區1號地塊，飛龍土地價值可見一斑。

（6幅地塊總計涉宅建面約40萬方，預估房源不過3000餘套）

從房價方面來看，兩者均價正趨接近。對比歷年兩個板塊的最高售價，飛龍板塊在過往大多數時間最高房價低於傳統市府板塊約1000元/㎡，然而在今年則以近1000元/㎡的差價實現了反超，證明了今天的飛龍在成熟之後，其住房價值不啻於傳統市府板塊。

（飛龍板塊和傳統市府板塊歷年最高價對比，單位：元/㎡）

因此在整個大市府板塊徹底融合之前，如果能在飛龍尋求到一個價格窪地且深具潛力的項目，無論對於自住型購房者還是投資者而言，都是有利可期的。

肆|新城進駐的長遠意義，這裏就是下一個價值高地起航點

今年7月，新城被確認接收開發綠都萬和城後續項目，正式入駐飛龍板塊。項目案名已經正式確定爲新城牡丹公園世紀，在限價之下，預計首批開盤產品價格在15000元/㎡以內。

單單從價格層面上來看，該項目預計的銷售價格比目前飛龍板塊的均價低了至少3000元/㎡，屬於目前整個大市府圈的“窪地級”項目。而從項目本身的素質來看，這裏依靠便捷的交通環境一併享受到了市府商圈、龍湖商圈、南大街商圈等幾個目前市區內的一流商業資源，再加上飛龍板塊本身日趨完善的生活配套，使得該案成爲了目前區域內配套領先，購買優先度相對較高的項目。

當然，項目最值得關注的亮點，還在於經過新城之手後的價值蛻變。

過去兩年，新城在天寧東陸續佈下了新城泰和之春、新城璞樾門第、新城璞樾和山、新城天寧吾悅四座城池，讓沉寂已久的天寧城東市場開出燦爛之花。再往前，湖塘花園街板塊的也是由新城南都、新城公館、新城帝景逐步打造成武進乃至整個常州的居住價值高地。

作爲一個佈局者，很明顯新城的每一次落子，都抱以與項目地段價值共成長的初心。所以這一次新城牡丹公園世紀的出現，對於飛龍和項目自身而言，必然有着更加深遠的意義。

首先，在市府核心區域目前無房可賣、即便新成交地塊也供應量有限並且價格不低的情況下，很大一部分意圖入住大市府生活圈的客戶只能將目光轉移到飛龍或者恐龍園兩地，然而恐龍園的現狀也是無房可售，因此新城牡丹公園世紀成爲謀求在新北核心區居住幾乎唯一的需求泄洪口。

此外，作爲目前大市府圈爲數不多的在售項目之一，擁有40萬㎡體量的新城牡丹公園世紀此次首開價格明顯低於區域市場平均線，使得項目未來在產品品質升級及價格成長空間上，還有着豐富的可能性，未來版塊內的人居也會因此產生一個全新的風向標。

對於常州樓市來說，三五年以後，曾經獨立的飛龍板塊這個概念很有可能成爲一段記憶，取而代之的將是大市府板塊、市府生活圈等更加具有新時代意義的標籤。

而對於購房者來說，在目前飛龍尋求到這樣一個價格窪地項目進行置業，將不僅僅是購買一套商品住宅那麼簡單，買到的其實是大市府板塊內，一支城市發展浪潮下的“藍籌股”。

圖文/易居企業（中國）集團有限公司  合夥人、克而瑞蘇常片區  總經理、常州房產測評網首席分析師 戈文問

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