2018年，對於地產公司來說不是個好年份，調控嚴格，年初因爲棚改政策，很多立足於三四線城市的公司收益頗高，但是隨着調控趨嚴和去庫存逐漸完成，三四線房價的高潮已過，很多地產公司發現現金流成了大問題。

2015年1月，證監會頒佈《公司債券發行與交易管理辦法》，放鬆房企公司債發行，而後迎來了中期票據和公司債的發行熱潮。到2018年，3年期的債券、票據陸續到期，房企開始迎來還債的高峯。2018上半年政府進一步出臺政策，明確指出信託資金不得違規投向房地產、委託貸款資金不得投向禁止領域，同時增強了對於房地產企業併購貸款合規性的審覈力度。

政策收緊，債務緊逼雙重因素導致部分公司出現資金問題。以往常用的融資渠道基本關閉，很多公司不得已走海外融資的路子，以前看不上的融資渠道也被起用，現在很多財富公司推薦的產品背後，對應的都是房地產公司的項目，有的產品對應的是過橋貸款，有的對應的是開發貸，有的利用的銀行放貸的時間差，八仙過海，各顯其能。

但是對於很多抗風險能力不足的公司來說，一個風吹草動，現金流崩潰的結果就會發生，比如房價降一點、銷售差一點、回款慢一點……

現在，很多公司在賣項目求生存，比如華夏幸福；很多公司開始多元化，比如碧桂園的機器人項目；很多公司在去地產化，改名的公司很多；萬科喊“活下去”的口號也真不是忽悠業界。

2019年，這種狀況不可能立刻改變。

2018年10月份很多城市的銷售額、房價都在下降，至少有6個方面的跡象值得關注：

❶據60個主要城市成交量顯示：

整體成交環比繼續下降6%，北京、廣州環比跌幅均在45%以上。二三線城市市場熱度分化，成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續保持較高熱度；而長沙、杭州、蘇州、青島、南京等市場降溫顯著；

❷ 百強房企銷售減速，10月環比降10.5%、同比增速放緩；

❸ 今年二手房成交先升後降；

❹ 打折房增加，上半年企業讓利意願不強，讓利形式多爲一次性付款及首付款比例優惠；房企打折促銷”降價”的項目增多，行業平均折扣達9.3折，住宅折扣最高達6.4折；

❺ 拿地意願下滑，多地出現流拍；

❻近期住建部“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”的表態已經很明確了，後續政策全面放鬆可能性不大，很多企業開始爲過冬做準備，搶收業績。

2019年，該不該出手買房，大家都比較謹慎。中金公司最近出了一份趨勢報告，呈現一些要點：

目前房地產市場不論從大週期還是小週期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌，中金預計跌幅在10%左右；

一二線城市基本平穩，三四線城市量價齊跌；與此對應，一二線城市開發商受影響程度較小，主業聚焦三四線公司則不容樂觀。 基本面加速下滑將導致明年房地產開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負； 政策面也將不斷調整，着重在支持合理住房需求、增加有效供應、引導合理定價等方面做出積極調整。

“房住不炒”是大綱領，也將堅定不移的落實。

綜合來看，房地產的中短期投資收益率都將放緩，與其他投資品的收益比較不具備必然優勢，而三四線的城市可能有跌價風險，尤其不建議加槓桿炒房。

最近央行報告表明，短期消費貸餘額大增，裏面很多錢都流向了房地產，消費貸的特點是時間短、利息高，至少都在10%以上，如果現金流不穩定，房價波動大、槓桿率過高，會存在很大償還風險。

最後一個問題，會有大批斷供家庭出現嗎？個案會有，整體風險很低。

來源：大貓財經

從上表可以看出，家庭負債在增加，但房貸餘額與總儲蓄額之比34%，比較正常，房貸存量與總房價價值比例6%，意味着絕大多數人都是房地產增值的受益者，除非迫不得已，大家都會保住房子，當然，這可能是以縮減消費爲代價的。