案情回顧

2016年1月，戎女士與尹先生夫婦簽訂房地產買賣合同，約定戎女士以70萬元購買尹先生夫婦名下房產，且戎女士需另支付15.5萬元裝修補償款。在戎女士支付80.5萬元後，尹先生夫婦卻拒不配合協助辦理過戶手續。

2016年5月，尹先生夫婦要求解除合同，並通過銀行轉賬75萬元給戎女士。戎女士訴至法院，一審法院支持戎女士訴請，判決合同繼續履行。尹先生夫婦不服，提起上訴。但上訴期間，尹先生夫婦在係爭房屋上設定了150萬元抵押權並進行了登記。

二審期間，雙方均表示無力滌除該抵押。這一新事實導致買賣合同客觀履行不能，二審裁定發回重審。因合同客觀不能履行，戎女士於2017年6月變更訴請爲解除合同，退還購房款並賠償損失。經鑑定，涉案房屋2016年5月市場價131萬元，2017年6月市場價183萬元。一審法院重新審理後判決合同解除，尹先生夫婦退還戎女士5.5萬元購房餘款並賠償70萬元。雙方均不服，上訴至上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）。

法庭調查

2018年1月，上海一中院對該案進行審理，戎女士、尹先生夫婦雙方均到庭參加訴訟。

戎女士請求撤銷原判，改判尹先生夫婦賠償我房屋差價損失97.5萬元。

尹先生夫婦請求撤銷原判，改判賠償數額不超過房屋轉讓款70萬元的20%。

法庭辯論

本案爭議焦點爲：1、合同解除的時間應該在何時？2、違約金應如何認定？

戎女士表示尹先生夫婦將房屋抵押，導致合同無法繼續履行，一審認定以自己變更訴訟請求後的2017年6月27日作爲合同解除日並確定房屋市場價是合理的。由於尹先生夫婦違約造成她實際損失高達97.5萬元，他們應該承擔這筆賠償金額。

尹先生夫婦則表示他們早在2016年5月17日就向戎女士提出解除合同，解除合同的時間應該認定在這天，並以此確定市場價。在2016年5月他們就把75萬元退給了戎女士，且合同補充條款約定違約金爲總房價款的20%，違約金的計算應該以此爲標準。

法院判決

上海一中院經審理認爲，本案糾紛的起因系尹先生夫婦拒絕辦理係爭房屋的過戶手續構成根本性違約所致，而原審判決繼續履行後尹先生夫婦於上訴期間在係爭房屋上設定了抵押登記導致本案發回重審，人爲造成合同履行不能，明顯違反誠信，系合同的違約方。戎女士作爲合同守約方，於合同目的無法實現之時有權解除合同，本案買賣合同應以戎女士重審期間變更訴請之時作爲解除時點。且一審以戎女士提出鑑定申請之時作爲係爭房屋市場價的基準，評估價爲183萬元，並無不妥。因尹先生夫婦於2016年5月已經將絕大部分購房款返還，因此一審在市場價減去合同價這一差價損失的基礎上，酌情確定賠償損失數額爲70萬元，尚屬合理。

上海一中院遂判決駁回上訴，維持原判。

法官提示

因一方違約導致合同無法履行，守約方在合同目的無法實現的情況下有權單方面解除合同。合同解除後，尚未履行的，終止履行。因不履行合同造成的損失，守約方有權要求違約方賠償。

來源｜上海市第一中級人民法院 文：馬哲一 圖：蘇弋

責任編輯 | 邱悅

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