巴曙松錢軍邵宇，各路大咖齊聚陸家嘴共論全球資產配置

CFIC導讀：

11月18日，“後全球化時代機遇與挑戰--2018全球資產配置(上海)高峯論壇”在中國金融信息中心舉行。此次論壇由陸家嘴金融城發展局、上海市銀行同業公會、上海市基金同業公會、上海股權投資協會、復旦大學泛海國際金融學院、中歐陸家嘴國際金融研究院、中國金融信息中心主辦，福盈集團聯合主辦。論壇由陸家嘴金融網全程直播。

活動現場

論壇特邀中國銀行業協會首席經濟學家，香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家巴曙松；復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍；東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇；福盈集團董事長周志毅做主旨演講。論壇由中歐陸家嘴國際金融研究院院長助理劉功潤主持。

致辭環節

陸家嘴金融城全球資產管理機構聯合會祕書長徐璟

陸家嘴金融城全球資產管理機構聯合會祕書長徐璟表示，金融是陸家嘴金融城的第一大產業，也是陸家嘴金融城最閃亮的名片和服務品牌。28年來，陸家嘴作爲上海和浦東改革開放的標誌，聚集了800餘家銀行、證券、保險等金融機構，10餘家國家級金融基礎設施，5000餘傢俬募基金、融資擔保等各類新型金融機構，近30萬金融從業人員。陸家嘴金融城已經成爲全國金融機構最集中、金融要素市場最齊備的區域。伴隨着金融業對外開放的不斷深入，外資金融機構，特別是外資資管機構加快向陸家嘴金融城集聚，目前已經有超過40家的國際資管公司已經在陸家嘴設立了獨資的資管類的機構，其中全球排名前十的資管機構落戶陸家嘴。

習近平主席前不久在進博會的主旨演講，向世界闡釋了中國推動開放型經濟建設，支持經濟全球化的決心。徐璟祕書長認爲經濟全球化的一個重要特徵就是資產的全球配置。目前全球資產在美歐日中四個主要的經濟體配置中，美國配置超過了50%，中國的資管規模配置非常低，中國的資產配置未來將有很大提升的空間。

進博會期間，習近平主席還親臨陸家嘴金融城考察，要求上海在更深層次、更寬的力度，推進全方位、高水平的開放。在6天之前，浦東新區翁祖亮書記爲陸家嘴金融城全球資源管理機構聯合會揭牌，聯合會在中國金融信息中心宣佈正式成立。徐璟祕書長介紹道，目前陸家嘴金融城全球資源管理機構聯合會已經有了46個會員單位，包括31家境外資產管理機構。未來聯合會將發揮會員單位的全球網絡優勢，參與對上海自貿區和陸家嘴金融城國際品牌的推廣，吸引更多的國際資產管理機構到上海落戶，我們還將支持陸家嘴金融城打造全球最佳資管生態圈的計劃，吸引優秀的機構投資者，基金託管方、代銷方以及法律、財務等第三方機構，共同構建促進資管發展的綜合服務體系。聯合會將通過金融與科技的聯動，在陸家嘴打造金融科技應用創新平臺，支持前沿技術在資管行業的應用，提升服務效率，降低運營成本。在有效防範系統性金融風險的基礎上，增強全球金融資產配置的能力，促進上海建設國際資管中心。

上海市基金同業公會章明

上海市基金同業公會祕書長章明表示，上海基金同業公會現在有170個會員單位，主要由上海的公募基金、私募基金和一些基金代銷組織構成。公會涉及的業務與今天論壇的主題十分切合，因爲基金管理公司就是做資產配置。目前在上海整個公募基金佔全國的50%左右，整個管理規模佔全國的33%，截止至上個月底管理規模達到16.9萬億。上海市除了公募以外，目前在上海註冊的私募基金有4800多家，但屬於上海公募基金協會的只有21家，進入協會的都是屬於高質量的私募基金。

章明表示，以往提到資產配置主要是國內的資產配置，例如早期的股票、債權，後來慢慢發展到大宗商品的資產配置。而全球的資產配置，從公募基金來講，剛剛開始從QDII學習了全球資產配置。但經過仔細研究就會發現，大部分的資產配置還是與中國企業密切相關。如果QDII發展到其他非中國企業，一般都是以指數化的方式進行的。

中國金融信息中心副總裁張鳳明

中國金融信息中心副總裁張鳳明表示，中國改革開放四十年發展很快，28年前的浦東還是一個小漁村，改革開放把浦東變成了一個繁華的勝地。以前是貧窮限制了我們的想象力，現在是發展開闊了我們的眼界。隨着收入的增長，大家穿了西服、買了房、買了車，還出國旅遊。60年代一位同志花了138元百了一箱茅臺，平均11.5元一瓶，而現在這一箱酒的價值是60萬，價值是當時的5000倍。如果將138元的現金如果儲存到現在，購買力是貶值N倍。但如果貨幣不在資產上進行配置，就發現不了它的價值。同樣那時候的錢，如果不是在房地產、股市、黃金、外匯投資，永遠只是一個貨幣，只是一個等價交換的符號。

張鳳明稱，中國金融信息中心是新華社和上海市政府的戰略合作項目，2014年正式運作以來，已經成爲上海陸家嘴的一個地標，也成爲了思想界、金融界、財經界集聚的場所。上海是國際金融中心，金融中心背後必然是思想中心、知識中心和信息中心，促進更多的思想、觀點在這裏交融交匯，迸發更多的火花。作爲國際金融中心，上海一定要有自己的聲音，因爲中國走近了世界舞臺的中央，慢慢中國的態度就很重要了。此次進博會期間，宣佈了三項利好，其中一項是自貿區擴容，一項是長江經濟帶上升爲國家戰略，作爲一家新華社在上海的機構，如何在新一輪的發展時期抓住機會非常重要。

主旨演講實錄

巴曙松：《中國房地產市場的新特徵與新趨勢》

中國銀行業協會首席經濟學家，香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家巴曙松

中國銀行業協會首席經濟學家，香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家巴曙松作了題爲“中國房地產市場的新特徵與新趨勢”的主旨演講，用數據梳理了中國房地產市場的新趨勢，以此作爲資產配置的一個參考標準。

一、房地產的時代轉換

當前，中國的整個房地產市場正在從一個以增量的新房爲主導的時代轉換到以存量交易爲主導的時代。對比美國、日本這些發達經濟體來看，家庭套數比（城市家庭的個數和成套住房個數）基本穩定在1.1到1.2之間，隨後日本還出現下降趨勢。中國在1.1左右，接近新房規模的峯值。可以預計，增量房大幅擴張的時代會逐步接近尾聲，新房和二手房的相對地位在轉換。

從統計數據可以看出，在過去的20年間，全國房地產市場上的一手房和二手房的交易出現了迅速的變化，隨着越來越多的新房變成二手房，增量的新房部分開始減弱。這也是爲什麼中國的GDP增速會減緩，增量的房地產規模在減弱，它對經濟增長的帶動作用會減弱，存量房的數據在大幅的上升，使得相應的經濟增長動力也出現轉換。

具體來看，2017年有20個城市二手房成交套數超過新房，從趨勢看，有越來越多的二線、甚至三線城市二手房佔比超過新房。跟發達國家比，中國房地產流通率比較低，2016年全國主要城市流通率平均大概2%，美國、英國、澳洲和中國臺灣流通率比中國內地高出很多。所以蓋新房、城市面積不斷擴張的時代在逐步過去。但存量時代，圍繞房屋本身的服務正在崛起，新房的營銷與代理、二手房的經紀佣金、租賃、物業管理、裝修等相關服務對GDP的貢獻也值得關注。而且總體看，中國居住的品質，特別是早期的舊房生活品質較差，所以改善性需求和城市更新改造的需求還很大。

還值得關注的是居住面積的差異，國外成熟市場不同居住方式下居住面積差異較小，高端別墅類房屋居住佔比較高，與國外相比，國內住房面積平均相對還有改進空間。以改善性需求爲代表的“品質居住”成爲市場主流，目前擁有核心資源和配套的中心區域樓齡老，居住體驗差，這些改造的需求還很大。從全國的城市佈局來看，隨着產業向中西部遷移，有一部分新城市在崛起。重慶、長沙、武漢、合肥、鄭州等之前淨流出的城市GDP增速開始超過東部沿海以及一線城市。從中國各城市2016年常住人口及增速上可以看出，人口正在向新的中心城市集聚。現在討論房地產市場，可能不同的主體判斷各異，但有一個詞是共同的，就是“分化”，實際上不同城市的房地產市場分化也非常顯著。總體上看，人口在向大的、有活力的城市圈集中，不僅中國是這樣，歐美也是如此。日本有64%的人口居住在城市圈中，比如東京、大阪和名古屋；美國有83.7%的人口居住在城市圈中。國際上不同國家的城市圈有類似的地方，也有差異的地方。比如日本都市圈“一核多翼”式都市圈模式，美國都市圈都會區模式等，大城市圈人口在1000萬以上，直徑範圍100公里。與國外相比，中國城市圈內各城市距離較遠，中心城市規模較大，但首位度相對不高。總體上中國城市圈人口規模較大，上海人口密度較高，但隨着建成區面積逐漸擴大，城市圈人口密度將有所下降。從2017年三大城市圈二手房價格及同比漲幅表可以看出，三大城市圈（環深圳廣州、環北京天津、環上海）二手房價格走勢慢慢趨同，並向中心城市接近。所以總量大致平衡，從增量爲主的市場轉到存量爲主的市場，同時總量大致平衡的背景下，向一部分中心城區圈集中的趨勢在越來越明顯。

二、嚴厲調控引導下的短期下行的市場趨勢

受行政管控相對更少的二手房市場的表現更具有參考性，近三個月重點城市幾個房地產中介二手房成交量持續下滑。從近三個月重點城市二手房成交價格環比變化來看，一部分城市確實開始出現下跌，也開始出現新增供給增多、新增需求下降的趨勢。從2017年以來，重點城市客戶成交週期延長，就是說投資者決策更謹慎，趨於理性，決策週期延長。下行的市場中業主也在積極調整預期。而且我們看到下行的範圍在慢慢的擴大，一是新房與二手房的換房鏈條受阻，兩個市場同步下行；全國跨區域換房的鏈條斷裂，不同城市同步降溫；二是2018年以來土地流拍比例在上升，土地市場也在降溫。

有一段時間，很多地方出了“人才吸引”政策，表面上來看人才吸引政策是前期市場短期內逆勢上行的重要因素，但預期創造的短暫“繁榮”，極度脆弱。居民的槓桿率上升快，局部城市還比較高，但跟發達國家比，還有一定的空間。居民端房貸政策維持緊縮。

從趨勢看，下一步房地產市場的政策的可能走向，可能會從如下幾個方面着手：一是去庫存政策轉向，棚改貨幣化補貼有序退出。二是貨幣政策定向微調，資金面或略有改善。更多城市慢慢還會限制，更多城市可能跟進禁止企業購房的補漏洞。人才引進政策與購房資質脫鉤。

關於爭議頗多的預售制度，預售是當前中國房地產市場基礎制度的重要組成部分，商品房預售制度在推動房地產市場上起着關鍵性作用，需求端的按揭貸款和供給側的預售制度作爲重要的基礎性制度，其變化將會深刻影響房地產市場。前一段時間傳言說會不會取消預售制度。預售制度事關基礎制度和配套政策，從具體操作角度看，可能難以“一刀切”取消，但是如果在執行中不“一刀切”又可能帶來尋租問題和監管難度，理論上存在難題。在當下的市場條件下，取消預售制度的可能性低，原因在於：“限價”環境下，新房“供不應求”，預售制度的取消進一步減少供給、帶來更多的市場問題和恐慌。預售制度發展20多年以來，確實存在一些問題（潛在質量問題、對消費者保障低），但是這些問題不是制度本身帶來的，而是後期的監管不到位帶來的，要解決這些問題，要從強化後期監管着手。

三：中國房地產市場的中長期展望

那麼未來中國房地產市場的趨勢是什麼樣子呢？GDP和人口增速下降，中國經濟增速從目前來看，還是在尋找一個新的中速增長的平臺。如果在新的平臺站穩，轉型順利，持續五到十年甚至更長的時間是有可能的。另外，人口在快速的老齡化，這直接影響到房地產市場供求。中國現在的平均年齡比美國老1歲，接下來因爲獨生子女政策，會使下一波人口老齡化速度加速，這個也會影響到房地產的需求、房地產的結構。

目前，中國的房地產市場在顯著的分化，一是房價分化，房價上漲集中在少部分城市，集中在還有人口流入的城市，集中在經濟還富有活力的城市，其他地方基本上在全國均價以下。均價超過全國均價的城市佔比，2012年的時候有26%的城市，2013年降到24%，2015年19%，2016年17%，2018年在進一步的下降。二是面積偏改善化，市場的銷售過程中，面積慢慢在提升，實際反映了居民收入水平的上升和財富的積累帶來的居住改善。三是二手房偏剛需化，新房變成了改善需求爲主，二手房這個時候用來滿足剛需。以北京和成都爲對比可以看出，這兩個城市的二手房的面積相對更小，北京的剛需幾乎都是由二手房來滿足。四是不同羣體的居住需求分化，帕爾迪將不同家庭需求細分爲11個類別，支付能力和生命週期的不同階段，有不同的支付能力的家庭來滿足不同的需求。現在在一個總量大致平衡的市場裏面，消費者的細分訴求就變得重要了，帕爾迪針對不同的客羣開發的幾個產品線可能是未來中國的房地產市場發展進一步個性化、細分化，挖掘差異化的市場需求。

具體來說，當前中國有三個一億的人口的房地產細分需求沒得到很好的滿足，包括流動人口、單身人口以及老齡人口。老年人口有它獨特的住房需求，日本60歲以上的人口占比提升得非常快，中國的老齡人口上升曲線也會很陡峭。日本是富而老，中國總體是未富而老，人均GDP沒有日本高。未來居家養老是老年人主要居住形態。在美國，老年人的醫療支出主要有住院、門診、藥店、居家護理、牙醫、急救等，這反映了中國在社區服務還存在提升的空間。

在房地產行業洗牌的過程中，出現了一個新趨勢，房地產集中度將進一步提高。那麼開發商會出現什麼樣的變化呢？把全世界大交易所掛牌的“房地產”行業下的房地產公司的商業模式做一個對比，中國主要是蓋房子的製造環節，開發商。日本房地產行業裏基本上沒有純粹的開發商，基本是綜合性的、把房地產作爲資產綜合運營的運營商。美國地產上市公司的分佈，已經非常的多元、細分，比如辦公、酒店、醫療健康、個人倉儲等。而中國地產上市公司分佈，主要是住宅銷售、商辦以及酒店。對比下，可以看出中國房地產商即將面臨顯著的轉型。

中國房地產市場的新需求，還有一個就是城市更新。從日本民間城市再生項目地區分佈情況可以看出，東京都佔了一半以上。城市再生整備計劃在日本的實施進展也增長很快，把原有的房子不斷的維護、更新、功能提升，這是房地產行業本應有的一項，而不是隻是蓋新房。從深圳城市更新土地供應占比表以及深圳城市更新土地供應表可以看出，深圳市在未來準備批出的土地裏面，商住用地和城市更新用地不同的佔比，可以看出城市化發展到一定階段之後，城市更新的需求在大幅的上升。

四、成長中的中國租賃市場

如果把存量房總體上做成一個可投資的資產的話，那就不得不要評估它作爲一個資產的回報率。中國的房地產按照現在的價格，回報率是非常低的。要提高租金回報率，要麼是房價的調整，要麼是租金的調整，否則租金回報率難以提高到吸引社會資本參與的程度。

說到房租，從當前的統計數據觀察，全國租賃市場表現分化，租金上漲壓力主要集中在一線城市，而一線城市裏面主要集中在北京和深圳，北京最爲明顯。租金的上漲與供給缺口有直接關係，供需錯配使得小戶型的租金漲幅更大。需求的升級，租賃市場的規範發展帶來市場房源暫時性的減少，租賃人口向內城轉移，中心城區租賃成交佔比增多結構性拉高均價。以北京的租金來說，這一輪租金上漲也是前一輪房價上漲後的補漲，北京租金不具備長期上漲的基礎。從目前的發展趨勢來看，有一部分的需求會轉向租賃，怎樣提供更充分的租賃住房，市場期待下一步會有較大的政策突破，例如，不排除有些城市會讓近郊的集體用地統一蓋面向中低收入階層的租賃住房。

與此密切相關的一個問題就是，那麼究竟未來中國的房地產市場會發展成什麼格局？綜合目前國內外的趨勢，應當是一個促使市場不斷分層的格局，還是要靠市場的分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產應當完全市場化，具體針對高收入階層；中端的房地產市場，則需要政府引導，適當控制，支持中產階級保持相應的住房購買力；低端房地產市場，應當靠政府推動，包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產形成一個相互區隔的，滿足於不同收入水平的差異化、多層次的市場。

錢軍：《2018收官：探路全球資本市場》

復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍

復旦泛海國際金融研究院執行院長錢軍教授在論壇上發表了題爲《2018收官：探路全球資本市場》的演講，他的演講分爲中國A股股市近期走勢和投資機會、中國香港股市近期走勢及最新改革的影響、美國股市近期和未來走勢及影響因素三大部分。

他在演講的第一部分中提到，最近A股市場的整體趨勢不好的原因除了貿易摩擦外還有一個技術性原因，即很多上市公司大股東做股權質押。很多的高股權質押公司的股票在熊市持續的交易低迷情況下，股權質押會發生平倉。近期的股市不景氣，很可能因爲大量高質押公司的股票被平倉以及投資者擔心其他公司質押的股票被平倉而進行的拋售。

他表示，大股東高質押比例的企業和沒有質押、低質押比例企業的區別還是很明顯的。最關鍵的幾個區別，第一個區別是公司帳面上的現金持有量，可以看到高質押的公司，現金持有量比較少；第二個區別是市值，大股東高質押的公司相比於低質押公司規模比較小，其中以創業板和中小板的公司比較多；第三個區別是ROA，業績，大股東高質押的企業平均業績比較差，ROA比較低；第四個區別是跟現金成正相關的，即高質押公司現金持有率比較少，同時負債率比較高。零質押的企業裏面很多是國企，大股東高質押的企業絕大多數是民企。所以比較股權質押的時候，企業之間的區別還是挺明顯的。如果在不知道2018年市場行情的情況下，就會做出今年中國股市不景氣的預判。

今年有些高質押的公司被平倉是應該的，現在有很多風險防範，地方政府也很積極，但裏面很重要的一個原則，就是要區別對待。比如有的公司在做了股票質押後，一旦股價下降跌到平倉線，銀行在平倉線出售股票的時候會虧損，平倉是被動拋售股票，量比較大肯定會引發本身這個股票的繼續下跌。這個賣的過程中，除了本身的股票會跌以外，會引起更多市值接近平倉線股票的拋售，以求減少損失。這種行爲，會引發股價的進一步下跌。引發更多的平倉。這個情況在牛市裏面可以很快的迴轉，但是在一個持續下跌的市場裏面，平倉會愈演愈烈。

很多高質押的公司本身負債比較多，業績不是那麼好，如果過分的平倉的話，會引發更多的企業和他們關聯方出現債務問題，多循環的效應、擴張效應在熊市裏面會擴大，在正常的市場裏面沒有，這就是所謂的系統性風險。他介紹說十年前美國的金融危機，是相似的先例。09年美國的房地產市場，是一個很典型的非理性熊市，幾乎沒有正常的交易，只有被迫出售的拉動的更多的價格下跌。

總結一下，現在 A股市場裏面，有些經營好的公司，股價過低了，過低的原因可能由於平倉造成的，所以不能一概而論。

在提到解決現在上市公司股價低迷的策略時，解決辦法的核心就是在非理性的熊市時候不應該用最新的交易價格，在這種緊急情況下做出的交易決定，一定是不理性的。解決這個問題可以用正常市場的價格或者用一個模型定價，讓銀行不必進行強制平倉。而且資金救市的時候可以以可轉債的形式，購買的時候不稀釋股權，這樣的形式也避免了股權重大變革的現象。

在談到港股時，錢軍表示，與現階段的A股相比港股是一個成熟的市場，它是開放給全世界的公司和投資者，使用的規則也就是成熟市場的規則。內地的投資者去香港最想買的股票騰訊、融創、工行、滙豐、中興。境外的投資者來A股市場就是價值投資，上交所的茅臺、平安、恆瑞醫藥，深交所的海康威視、美的、格力。

演講最後一部分他談到了美國的股市，他認爲判斷美國股市的走勢對中國的股市還是有幫助的。美國的資本市場，包括美國的貨幣政策，有很強的溢出效應。他表示現在來看，18年12月和19年3月美聯儲加息的可能性比較大，但明年還有25%的概率利息會下降。現在美國的基本面經濟數據很好，失業率一直在降，美國今年GDP增長超過4%，經濟形勢一片大好，如果美國的經濟增長好，那麼通貨膨脹率就會上升而且就業很好，所以也需要加息。

緊接着他提到了匯率。他強調，像中國這樣的國家，最重要的底線是要讓資本項目正常運作，要讓外匯的流入和流出達到正常的雙向流動的平衡，這個是最重要的。對保證資本項目的正常運行，他表示對央行包括外匯管理局很有信心。在資本項目穩定的情況下，中國這樣大的國家，2萬億的外匯儲備是足夠了。短期來講，既使人民幣破7破一點點，沒有什麼，便宜一點對出口也好，第二個引進外資，人民幣貶一點，持有美元的人，看你人民幣投資的會上升一點。所以不應該只看對一個貨幣的數字，應該看一攬子。

周志毅：《聚勢謀遠探尋全球投資新機遇》

福盈集團董事長周志毅

福盈集團董事長周志毅表示，談全球資產配置，首要了解什麼是全球資產配置。他表示，資本用於不同國家（地區）的不同種類資產的分配組合稱之爲全球資產配置。根據客戶和市場的反饋，全球資產配置的主要需求和目的有幾個，第一分散或隔離風險，第二國籍和身份管理，第三資產保值和增值，第四後代教育與傳承，第五健康和養老。哪些人羣需要關注全球資產配置？中國改革開放四十年以來，我國的高淨值人羣（中國個人的資產有超過1000萬或以上），根據胡潤2017年的官方數據是147萬人。再看一下全國高淨值人羣的分佈，北京、上海、香港、深圳、廣州毋庸置疑是高淨值人羣最集中的所在地。山東省、江蘇省華東地區的高淨值人羣增幅速度更快。統計顯示，147萬個高淨值人羣中，上海有23萬個。高淨值人羣的構成主要由四部分組成，55%來自於企業主；20%爲金領；15%是炒房者；10%是職業股民。

高淨值人羣投資海外的主要原因可以《中國高淨值人羣出國需求白皮書》中看出，佔比最大的還是分散風險，其餘是子女教育、移民、資金升值、資金安全、養老、家庭財富傳承等。從數據上可以發現，國內資產配置相比全球資產配置這兩個不同概念下，投資人的動機是不同的。國內的資產配置更多的是投資組合，其目的是爲了增值和保值，而全球資產配置重心是在於傳承和風險。

從胡潤研究院的數據來看，中國人海外投資標的主要集中於以下幾項，43.4%熱衷於投資房產，17.1%是固定收益，13%股票，9.3%儲蓄、8.4%另類投資、3.3%非上市公司、3%私募股權和2.6%黃金。這裏所謂的另類投資可能更多的是非主流投資，可能是對沖基金、區塊鏈等。另外，海外保險投資也較多，在過去四五年，大量客戶去海外購買人壽險、健康險等保險類的投資。相比較中國保險公司，海外的保險公司的保險賠付率平均要高於國內的保險公司。

在全球資產配置方面，周志毅淺談了兩個方面，一是房產投資。高淨值人羣海外置業的主要用途，資產配置需求佔了大部分，子女教育居住是第二元素，其它分別是自住、渡假休閒、出租、退休養老，身份規劃和健康醫療。

根據胡潤研究院2017年底公佈的關於未來三年中國高淨值人羣最有意向考慮置業的國家數據來看，美國依然高居榜首，之外，絕大多數國家都是移民類國家。其中唯獨英國和新加坡是非移民國家，且佔比很大。以英國爲例，2015年英國公投要脫歐，對英國經濟的預期有看空，但實際這幾英國的房地產漲幅依然保持很高，吸引了大批非移民的投資人把資本分配到英國。除了英國法律體系比較完善、經濟比較堅挺以外也有其他原因。從英國2013年到2016年8月的整體房價走勢情況來看，整個英國地區房價仍保持持續的增長，從16.8萬英鎊漲到了21.9萬英鎊。再看2007年到2016年英國房價收入比走勢，出租回報比基本上維持在4到6之間，平均值在5出頭。相對來說，外幣投資能高於定期存息的回報率，且底層資產保持長期增值的趨勢，必然會成爲投資人青睞的一項投資標的。

在海外投資決策中，還是遇到很多挑戰的，從統計數據陳列來看，大部分人對當地的政策法規不瞭解，購買海外房產過程複雜煩瑣，維護和持有成本高，後期管理困難，房屋信息不對稱，資金外流困難，等使得對於海外房地產投資出現了困難。客戶最希望得到的海外置業服務主要圍繞着投資諮詢、海外房產市場制度、定價規則、租賃市場、交易流程等信息的提供等。

展望亞太地區房產投資周志毅分享了一些信息，如果把投資標的按照區域和國家來分的話，可以分成高風險、中風險、低風險三種。高風險有兩個代表，一個是柬埔寨，柬埔寨的關鍵字是西哈努克港、克拉運氣計劃，10-100倍。在西哈努克港的土地價值兩週之內翻了一倍，兩年左右可能出現10到100倍的增值，也有可能出現大幅下跌，風險和機遇是對稱的，所以是高風險投資領域。境外投資人青睞於把資金投到柬埔寨是因爲克拉運河計劃，從歐洲、非洲到亞洲的貿易都是通過海運，主要是通過馬六甲海峽。泰國在克拉地區策劃要挖一條總長120公里的運河，可以使整個海航的路線至少縮短1200公里，其中最惠及的是中國、日本、韓國，受最大影響的是馬來西亞和新加坡。菲律賓，也屬於高風險範疇，它連續八年漲幅平均10%以上，亞洲第一。馬尼拉可能是最受歡迎的投資去處，但未來調整的風險也是一樣存在的。

中等風險級別，一個是阿聯酋，關鍵字在於2020年世博會。2020年12月20日將在迪拜舉辦世博會，而迪拜的房產一直受到亞洲國家的青睞，它的人口90%以上都是外來人口，所以對房產的租賃需求非常高。迪拜的房產總值是比較平穩的，但租金回報比比較高。另一個是泰國，泰國是中國旅遊的一大目的地，泰國的養老房產和公寓受到中國投資人的青睞，值得做長期投資。

低風險級別評估下來是日本和澳大利亞。但日本和澳大利亞更多關注的是商業用房。首先日本酒店，其次是澳大利亞辦公樓。日本的房價和上海差不多，但日本酒店平均標準房的面積遠遠小於中國，這使得每平方米的投資回報率變高。再關注一下日本的兩個關健詞，2020年東京奧運會和2025年世博會，對應日本政府的政策、政治、經濟環境相對比較穩定，是值得去投資的一個方向。澳大利亞很簡單，在悉尼，嚴重缺乏辦公樓，整個悉尼市中心的辦公樓建於上世紀六七十年代，政府現在在大量推倒舊辦公樓，而新建辦公樓速度非常慢。悉尼辦公樓的投資回報率已經在10%以上。

第二個周志毅談到的是另類投資，嚴格意義來講，另類投資是指投資於傳統的股票、債券和現金之外的金融和實物資產，如房地產、證券化資產（ABS）、對沖基金、私人股本基金（PE）、大宗商品、藝術品、虛擬貨幣等。選擇境外另類投資的原因，首先是對中國的機構來說，是爲了尋找全球投資機會、減少國內政策對於業務的限制和影響，吸引更多客人。對個人來說，是爲了美元資產配置、國內經濟增速放緩、衝破對“合資格投資人”的限制，CRS（共同申報準則），合理避稅。所以從個人和機構來說，都有一定的原因和動機放眼去投資海外的基金公司。

境外對沖基金的優勢，一是避稅優勢。二是法律和監管完善，賬戶資金託管、基金行政淨值報告和清算執行、年度審計。三是海外投資沒有明確的最低投資限額制。四是美元資產配置，隨着貿易戰和這兩年中美貨幣政策方向的不同，使得有人民幣長期貶值的預期，很多人考慮購買美元資產，包括美元儲蓄，保險，基金等，除了投資收益之外，還有額外的本幣貨幣的升值空間在裏面。五是結構化產品變得更加靈活。另一個另類投資是虛擬貨幣，目前比特幣跌得很多，但可能是抄底的機會。未來的一年或者更長時間中，長期投資海外虛擬貨幣，可能是一個非常好的選擇，從2013年到2018年4月，比特幣的市價一直高於它的成本之上。

邵宇：《宏觀形勢和戰略投資最前沿：貿易戰黑天鵝、去槓桿灰犀牛、新經濟獨角獸》

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇在演講中表示，現在整個宏觀經濟領域裏頭就像來到動物園一樣的，有黑天鵝，有灰犀牛，大家還要尋找獨角獸。

他認爲現在應考慮的第一個是黑天鵝，就是貿易戰。因爲每次中美貿易戰一旦升級，A股都是先跌爲敬，美國到10月份也跌下來了。貿易戰中，A股跌了30%，人民幣對美元匯率跌了10%左右，下一步中國的房價是否會受到相應的影響也是需要非常關心的問題。

這次的貿易戰主要的焦點還是集中在對特朗普的認識。從2017年的12月份開始，美國對中美關係有了一個全新的判斷，這個判斷將會影響在座的每一位中國人和美國人未來的前景，這就是美國的戰略安全報告，美國第一次把中國列爲頭號的競爭對手和挑戰。這樣一個判斷，預示着中美關係在過去四十年裏頭開始經歷一個歷史性的轉折。國人可能要用一種全新的視角來看這樣一個問題的變化。

邵宇表示，美國修改他們的移民政策，特別是對於中國的留學在理工類學生簽證的釋放。原因就是中國近現代歷史上任何一次重大的科學發明創造，都是中國的學子到美國學成回來報效祖國。透過這樣一個貿易戰的表象看到，這並不僅僅是一個貿易戰，更是關於技術的一場熱戰，和關於體制的一場持久戰。

特朗普本人既是一個商人，也是一個政客，還是一個藝人，但他並不是一個技術方面的人才，他的個性非常清楚，就是漫天要價，出爾反爾，就地還錢和使命必達。他的背後是6位核心鷹派幕僚，第一位是國務卿蓬佩奧。第二位是國家安全顧問博爾頓，是鷹派中的鷹派。最重要的是彼得納瓦羅。

邵宇認爲，如果我們看到慢慢跟美國再次坐下來，達成一個理想的協議，如果這樣的話，2019年的風險會有所下降，但他仍然建議大家一定要謹慎，只有做好最壞的打算，纔會獲得最好的結果。重要的是對內調整，包括減稅。今年到年底之前，還有一個減稅的窗口，會削減2%到3%的增值稅，關稅將下降5%左右，到了明年一季度，整個社保會一次性下調40%的費率。希望市場的估值能夠得到修復。所以看到最近這方面的政策出臺，特別是證監會發出的三條重要的政策調整。政策已經在做調整，還市場一定的空間。最近這個市場，特別是政策底非常的清晰，整個估值也被得到一定的托住。如果股權質押能夠得到資金支持的話，不管是地方政府還是相應的系統機構，實際上短期的底部就很清楚。

在談到未來的時候，他認爲在整個2019年，全球並不會特別太平並主要提兩個重點。第一個是美國高科技的泡沫，美國科技股整體估值是120年的新高，在過去的十年裏頭，我們技術創新最大的體現就是以蘋果爲硬件，以蘋果生態鏈爲支撐的整個移動互聯網的繁榮。但在過去的十年裏頭，我們投入了人類前所未有的流動性釋放。我們都生活在一個流動性的繁榮和流動性的幻覺裏頭，只有當潮水退去的時候，才知道誰在裸泳。第二個美國國債，今年可能還有一次加息，明年加三次，每次25點，也就是1個百分點，十年期美國國債到4的話，所有的風險資產都會完蛋。要擋住這些風險的話，我們才能做配置。

他認爲2019年主要的目標是“保衛6、7、8”。這樣才能使得我們的經濟增長，貨幣價格以及廣義的貨幣供應能夠穩住。“6”是經濟增長保持在6以上；“7”是匯率不要貶值超過7太多；“8”是M2廣義貨幣的投放不要低於8。這樣才能使得我們的經濟增長，貨幣價格以及廣義的貨幣供應能夠穩住。

最後他建議，未來可以投資的是全球化的4.0，城市化的2.0或者深度城市化，供給主要是工業化的4.0和信息化的2.0。投資要投研發驅動的，併購驅動的，原生的科技。軍工、生物醫藥、保健、安防裏頭大市值的公司會成爲追逐的渠道。

圓桌對話：《新形勢下如何全球資產配置》

圓桌對話現場

復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍、中歐陸家嘴國際金融研究院院長助理劉功潤、福盈集團首席投資策略官顧志榮、大華銀行執行總監黃凡、普華永道合夥人黃俊榮、正策律師事務所高級合夥人葉剛圍繞《新形勢下如何全球資產配置》的話題進行了圓桌討論。

大華銀行執行總監黃凡

大華銀行執行總監黃凡認爲，在過去的十年裏，買房以及有預期收益的投資爲最佳的投資策略，其中的隱患即剛性兌付。然而往後的十年，已經不存在這樣的最佳投資方法。因此，人們就開始考慮配資，從原先的固定收益的資產裏面多元化出來，分到不同的類別，比如說股票以及各種大宗商品，黃金、債券這都是其它的資產類別。另一方面，由於人民幣持續升值，人民幣是最好的資產，但如今情況逆轉，人民幣是更靈活的進行雙向波動，可漲可跌，在此情況下，海外投資也較爲合理。然而外匯管制的嚴格性，在海外投資方面還是需要諮詢投資專家或資產配置專家量身定做，才能更好地駕馭海外市場。

福盈集團首席投資策略官顧志榮

福盈集團首席投資策略官顧志榮表示，2010年到2017年，稱之爲資產配置的1.0時代，“資產配置”有一個專業術語叫做“投資組合”。投資組合在中國老百姓當中又有一個通俗的版本，就是不要把雞蛋放在一個籃子裏面來規避風險。這就是1.0時代提倡給大家的投資理念，每個家庭要按照標準普爾家庭資產四個賬戶進行配比，根據大經濟環境進行匹配。從2017年以後，人們認知到整個趨勢發生了升級迭代，不僅要把雞蛋放在不同的籃子裏，更加要關注的是所放籃子的那張桌子是怎樣變化，假如那張桌子會有傾斜或者有一定損壞的話，這張桌子上存放的籃子越多，面臨的損失越大。目前在中產階級不斷增長的趨勢下，海外金融資產配置會成爲我們未來一段時間很多家庭必須，乃至重點考慮的方向。福盈的商學院在2018年就提出了兩個投資策略，左手是在國內佈局投資固定收益率爲主，通過固定收益，完全穩定的資產收益去抵抗目前可能存在的國內通脹和人民幣的貶值，右手是以持有美元爲主的金融類資產，獲得或者換取由於加息通道過程中美元不斷復甦甚至相對強勁的經濟帶來美元資產的收益。

復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍

復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍認爲，國內金融市場目前可以長期投資的產品不多，這也是房地產趨於金融化的重要原因。房地產的漲跌依然需要看清政策及整體趨勢，而不會斷形成動態平衡的過程。不論是房地產的走勢還是未來房企的轉型都要關注政府的抑制政策如何變化。

普華永道合夥人黃俊榮

普華永道合夥人黃俊榮表示，在其從事的IP0及跨境併購審計業務中發現，在2018年上半年，中國企業對美國企業的併購僅有18億美金，比去年同期下降了92%。然而在全球前十大的上市公司中有六家是中國的企業。從上市審計的角度來看，較爲有保障的策略即是跟準頭部基金尋找獨角獸公司。相較投資海外不熟知的公司，對於具有外幣屬性又具有可接近性的中國企業，不失爲更好的投資。科創板或新經濟的獨角獸企業將可能會是很好的投資機會。