2010年以來，北海新建樓盤的容積率大多數是3.5。2017年以來，北海出讓的住宅用地，容積率多數是2.0或2.5。

容積率是房地產開發的關鍵因素之一。1萬平方米的住宅土地，如果容積率是2.0，開發商最多隻能建2萬平方米的房子。但如果容積率提到5.0，開發商就可以建5萬平方米的房子。

商品房最大可建面積 = 用地面積 × 容積率

1

容積率，對房價的彈性非常敏感。

工業園區有個樓盤叫海怡東方，容積率3.14，一期毛坯均價5500元/平方。距它不遠處有個在建樓盤叫山湖海悅府，容積率2.0，2018年3月拿地價格是372萬元/畝，摺合樓面地價（每平方米房子的土地成本）2789元/平方米。

歸納起來一句話：如果山湖海悅府也開價5500元/平方，它必賠無疑。

但假如它的容積率由2.0變爲3.14，樓面地價就會由2789元/平方降到1777元/平方。如果繼續以5500元/平方的價格賣房，利潤將變得相當可觀。

這就是容積率的兇猛之處。

2

理論上說，容積率2.0的小區和容積率3.5的樓盤，應該不是同一個檔次。容積率越低，樓盤品質相對更高。

不過，北海可能例外。

嘉盛名都（新世紀大道交廣東路）的容積率是4.8、天賜良園（萬達廣場對面）的容積率是4.32、融創北海中心的容積率是9.69……但看房人沒幾個留意到這些樓盤的容積率。

容積率在北海樓市，是一個很容易被忽視的因素。又或者說，容積率2.5的樓盤和容積率3.5的樓盤，外觀並無甚差別。彰泰觀江海的容積率是2.0，皇家海灣公館的容積率是3.0，兩者差別很明顯麼？

1. 廣東路重慶路交匯處有一幅15畝住宅用地，容積率6.0；

2. 西南大道桐洋新城西側的那個在建項目，容積率4.5；

3. 銀灘一號北面有兩個在建樓盤，容積率分別是4.82和5.25；

4. 城東（南珠大道東面）的一個新建樓盤，容積率5.0；

5. 北部灣東路車管所後面一個新報建項目，容積率4.5；

6. 茶亭路一個在建樓盤，容積率5.8；

……

2019年的北海在售樓盤，容積率3.5及以上的，有可能是多數。

3

高容積率樓盤捲土重來，北海樓市喜憂交加。

通常，高容積率樓盤很難成爲高品質小區。因爲容積率越高，小區樓棟的壓抑感受就越強烈。直白地說，高容積率之下的樓市，品質檔次只能是漸漸淪落下滑。

但高容積率的樓盤，意味它的開發成本會明顯走低，意味樓盤可以輕鬆承受低價、承受降價。

從這個角度，高容積率樓盤的大量出現反而增加了北海樓市的抗風險能力，它不會讓樓市崩盤。只不過，長遠而言北海高容積率樓盤越多，城市的品味就越差，超冬避霾的吸引力會逐漸降低。

由此可以大致推斷北海樓市的下一步走勢：報價穩定、打折促銷頻頻。但如果樓市進一步疲軟，在高容積率樓盤的帶動下，房價直接下跌也不意外。不過不要指望跌回到2016年，因爲近年來建材成本、人力成本都在明顯上漲。

反過來，今冬北海看房時要看重容積率。新盤時容積率不管高低都可以漂亮，但二手房的時候，低容積率小區的優勢（管理好、小區靚）就非常明顯了。同樣的地段位置，容積率越低，保值升值能力越強。地段和價格差不多的情況下，低容積率的樓盤應該優先考慮。

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