小区物业管理既是市民关注的热点话题，也是城市基层治理普遍性难题。4月16日上午，佛山市禅城区法院召开了物业案件座谈会，并发布《2016-2018年度物业案件审判白皮书》（下称《白皮书》），《白皮书》总结分析了禅城近三年物业案件的基本特点、热点难点，并提出了法律建议。白皮书显示，近三年来，禅城的物业纠纷案件占房地产纠纷案件的1/4，其中物管公司为原告的案件达到96.6%。值得注意的是，因新旧物业交接引发的纠纷越发集中且数量激增。

当天的座谈会上，禅城法院副院长陈晓明、禅城区住房城乡建设和水利局党组成员宋红霞，禅城法院房地产庭负责人梁菡、禅城区住房城乡建设和水利局房屋安全和物业管理科科长朱朝根，以及佛山房地产业协会的相关工作人员、37家物业服务企业的代表参加了座谈会，并围绕物业案件审判、诉调对接、物业纠纷矛盾化解等方面发表了意见及建议。

数据：

绝大多数案件物管是原告

《白皮书》透露，至2019年3月，禅城区在册物业服务企业212家，其中区内136家，区外物业服务企业到禅城区设立分支机构从事物业管理的76家，预计物业服务企业数量还将逐渐增多。至2019年3月，禅城区物业服务企业在管项目约438个，其中住宅项目307个，非住宅项目131个，新建住宅基本实现物业管理。另一方面，在管项目中有效运作业委会95个，占在管住宅项目的30.9%。

从案件数量上看，2016年-2018年，禅城法院共受理涉房地产纠纷案件6699件，其中物业纠纷案件共1622件，几乎占据房产案件总量的四分之一，成为房产案件的主要类型之一。而从案件处理方式和效果上看，近三年禅城法院物业案件调解、撤诉、按撤诉处理共814件，调撤率为50.2%，以判决结案的案件数与以调撤结案的案件数大致相当。

“物业案件绝大多数是因物业服务合同履行产生的纠纷，尤其是追缴物业费纠纷。”禅城法院民四庭相关负责人还表示，从案由来看，在1622件案件中，物业服务合同纠纷为1578件，业主撤销权纠纷为26件，其他案由18件。在诉讼主体中，物业服务企业作为原告的案件为1567件，业主或其他主体作为原告的案件为55件，分别占总数的96.6%、3.4%，物业服务企业无疑是物业案件中的“绝对主力”。

特点：

新旧物业交接纠纷比重增加

《白皮书》对物业案件的基本特点、热点难点也进行了分析。《白皮书》指出，物业服务合同纠纷、业主撤销权纠纷为两大物业案件纠纷类型。在上述案件中，业主通常会在诉前或诉中通过微信群等方式沟通集结、抱团诉讼。但在物业服务合同纠纷案件中，因业主欠费情况基本属实，物业公司作为专业服务亦具备较强的证据意识及诉讼技巧，故而胜诉率较高。

《白皮书》还指出，除传统的物业服务企业追讨物业费的合同纠纷案件外，涉物业新型案件不断出现，如新旧物业交接、酬金制模式下业主起诉物业公司要求审计、业委会要求物业公司审计账目、交付经营性收入、物业服务纠纷与名誉权纠纷交叉等，审理难度大大增加。

“经分析近三年收案数据，因新旧物业交接引发的纠纷越发集中且数量激增。”禅城法院民四庭相关负责人还表示，由于新旧物业服务企业更换涉及小区业主的整体利益，争论激烈，加之社会法治进步、业主维权积极性提高，在新旧物业交接纠纷产生后，通过司法诉讼途径解决成为目前常用方式。

针对新旧物业交接产生的问题，《白皮书》认为，该类问题重点是指定规范性程序标准文件，做到业主大会、业主委员会设立及选举规范，选聘物业服务企业流程规范，并倡导建立小区资产收益联合共管机制。

建议：

完善三级指导和调解体系 建立多元解决机制

禅城区法院相关负责人表示，物业管理服务涉及千家万户, 与群众切身利益息息相关。为此，该院于2017年3月成立房地产专业化审判法庭，并从2019年1月起审理全区（含南庄镇）的房地产纠纷案件。房地产审判庭自设立以来，一方面狠抓案件质效，不断提高房地产审判专业化水平，另一方面注重总结审判成果，研判房地产业运行情况，服务全区发展大局。此次发布的《白皮书》，为了引导社会各方主体充分防范风险、合法理性维权，促进物业服务行业的健康发展。

根据近三年来审判实践，《白皮书》针对物业服务合同效力、物业服务费诉讼时效、物业服务瑕疵抗辩、欠缴物业服务费的违约金计算标准、小区车辆丢失、业主房屋财产被盗、住宅维修基金的启用等社会大众关注点，整理了21个常见问题，以审判实务问答的形式作出回应。该种方式即总结了审判经验，又通俗易懂。

为物业服务企业及业主提供法律风险提示及建议是《白皮书》的另一大亮点。《白皮书》建议，作为业主，要强化法律意识，加强举证能力，理性维权并积极成立业主委员会，有效发挥业委会的作用；作为物业服务企业，应明确自身定位，加强服务意识，着力提升服务质量，选择合法的方式追缴拖欠的费用；作为政府监管部门，应按放管服的理念强化事中事后的监管，建立物业管理收费指导价和调价机制，探索将物业管理企业的选定纳入三资交易平台。

《白皮书》还建议，政府部门应以党建引领，将物业管理纳入社会基层治理范围，通过单独建、联合建和挂靠建等形式，强化物管公司和业委会的党建工作，构建社区党组织、业委会和物管公司三驾共驱的良好局面。同时，提前介入和指导规范业委会选举、新旧物业公司交接等重大事项，完善区、镇（街）、居（村）三级物业管理纠纷指导和调解体系，建立物业纠纷多元化解决机制。

常见物业纠纷答疑：

问：业主房屋财产被盗，能否成为拒缴物管费的理由？

答：原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务，业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费，至于其财产被盗，属另一法律关系，可另行起诉。如业主或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的，法院应审查物业服务企业是否存在管理瑕疵，可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金。

问：物业服务企业能否因业主欠费而擅自停水停电，停止小区的公共服务？

答：不可以。基于小区公共利益保护考虑，物业服务企业不能因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，供水供电合同的相对方是供水供电公司，根据合同权利义务一致原则，享有停水停电权利的是供水供电公司，而不是物业服务企业。业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过诉讼等方式进行催收，但不得擅自采取停水、停电等措施，因此造成业主损害的，业主可以请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失。

问：物管公司在物业服务合同到期后拒绝“撤场”，能否取物业服务费？

答：分两种情况：一是物业服务合同到期后，业主大会尚未选定新的物业服务企业提供物业服务，原物业服务企业继续提供服务的，则构成事实上的物业服务合同关系，物业服务企业可参照原物业服务合同的约定向业主主张物业服务费；二是物业服务合同到期后，业委员要求物管公司“撤场”而物管公司拒绝退场的，应认定物业服务合同权利义务业已终止，物业服务费不予支持。

问：小区车辆丢失或毁损，物管公司是否需要担责？

答：《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第18条有明确规定。具体分四种情况：物管公司对停车收取费用的，按照合同法规定，物管公司应当承担损害赔偿责任；物管公司没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，只要物管公司证明自己没有重大过失，则不承担损害赔偿责任；物管公司既没有收取费用，也没有采取发卡、登记等管理措施的，应根据物管公司是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小；车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物管公司的赔偿责任。

问：业主的房屋财产被盗，物管公司是否要担责？

答：对于该类型案件，应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务。主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常，安保人员是否巡逻到位，安保人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等进行确定。若物管公司没有尽到安全保障义务的，则应按照过错程度对业主的财物损失承担一定的赔偿责任。如果业主自身对财物损失有过错，应减轻物业服务企业的责任。