所以他的生意也越做越小

PM7:30,Nov.19th,2018

文｜刘德科

1st

「中国房地产的市值是 65 万亿美元，超美国欧盟日本的总值。」

这是 SOHO 中国董事长潘石屹说，在昨天（11 月 18 日）的财新峰会上。他还补了看上去很中立的一刀：「有没有泡沫，这我不知道，你去判断。」

听上去很吓人。那么，65 万亿美元这个数据是怎么来的呢？潘说，是网上看来的：「我查了好多数字，有人说是 200 万亿人民币，有人说是 300万 亿人民币，有人说是 400 万亿人民币，最高的一个是说到 470 万亿人民币，最近我到网上看到一个图表，说中国房地产的市值，是 65 万亿美元，这个数字也是怪吓人的数字。」

潘和任经常在微博上同台飙戏，但他们有着本质的区别：任的每一个数据，都讲究出处。

网上传的 65 万亿美元，是怎么来的？我们也不知道，但我们可以试着大致给你算一下——

◆全国居民人均住房建筑面积：40.8㎡

◆全国总人口：≈13.9 亿人

◆全国平均房价：≈7892 元/㎡

（国家统计局数据，2017年新建商品房销售金额133701亿元，销售面积169408万㎡， 两者相除等于7892元/㎡）

这三个数据，全部来自国家统计局。乘一下：40.8㎡/人×13.9 亿人×7892 元/㎡=447.6 万亿元人民币。

按美元汇率算折合一下，恰好是 65 万亿美元。

这种算法，是不是看上去很有道理，用的都是国家数据啊。

不懂行的人，才这么算。

2nd

问题出在哪里？很多概念被偷换了，比如把 2017 年的新建商品房平均价格，当作是中国全部房产的平均价格，要知道农村根本就没有国家统计意义上的商品房。

中国房地产总市值，这个数据其实连国家都没有相对精确的掌握。如果一定要估算一下，我们来试一下：中国房地产总市值绝对不会超过 36 万亿美元这个顶格数值，甚至远远低于这个数据都是可能的。

以下是枯燥的具体估算过程，你可以直接跳过读下一节——

由于中国实行城乡二元制度，农村土地不具有市场意义的流通价值，就不存在市值估算问题。所以，全国城镇房地产总市值事实上就等同于全国房地产总市值。

◆全国城镇居民人均住房建筑面积：36.6㎡

◆全国城镇户籍人口：≈5.9 亿人

（国家统计局的城镇人均住房建筑面积数据是以城镇户籍人口来统计口径的）

这样，全国城镇住房总面积是：36.6㎡/人×5.9 亿人=215.94 亿㎡。

我们没法精确获取住房在房地产的占比，所以只能用了一个类比值68.44%（国家统计局：2017年全国住宅投资75148亿元，房地产开发投资109799亿元，以此计算住宅占比为68.44%）。因此，全国房地产总面积为：315.52 亿㎡（215.94万亿㎡÷68.44%）。

我们也没法精确获取全国房地产的均价，所以只能用全国新建商品房平均房价。因此，全国房地产总市值是：249 亿元（315.52 亿㎡×7892 元/㎡）。

按美元汇率算折合一下，大概是 36 亿美元。如果只算住房的话，大概 25 万亿美元（215.94 万亿㎡×7892 元/㎡=170 亿元人民币）。

按正常逻辑，二手房的平均房价是低于新建商品房的。我们就当作所有二手房，不管是 30 年房龄的还是刚刚交付的，价格都等同于新建商品房。

所以，满打满算的中国房地产顶格总市值，也就是 36 万亿美元。

3rd

跟美国对比一下：Zillow（房地产估价服务网站）数据，截至 2017 年末，美国的房屋总市值为 31.8 万亿美元。

房屋总市值跟人口数量有着巨大关系，美国人均房屋市值是中国的 3.8 倍。

◆中美房屋市值对比

美国

中国

房屋总市值

31.8万亿美元

36万亿美元

人口总数

3.257亿人

13.9亿人

人均房屋市值

9.76万美元

2.59万美元

其实，这样的对比也没有意义。哪一天，中国的房价彻彻底底超过美国，从均价到天花板价格（最贵单价）都超过美国，也不用奇怪。

我们国家的基础制度和我们的居民习性，都决定了我们的房价迟早是要超过美国的，前提是我们继续保持改革开放。

SOHO 中国董事长潘石屹成了富豪以后，离中国越来越远了，所以他的生意也越做越小。你最好别学他。

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