摘要：截至2019年9月30日，优客工场在营销和品牌服务模块实现盈利近4000万元，而在办公空间模块则亏损1.8亿元。优客工场也在招股书中表示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

有“中国版Wework”之称的优客工场在Wework冲击IPO折戟后，依然递交招股书谋求上市，然而三年累积亏损近14亿元人民币且持续扩大、主营业务难寻成熟的盈利模式的情况下，资本市场对其恐难以有足够的信心。

《投资者网》冯伟康

美国时间12月11日，优客工场（北京）创业投资有限公司（下称“优客工场”）向美国SEC公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市，股票代码为“UK”，暂定募资规模为1亿美元。

就在9月底，联合办公领域前辈Wework上市折戟，给联合办公行业浇了一盆冷水，其盈利模式受到资本市场的质疑。

另外，近日路透社援引知情人士消息称，花旗集团和瑞士信贷公司已退出优客工场的IPO，原因是对其估值存有疑虑。

亏损难抑

据企查查数据显示，自2015年成立以来，优客工场完成了多达16次融资，规模快速扩张，单单2018年，该公司就进行了4次融资。其主要投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、歌斐资产、银泰置地（集团）有限公司、创新工场、北京龙熙房地产开发有限责任公司等知名机构及企业。

优客工场最近融资 图片来源：企查查

过去三年中，优客工场先后并购了洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、方糖小镇共6家共享办公企业，同时还收购了购智能化办公平台“火箭科技”，入局智能化办公领域。不过在今年7月，由于发展计划的分歧，方糖小镇宣布与优客工场分道扬镳。

优客工场披露，截至2019年9月30日，优客工厂共覆盖包括中国一线和新一线城市以及新加坡在内的42个城市，运营着197个联合办公场所，拥有7.3万个工位和超过60万的会员，另外有26个工作空间正在建设，将在2019年第四季度和2020年投入使用。

从具体业务上来说，优客工场主要有两种运营模式：一种是自营模式，在自营模式下，优客工场与房东签订租约，再将工位转租给企业或个人，优客工场向其收取会员服务费；另一种模式是轻资产模式，优客工场向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

2017年、2018年及2019年前三季度，优客工场分别实现营收1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元人民币，增长迅速，然而，相应的亏损分别为3.73亿元、4.45亿元和5.73亿元人民币，2017年至今，优客工场累计亏损超过13亿元人民币。

优客工场在办公空间方面投入的成本，去年为6.2亿元，今年前三季度为6.0亿元，有所下降。在另一项业务营销和品牌服务方面的成本，则从2018年底的2248万元，增加至今年前三季度的3.64亿元，成为支出增加的主要原因。

优客工场在招股书中表示，亏损主要来自于发展业务而进行的投资，包括开辟更多空间、重建现有空间等。不过，此说法与其披露的相关数据有所矛盾。

招股书显示，优客工场在2018年底运营162个空间，到了2019年第三季度，运营空间数增至171个。优客工场今年前三季度办公空间增长数量仅为9家，但亏损额增加了1.2亿元，而2017到2018年间增加的办公空间高达96个。

营销增长

对于非空间业务，优客工场自2019年以来，加大了轻资产业务的比重。招股书显示，2018年，优客工场来自空间租用会员服务的收入占到总营收的87.9%。但到2019年，来自轻资产模式下，市场和品牌服务的收入已经占到总营收的46.1%，几乎与会员服务收入持平。

优客工场也在招股书中表示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

然而外界对此有不同的解读。

优客工场在招股书中表示，2019年前三季度大部分的营销和品牌服务净收入均来源于珠海市省广众烁数字营销有限公司（下称“省广众烁”），这是优客工场于2018年12月收购的数字营销服务提供商。

可见，优客工场46.1%的营销与品牌收入直接来自于省广众烁。对此，自媒体“PropTech研习社”援引业内人士观点称，优客工场花费高额成本收购广告公司，并依赖它们带来高净收入，但这部分净收入并非公司原有业务所带来的，水份颇大，相当于是在“买流水”。

截至2019年9月30日，优客工场在营销和品牌服务模块实现盈利近4000万元，而在办公空间模块则亏损1.8亿元。

至此，优客工场在“二房东”角色下的空间业务仍未跑出成熟的盈利模式，反而在营销与品牌服务业务上在财务数据层面做出了效果。

资金吃紧

招股书显示，优客工场在2018年和2019年前三季度的利息支出分别为人民币990万元和800万元人民币，而2017年利息支出仅为人民币10万元。优客工场对此解释称，利息支出激增原因为银行贷款及其他借款额增加。

据其招股书显示，优客工场在2018年的短期借款和长期借款分别为7769.8万元和4539万元，总借款额1.23亿元；在2019年前三季度的短期借款和长期借款分别为1.3亿元和2.97亿元，总借款额4.27亿元。

截至9月30日，优客工场账面上的现金及现金等价物为1.67亿元人民币。按照2019年前九个月经营活动净现金流出2.32亿元计算，优客工场现在的账面现金大约半年就会烧完。

随着短期借款及债券的到期，优客工场在2020年面临着较大的资金压力，空间业务难寻盈利模式，整体亏损持续扩大，历经数次融资后，上市或许也是最好的办法。然在上述种种情况下，优客工场会不会重蹈Wework覆辙？还能否讲述联合办公新故事？《投资壹线》致电优客工场，截至发稿对方未予以回应。