摘要：截至2019年9月30日，優客工場在營銷和品牌服務模塊實現盈利近4000萬元，而在辦公空間模塊則虧損1.8億元。優客工場也在招股書中表示其2018年和2019年前九個月的運營利潤主要來自於輕資產模式，並表示輕資產模式是其主要增長動力之一，未來將在輕資產模式下進一步發展合作空間業務。

有“中國版Wework”之稱的優客工場在Wework衝擊IPO折戟後，依然遞交招股書謀求上市，然而三年累積虧損近14億元人民幣且持續擴大、主營業務難尋成熟的盈利模式的情況下，資本市場對其恐難以有足夠的信心。

《投資者網》馮偉康

美國時間12月11日，優客工場（北京）創業投資有限公司（下稱“優客工場”）向美國SEC公開遞交招股書，擬尋求在美國紐交所上市，股票代碼爲“UK”，暫定募資規模爲1億美元。

就在9月底，聯合辦公領域前輩Wework上市折戟，給聯合辦公行業澆了一盆冷水，其盈利模式受到資本市場的質疑。

另外，近日路透社援引知情人士消息稱，花旗集團和瑞士信貸公司已退出優客工場的IPO，原因是對其估值存有疑慮。

虧損難抑

據企查查數據顯示，自2015年成立以來，優客工場完成了多達16次融資，規模快速擴張，單單2018年，該公司就進行了4次融資。其主要投資方包括紅杉資本中國基金、真格基金、歌斐資產、銀泰置地（集團）有限公司、創新工場、北京龍熙房地產開發有限責任公司等知名機構及企業。

優客工場最近融資 圖片來源：企查查

過去三年中，優客工場先後併購了洪泰創新空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom、愛特衆創、方糖小鎮共6家共享辦公企業，同時還收購了購智能化辦公平臺“火箭科技”，入局智能化辦公領域。不過在今年7月，由於發展計劃的分歧，方糖小鎮宣佈與優客工場分道揚鑣。

優客工場披露，截至2019年9月30日，優客工廠共覆蓋包括中國一線和新一線城市以及新加坡在內的42個城市，運營着197個聯合辦公場所，擁有7.3萬個工位和超過60萬的會員，另外有26個工作空間正在建設，將在2019年第四季度和2020年投入使用。

從具體業務上來說，優客工場主要有兩種運營模式：一種是自營模式，在自營模式下，優客工場與房東簽訂租約，再將工位轉租給企業或個人，優客工場向其收取會員服務費；另一種模式是輕資產模式，優客工場向業主輸出品牌、設計、管理和諮詢服務，收取市場和品牌服務費。

2017年、2018年及2019年前三季度，優客工場分別實現營收1.67億元、4.49億元和8.75億元人民幣，增長迅速，然而，相應的虧損分別爲3.73億元、4.45億元和5.73億元人民幣，2017年至今，優客工場累計虧損超過13億元人民幣。

優客工場在辦公空間方面投入的成本，去年爲6.2億元，今年前三季度爲6.0億元，有所下降。在另一項業務營銷和品牌服務方面的成本，則從2018年底的2248萬元，增加至今年前三季度的3.64億元，成爲支出增加的主要原因。

優客工場在招股書中表示，虧損主要來自於發展業務而進行的投資，包括開闢更多空間、重建現有空間等。不過，此說法與其披露的相關數據有所矛盾。

招股書顯示，優客工場在2018年底運營162個空間，到了2019年第三季度，運營空間數增至171個。優客工場今年前三季度辦公空間增長數量僅爲9家，但虧損額增加了1.2億元，而2017到2018年間增加的辦公空間高達96個。

營銷增長

對於非空間業務，優客工場自2019年以來，加大了輕資產業務的比重。招股書顯示，2018年，優客工場來自空間租用會員服務的收入佔到總營收的87.9%。但到2019年，來自輕資產模式下，市場和品牌服務的收入已經佔到總營收的46.1%，幾乎與會員服務收入持平。

優客工場也在招股書中表示其2018年和2019年前九個月的運營利潤主要來自於輕資產模式，並表示輕資產模式是其主要增長動力之一，未來將在輕資產模式下進一步發展合作空間業務。

然而外界對此有不同的解讀。

優客工場在招股書中表示，2019年前三季度大部分的營銷和品牌服務淨收入均來源於珠海市省廣衆爍數字營銷有限公司（下稱“省廣衆爍”），這是優客工場於2018年12月收購的數字營銷服務提供商。

可見，優客工場46.1%的營銷與品牌收入直接來自於省廣衆爍。對此，自媒體“PropTech研習社”援引業內人士觀點稱，優客工場花費高額成本收購廣告公司，並依賴它們帶來高淨收入，但這部分淨收入並非公司原有業務所帶來的，水份頗大，相當於是在“買流水”。

截至2019年9月30日，優客工場在營銷和品牌服務模塊實現盈利近4000萬元，而在辦公空間模塊則虧損1.8億元。

至此，優客工場在“二房東”角色下的空間業務仍未跑出成熟的盈利模式，反而在營銷與品牌服務業務上在財務數據層面做出了效果。

資金喫緊

招股書顯示，優客工場在2018年和2019年前三季度的利息支出分別爲人民幣990萬元和800萬元人民幣，而2017年利息支出僅爲人民幣10萬元。優客工場對此解釋稱，利息支出激增原因爲銀行貸款及其他借款額增加。

據其招股書顯示，優客工場在2018年的短期借款和長期借款分別爲7769.8萬元和4539萬元，總借款額1.23億元；在2019年前三季度的短期借款和長期借款分別爲1.3億元和2.97億元，總借款額4.27億元。

截至9月30日，優客工場賬面上的現金及現金等價物爲1.67億元人民幣。按照2019年前九個月經營活動淨現金流出2.32億元計算，優客工場現在的賬面現金大約半年就會燒完。

隨着短期借款及債券的到期，優客工場在2020年面臨着較大的資金壓力，空間業務難尋盈利模式，整體虧損持續擴大，歷經數次融資後，上市或許也是最好的辦法。然在上述種種情況下，優客工場會不會重蹈Wework覆轍？還能否講述聯合辦公新故事？《投資壹線》致電優客工場，截至發稿對方未予以回應。