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　　确认！

　　苏州相城区限购升级

　　11月15日，苏州相城区住房城乡建设局召集在苏州的房企开会，并下发《关于进一步加强相城区房地产市场管理的意见（试行）》，提出：将参照《苏州市流动人口积分管理办法》中积分入户的做法，将积分纳入非本市户籍居民家庭在相城区购买商品住房的资格审查条件，暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

　　个人积分由相城区积分办提供，11月1日至18日为新旧政策过渡期。

　　随后，笔者致电相城区积分办，确认情况属实！

　　划重点！！！

　　1、外地人购房除满足社保条件外将另加积分标准；

　　2、暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房（注意，仅限新房！二手房不在限购之列）；

　　3、该政策将于2018年11月19日起，在相城区试行。

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　　积分600分=限购5年？

　　据苏州市流动人口积分管理计分标准，积分管理计分标准由三部分组成，即基础分、附加分、扣减分，其中基础分指标包括个人基本情况、参加社会保险情况和居住情况三项内容，附加分指标包括计划生育情况、发明创造、表彰奖励、社会贡献、投资纳税、公共卫生六项内容，扣减分指标包括违反计划生育政策、违法犯罪、失信行为三项内容。

　　积分管理总积分=基础分+附加分+扣减分。

　　那么600分很难吗？是的！

　　笔者做了个简单测算：

　　18～40岁（10分）；

　　连续在苏州居住5年（150分）；

　　本科学历（60分）；

　　公积金上限（50分）；

　　连续社保5年（300分）；

　　300+50+60+150+10＝570分。

　　也就是说，想要攒满600分，普通本科或以下学历人群，在苏州没有个3-5年还是很难完成的。

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　　为什么是相城区？

　　↑苏州主城6区新房房价地图（2018年11月）

　　笔者认为最主要的原因还是：“宇宙中心”园区几近无房可售，相城新房供应也告急！

　　一直以来，苏州园区是苏州中高端改善人群购房的主力区域，但现在这一区域，甭管是湖西、湖东，还是青剑湖，独墅湖、尹山湖，几近无房可售。

　　湖东1号线钟南街旁的唐宁府，上一批10月29日推出的房源，因为政府限价41000元/㎡，出现了约7000元/㎡的价格倒挂（该盘二手房成交均价已达到48000元/平米，相比去年同期36000元/平米，涨幅有25%），开盘8秒钟房源就吿罄！

　　独墅湖、尹山湖板块，建屋海德公园、月亮湾3号等少数几个还有点余量的盘，也是皇帝的女儿不愁嫁，高挂“待售”牌，不急着卖！

　　以至于苏州中心9号（商住）、东方之门这类均价6万，起价4-5万元/㎡的城市地标盘，都出现了排队抢购局面（详见米宅历史文章《沪杭楼市皆凉凉，苏州却现“万人摇”！信心何来？》）

　　随着园区新增宅地的越来越枯竭，以及房价高企后越来越脱离“群众”，一条东环路隔开两个世界，左边似火,右边如冰。

　　相城作为苏州城6区中，仅次于园区的第2大置业热门区域，近年来随着京沪高铁苏州北站，轨交2、4号线的相继开通，活力岛、高铁新城、北双湖（盛泽湖+阳澄湖）等板块的异军突起，配套、出行、环境以及住房品质得到了很大的提升，目前20000-25000元/㎡的新房主力均价，相当于园区核心区（湖东、湖西）的一半价，性价比优势愈发凸显。

　　而相城区目前新盘供应的主力，也就活力岛的东原千浔、积水住宅姑苏裕沁庭、招商1872、中粮天悦悦珑雅苑；高铁新城的建发泱誉、芯汇都市嘉苑、非凡环秀湖花园、MOC芯城汇，以及相城RBD（蠡口）的中粮祥云国际、雅居乐新乐府这10个盘，新房供应也是捉襟见肘！

　　而苏州主城原来限购只需1年社保，不少外地看好苏州的购房者憋1年社保买房相对上海、南京、杭州还是容易很多的！

　　笔者认为相城新房限购是相城区下的一手“一箭三雕”的好棋！

　　（1）体现“房住不炒，从严调控”的决心，市场一抬头，就摁下去，继续摩擦！领导看了拍手叫好！

　　（2）外地人新房限购（积分600分相当于5年），充分保障苏州本地人的优先购买权，本地人拍手叫好！

　　（3）外地人新房限购溢出的购买力，可以激活相城区的二手房市场，使得相城区的房价更夯实，长持的投资者也拍手叫好！

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　　苏州其他区会否复制？

　　笔者觉得可能性不大！

　　苏州本轮行情起来，是局域过热，而不是全局升温。

　　苏州城6区其实一直难以摆脱“小马拉大车”的局面。苏州是下面的县域经济强，昆山、太仓、常熟、张家港，这些个全国百强县市排名前六的“大佬”们，哪个都对他们的“上司”地级市苏州没有向心力。包括苏州城6区本身的地位，也是照着上海这个大“太阳”而有价值的！

　　因此，苏州本轮所有行情起来的区，昆山也好，园区也好，相城也好，一个个就跟“向日葵”一样，齐刷刷的扭头向“太阳”（上海），而不是回头向姑苏（苏州市中心的老城区）。

　　用我们米公子的“边际递减效应”就好解释这个问题，园区火完相城火，是因为相城有高铁苏州北站，20多分钟可直达上海虹桥或上海静安！

　　为什么不是吴中？为什么不是吴江？为什么不是太湖新城？因为那里远离高铁动线，离开上海“八只脚”，但房价又和相城区没拉开差距。也正是因为照不到上海这个大“太阳”，本轮行情还没有热起来，自然也就没有必要急着加码限购。