1

　　確認！

　　蘇州相城區限購升級

　　11月15日，蘇州相城區住房城鄉建設局召集在蘇州的房企開會，並下發《關於進一步加強相城區房地產市場管理的意見（試行）》，提出：將參照《蘇州市流動人口積分管理辦法》中積分入戶的做法，將積分納入非本市戶籍居民家庭在相城區購買商品住房的資格審查條件，暫停對申請人積分小於600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

　　個人積分由相城區積分辦提供，11月1日至18日爲新舊政策過渡期。

　　隨後，筆者致電相城區積分辦，確認情況屬實！

　　劃重點！！！

　　1、外地人購房除滿足社保條件外將另加積分標準；

　　2、暫停對申請人積分小於600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房（注意，僅限新房！二手房不在限購之列）；

　　3、該政策將於2018年11月19日起，在相城區試行。

　　2

　　積分600分=限購5年？

　　據蘇州市流動人口積分管理計分標準，積分管理計分標準由三部分組成，即基礎分、附加分、扣減分，其中基礎分指標包括個人基本情況、參加社會保險情況和居住情況三項內容，附加分指標包括計劃生育情況、發明創造、表彰獎勵、社會貢獻、投資納稅、公共衛生六項內容，扣減分指標包括違反計劃生育政策、違法犯罪、失信行爲三項內容。

　　積分管理總積分=基礎分+附加分+扣減分。

　　那麼600分很難嗎？是的！

　　筆者做了個簡單測算：

　　18～40歲（10分）；

　　連續在蘇州居住5年（150分）；

　　本科學歷（60分）；

　　公積金上限（50分）；

　　連續社保5年（300分）；

　　300+50+60+150+10＝570分。

　　也就是說，想要攢滿600分，普通本科或以下學歷人羣，在蘇州沒有個3-5年還是很難完成的。

　　3

　　爲什麼是相城區？

　　↑蘇州主城6區新房房價地圖（2018年11月）

　　筆者認爲最主要的原因還是：“宇宙中心”園區幾近無房可售，相城新房供應也告急！

　　一直以來，蘇州園區是蘇州中高端改善人羣購房的主力區域，但現在這一區域，甭管是湖西、湖東，還是青劍湖，獨墅湖、尹山湖，幾近無房可售。

　　湖東1號線鍾南街旁的唐寧府，上一批10月29日推出的房源，因爲政府限價41000元/㎡，出現了約7000元/㎡的價格倒掛（該盤二手房成交均價已達到48000元/平米，相比去年同期36000元/平米，漲幅有25%），開盤8秒鐘房源就吿罄！

　　獨墅湖、尹山湖板塊，建屋海德公園、月亮灣3號等少數幾個還有點餘量的盤，也是皇帝的女兒不愁嫁，高掛“待售”牌，不急着賣！

　　以至於蘇州中心9號（商住）、東方之門這類均價6萬，起價4-5萬元/㎡的城市地標盤，都出現了排隊搶購局面（詳見米宅歷史文章《滬杭樓市皆涼涼，蘇州卻現“萬人搖”！信心何來？》）

　　隨着園區新增宅地的越來越枯竭，以及房價高企後越來越脫離“羣衆”，一條東環路隔開兩個世界，左邊似火,右邊如冰。

　　相城作爲蘇州城6區中，僅次於園區的第2大置業熱門區域，近年來隨着京滬高鐵蘇州北站，軌交2、4號線的相繼開通，活力島、高鐵新城、北雙湖（盛澤湖+陽澄湖）等板塊的異軍突起，配套、出行、環境以及住房品質得到了很大的提升，目前20000-25000元/㎡的新房主力均價，相當於園區核心區（湖東、湖西）的一半價，性價比優勢愈發凸顯。

　　而相城區目前新盤供應的主力，也就活力島的東原千潯、積水住宅姑蘇裕沁庭、招商1872、中糧天悅悅瓏雅苑；高鐵新城的建發泱譽、芯匯都市嘉苑、非凡環秀湖花園、MOC芯城匯，以及相城RBD（蠡口）的中糧祥雲國際、雅居樂新樂府這10個盤，新房供應也是捉襟見肘！

　　而蘇州主城原來限購只需1年社保，不少外地看好蘇州的購房者憋1年社保買房相對上海、南京、杭州還是容易很多的！

　　筆者認爲相城新房限購是相城區下的一手“一箭三雕”的好棋！

　　（1）體現“房住不炒，從嚴調控”的決心，市場一抬頭，就摁下去，繼續摩擦！領導看了拍手叫好！

　　（2）外地人新房限購（積分600分相當於5年），充分保障蘇州本地人的優先購買權，本地人拍手叫好！

　　（3）外地人新房限購溢出的購買力，可以激活相城區的二手房市場，使得相城區的房價更夯實，長持的投資者也拍手叫好！

　　4

　　蘇州其他區會否複製？

　　筆者覺得可能性不大！

　　蘇州本輪行情起來，是局域過熱，而不是全局升溫。

　　蘇州城6區其實一直難以擺脫“小馬拉大車”的局面。蘇州是下面的縣域經濟強，崑山、太倉、常熟、張家港，這些個全國百強縣市排名前六的“大佬”們，哪個都對他們的“上司”地級市蘇州沒有向心力。包括蘇州城6區本身的地位，也是照着上海這個大“太陽”而有價值的！

　　因此，蘇州本輪所有行情起來的區，崑山也好，園區也好，相城也好，一個個就跟“向日葵”一樣，齊刷刷的扭頭向“太陽”（上海），而不是回頭向姑蘇（蘇州市中心的老城區）。

　　用我們米公子的“邊際遞減效應”就好解釋這個問題，園區火完相城火，是因爲相城有高鐵蘇州北站，20多分鐘可直達上海虹橋或上海靜安！

　　爲什麼不是吳中？爲什麼不是吳江？爲什麼不是太湖新城？因爲那裏遠離高鐵動線，離開上海“八隻腳”，但房價又和相城區沒拉開差距。也正是因爲照不到上海這個大“太陽”，本輪行情還沒有熱起來，自然也就沒有必要急着加碼限購。