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　　北京房價雖然高，應該不至於妖魔化到1000萬買不了吧？這是很多人的想法，但事實上房子真的分等級，在資金和房價以及需求的平衡點上，想要真正達到改善，確實很難。

　　改善畢竟不同於剛需，剛需可以不挑，哪怕資金受限夠上車就好，大不了以後再換車票。

　　改善則不一樣了，這張車票本就是換的，以後要走很長時間甚至可能要坐到終點。

　　所以不僅要考慮房子的自住價值，還要考慮地段價值，也就是配套的完善度。有上漲預期是最好的，不然也要具備抗跌保值屬性。

　　北京樓市，改善住宅一直堅挺抗跌，這是因爲有其價值點和市場需求做支撐。

　　米宅平臺也一直不乏諮詢置換改善住宅的粉絲，只是需求各有差異，最後還要取決於資金預算。

　　前段時間有個粉絲找到米宅做置業報告，想要把自己的3套小房子賣掉2套，換1套改善型的大房子。

　　以下是跟粉絲溝通所瞭解到的需求：

　　“目前住的房子是1居，明顯空間不夠，想要換個100平以上，3居或4居的大房子改善。”

　　“位置考慮北京正西，因爲在北京西邊生活習慣了，父母也住在西邊，不想離得太遠。”

　　“體會到了沒有地鐵的不便，所以一定要選鄰地鐵或有地鐵在建的區域，周邊配套完善，離醫院近。”

　　“孩子今年2歲，爲了以後保值和作爲孩子上學備選，考慮中等學區。”

　　“但是房子的品質仍然作爲首選，房齡新能拎包入住，物業一定要好。”

　　“總價不超過1000萬。”

　　這個粉絲的需求其實也是絕大部分改善者的想法。品質好的大房子，地段好配套完善，臨地鐵還有學區，理想是豐滿的，現實呢，市場上走一走就知道了。

　　瞭解之後，米北爲這位女士算了一筆賬，1000萬總預算，若改善面積在120-140平米，那麼每平米單價就在7.1萬-8.3萬之間。

　　如此一來，能夠全部符合以上條件的房子並不好找，不是價格超了就是房子品質不達標，要麼地段配套不好，想要佔學區優勢其實就已經卡掉了一批房源。

　　而且這個粉絲把選房區域限制在了北京正西方向，方位明確了，省了一半的力，選房的範圍不至於大海撈針，但同時，符合條件的房子更少了。

　　那麼西二環到西五環這一片區域，有沒有理想中的1000萬改善房呢？

　　今天的內容就是挖一挖北京西部區域的改善房。

　　2

　　交通是升值的不二法門，交通便捷作爲改善房的要求之一沒毛病。既然粉絲明確要求房子要鄰地鐵或者有地鐵規劃，那麼首先要找地鐵盤。

　　改善房的地段不能太差，不然何談改善。所以配套成熟更接近主城區的地段是優選項。

　　大家都知道好的學區房集中在東西海，但因爲粉絲要求房子品質是排在第一位，所以西城區基本找不到適合房源，西城大多是老破小，次新單價普遍在15萬以上。

　　海淀西部區域可選的空間也很有限，篩選出來的房源如下：

　　▲總價僅供參考，以實際房源信息爲準

　　先說下爲什麼淘汰幾個比較差的小區，這些房源的品質僅僅在網站上是看不出來，因爲房齡也不老，價格也不算低，只有親自考察才能清晰的瞭解。

　　【萬地名苑】位置不錯，價格也合理，難道是價值窪地?其實，這是個只有三棟樓的迷你小區，據中介說專門爲了給裏面的一個家屬院抗噪音而建，物業和品質很一般。

　　【綠谷雅居】6層板樓，這個盤原本定位不低，但是物業太差，小區內私搭亂建，配套小區建的商業樓成了爛尾。雖然現在換了物業，恢復元氣恐怕不容易。

　　【美麗星苑】小區也是3棟樓，小區品質和物業都很一般。

　　【蓮花小區】2棟樓2000戶，居住密度高的驚人，而且緊鄰高速京港澳，噪音是個大問題。

　　再說說能看的過去的幾個盤：

　　【今日家園】的房子在今年上半年的銷量還算不錯，周邊商業、醫院、生活配套都很成熟。最重要的是學區，培英小學可40%直升育英中學本校，派位十一分校、十一實驗中學。在篩選的房源中，這個學區算是最好的。

　　但房子的品質就不敢恭維了，尤其房子裏面必須要親眼看看。

　　▲今日家園小區環境

　　▲周邊環境

　　▲房屋一角

　　這個樓盤，首先環境一般。另外戶型差，樓盤品質不好（層高低，隔音差，樓盤舊）。

　　雖然周邊配套完善，交通也還算方便，商業、醫療、學區都不錯，但居住品質實在不佳，犧牲居住體驗換來的配套到底值不值？這就要看粉絲最核心的需求了。

　　田村板塊的另外幾套房源品質相差不大，有一個共同特點是小區規模不大。

　　【丹青府】戶型不錯但體量小，

　　【蘭德華庭】車位不足，

　　【碧森裏】社區配套稍好，

　　【中國房子】不是人車分流。

　　相比較，【熙湖小區】整體環境和品質還不錯，雖然戶型偏大，好在單價略低。但是熙湖小區房本下來較晚，剛滿2年，稅費較高。另有2棟樓房本滿5年，但戶型大，總價超出1000萬。而且房源少，可選空間小。

　　▲熙湖小區環境

　　其實這個板塊品質還有物業管理比較不錯的是【香溪度】，不過，3居室的價格基本在1200萬左右。預算超出粉絲所需20%。

　　田村雖屬海淀，學校卻很一般，終究不夠理想。

　　3

　　接下來只能再到豐臺區看看。豐臺的環境、地段一向不佔優勢，所以選房的區域集中在麗澤商務區、臨近主城區的三環、四環附近。

　　先看一個明細的表格：

　　看完了幾十個樓盤之後，只能說豐臺區品質差的樓盤太多了。

　　即使麗澤商務區，周邊環境也是“高大上”和“矮破荒”並存。

　　【樂成】是經濟房小區，品質一般也是衆所周知的。

　　【麗澤雅園】離核心商務區最近，6.4萬/㎡的均價也並不高，有些人會買來投資，期待後期補漲或出租。但從房子的品質和社區環境來看，上漲預期並不大。

　　【金泰城麗灣】和【順馳藍調】，樓盤品質和社區環境都不錯，兩個小區隔一條街門對門。

　　▲金泰城麗灣

　　▲順馳藍調

　　▲麗澤商務區

　　▲站在麗澤雅園看到的麗澤商務區

　　▲周邊環境

　　交通要塞六里橋名不虛傳，確實不宜居，環境差，配套低端，同樣是三環，跟東三環相比簡直天壤之別。

　　這個板塊看了衆多樓盤，只有【威爾夏大道】還算比較高端，小區有一套軍產房，物業管理相當好，但是面積最小的三居都超出預算很多。

　　其他勉強還算不錯的是【首科花園】，雖然這是個經適房，但是當年的一個經適房試點，相對於周邊的樓盤，品質還算過的去。

　　▲威爾夏大道

　　▲區域內的老破小

　　位置稍微遠一點的，【萬科紫苑】、【中糧假日風景】、【大成郡】這三個小區品質都不錯。但是，區位和配套拉低了分值。

　　至於學區就不要報什麼希望了，再看看周邊的環境，我猶豫了，選個改善房真的很難。

　　然後，就是再往西走的石景山區：

　　存在感不高的石景山，必須靠房子品質上位。【雍景天成】雖然周邊配套一般，但社區環境確實非常好。

　　【遠洋山水】是品牌開發商，品質沒的說。但是，位處風水寶地八寶山，難免引人遐想。

　　▲雍景天成

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　　這份置業報告耗盡心力，樓盤考察範圍涉及到海淀、豐臺、石景山幾個區域，西城區和遠郊的部分新盤也做了考察，竟然找不到一套完全滿足客戶需求的房子。

　　新盤可選性太小，要麼位置偏遠、交通不便、要麼交房時間太久，別說拎包入住，配套都不知道什麼時候能完善，又或者價格太高，實在傷不起。

　　5環內次新盤很少，而早期開發的一些樓盤品質已經下降了好幾個維度。

　　是北京西部整體環境太差？是置換的要求太高？還是1000萬太少了？

　　西三環西四環的地段擺在這，底蘊仍在，排除商業環境，找一套居住屬性的改善房卻仍然太難。

　　但不能說有了一定資金基礎，想要換一個理想的房子是錯的。也不能說爲了孩子考慮學區是錯的。更不能說爲了享受到醫療和便捷的交通這些配套是錯的。

　　北京優質的學校和醫療資源太有限；北京太大會耗費掉太多的時間成本；北京能堵車到讓人發狂；還有學區房，也讓區域形成了鄙視鏈，房價有了分水嶺。

　　原來，對房子有了太多附加值的剛改比剛需更難。但是，在令人焦慮的房價面前，不得不低頭。

　　這個1000萬買房的故事，最終的選擇，要麼降低標準，把核心需求放在首位；要麼就是追加預算，拔高房子的附加值。

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　　1000萬的改善房在北京並不是沒有選擇，只不過這一篇文章以粉絲置業的角度鎖定在北京西部區域。

　　每個區域都會有不同的置業需求。生活習慣本地化是正常現象，很難打破。多數人買房會選擇自己熟悉的區域，因爲犧牲自己的生活習慣，成本更高。

　　手持1000萬在北京西部區域難以找到理想的三好房源，那麼在其他位置呢，比如北部的海淀區、東部的朝陽區，從地段、區域環境或者學區來看，都明顯高一個檔次，是不是有理想的改善房源呢？

　　米宅後期會繼續推出其他地段的改善房分析，敬請關注。

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