文丨大鬍子說房團隊

北上廣深雖好，無奈價格不美麗。

在未來的中國城市化進程中，最具爆發力的無疑就是正在崛起的二線城市，一個城市經濟發展的過程無疑就是城市房產溢價上升的過程，而且這些城市肯定會有相應的明星板塊率先領漲。

一直以來，【大鬍子說房】專注於城市與房地產研究，特此推出“15個二線城市36個最具潛力投資板塊分析”，涵蓋城市分別是：廈門、杭州、蘇州、鄭州、昆明、南京、武漢、成都、重慶、西安、長沙、青島、合肥、南寧、大連。

❖ 廈 門

全國的房價下跌導致房價預期急轉直下，廈門不能說是罪魁禍首，但至少是加強了大家的看空預期。其實廈門的下跌不是“全國一盤棋”，而是經濟落後、城建落後，市場回調之下被強烈擠泡沫的結果。那這一刻的廈門還值得投資嗎？

我的建議是：等等回調，現在還不到底。

1. 島內豪宅。廈門的市場不是廈門本地人的市場，而是廈漳泉龍四市共同決定的市場，廈門氣候適宜、非常宜居。有着強烈鄉土情結的閩南土豪的共識就是——在廈門島內擁有一座房子。島內的豪宅佔據了最好的地段和一線稀缺海景，這些因素都決定了廈門島內的豪宅長期具有投資價值。

2. 翔安南部新城。雖然廈門島外每個區都有一個耀眼的新城概念：海滄馬鑾灣、集美杏林灣、同安環東海域、翔安南部新城，但通過城市發展方向可知——廈門未來要和翔安再建一座大橋，分擔目前翔安隧道擁堵的壓力。而且我們可以看到翔安是目前島外地鐵佈局最密集的區域，也是政府重金投資打造島外最高端配套的區域。翔安南部新城不僅有大量的待開發的淨地，還靠着最富裕的泉州，所以，毫無疑問，翔安南部新城就是廈門未來重點發展的區域。

❖ 杭 州

除了深圳以外，杭州應該是這幾年最受關注的網紅城市了。G20、亞運會、阿里巴巴，那些強二線夢寐以求的城市利好全都意外地降臨到了杭州身上。

這些城市紅利加上杭州啓動了全中國5年來最大規模的舊改，所以推着杭州房價一騎絕塵。因爲房價倒掛，大家一直都認爲應該是新房的房價漲上去，追平二手房的價差，沒有想到最後是二手房回調，逐漸向新房的價格看齊，因爲大家都忽略了杭州是以新房爲主的房價結構，所以是以新房的價格作爲尺度的。

1. 錢江新城和錢江世紀城。

杭州會成爲繼北上廣深之外的第五個一線城市，這是毋庸置疑的。而錢江新城和錢江世紀城的價格未來就是對標北京三環、上海陸家嘴、廣州珠江新城、深圳深圳灣，這些一線城市吸納了全國最好的產業和人才，作爲最好的地段上的最好的產品，毫無疑問，會是城市房價上漲最高的片區。

2. 未來科技城。

這裏是阿里的大本營，也是浙江大學和阿里合作的產業園區，是最受碼農置業喜愛的片區。隨着地鐵開通、區域起來，這個片區也是我們所能看到杭州房價的窪地，而由於城市房價的輪動滯後效應，以及大家的視線都被限價新房的紅利吸引，所以對這個片區的價值有所忽略，但是，時間終將會證明該片區的價值。最後，房價漲了，可別忘了感謝阿里程序猿小哥哥們對這個片區的抬愛。

❖ 蘇 州

乾淨精緻、安逸宜居、城市環境好......這是很多人對蘇州的第一印象，而很多人不知道的是蘇州市全國經濟最強的地級市，GDP總量17319.51億元,全國第七，碾壓了一衆省會強二線城市。

作爲最靠近魔都上海的地級市，蘇州非常難得地做到了不被一線城市吸血，現在的蘇州依託上海，跳得更高，歸根到底是在於自身的經濟強、民富程度高。

蘇州近年來深受制造業衰落的桎梏和質疑，但以蘇州經濟的內生的科學性，我們完全有理由相信，在未來的強二線崛起中，蘇州會帶來驚喜。現在的蘇州逆勢上漲，其實就是在釋放之前沒有完全釋放的城市紅利。

1.蘇州工業園區。

蘇州的老城區規劃較早，爲了保持古蹟，都不會過份開發，而工業園區是蘇州目前規劃最高端、配套最完善的地方。而蘇州工業園區是蘇州與新加坡合作的工業園區，園區內路網發達、城市界面良好、河湖交錯、公園密佈，非常宜居，實實在在地富人區。而且我認爲除了上海浦東新區和深圳南山，蘇州工業園區是整個中國二線城市中城市規劃最成功的新區，可持續發展彈性非常大，這是整個蘇州的驕傲，是蘇州毋庸置疑的龍頭板塊。

2.崑山花橋。

因爲蘇州靠近上海，所以與上海通了地鐵和高鐵，承接來自買不起上海的剛需外溢。花橋所在的崑山縣是全國經濟百強縣的榜首，臺資非常活躍。在環一線城市中，花橋的公共配套和產業支撐都是非常有競爭力的，也是足以吊打所有的環滬小弟的。花橋和上海的房價是捆綁在一起的，上海漲，必然帶動花橋漲。

❖ 鄭 州

作爲中部省會的鄭州，近幾年崛起迅速，GDP排名全國前20，但房價仍然處於比較低的水平，平均只有1.3w/㎡，遠郊的樓盤更是低到萬元以內，那鄭州投資哪裏更爲理性呢？

1.常西湖新區。

老城區的自然外溢，沒有斷裂帶，四大中心日夜不停施工，市行政中心即將搬遷，純新房片區，加上人工水系和兩河一水庫，短線升值指日可待。

2.白沙。

省級行政區，東區的東區，和城區有一定的距離，短期內難以成熟，但從規劃層級看，長線投資第一首選。

3.港區。

今天你對我愛答不理，明天我讓你高攀不起，航空港區短短5年內，GDP翻了十幾二十倍。港南今年出現多塊高價地，城建配套推進迅速，雖然和主城區距離非常遠，但按照目前的推進速度，作爲長線投資有足夠的空間。

❖ 昆 明

即便昆明不能和杭州南京經濟媲美，不能和成渝實力接近，但云南獨特的旅居養老氣候氛圍，以及昆明特殊的政治交通優勢，使得二線城市投資中，特別是近期，火得一塌糊塗。

1.巫家壩。

距離主城區不算遠，夾在呈貢和市區之間。因爲機場的停用，大片空地可規劃建設，超高地標寫字樓扎堆湧入，軌道交通密集，超大中央公園，整個昆明找不到第二個這樣的片區。

2.草海片區。

看過會展片區一定會對會展片區心生好感，但會展片區的價格也是一路飆升，相對於價值已明顯浮現的片區，投資的價格相對就會略弱一些。同問臨滇池的草海片區，前幾年一直寂靜，這兩年大量開發商入駐萬達、雲南城投、萬科、華夏地產等等，未來可期。

3.呈貢新區。

作爲中國新區的鬼城代表之一，呈貢揹負了非常大的壓力，但事實和外人看到的不同，呈貢穩紮穩打的發展自己的政務經濟，衛星城的路走的十分明確，但距離市區過遠，徹底成熟並銜接市區還需要時間，可作爲長線投資品。

❖ 南 京

說出來南京的朋友可能不開心，南京在江蘇省內的號召力弱，蘇錫常南通對於南京的認同感確實不高。但不能否認南京對於蘇北以及蘇中揚鎮泰城市的影響力，甚至是安徽的吸引力。同時，南京的經濟指標有目共睹，高校也是全省甚至全國最好的幾個，民富程度高。現階段房價雖然不低，但未來仍有空間。

1.沿江城市的未來，房價的天花板一定是沿江區域。

傳統的江東南區域早已熟透，而由於種種歷史原因江北一直是荒蠻地帶，但江北新區的獲批和重點發展，加上天然的距離優勢和沿江優勢，註定這個區域未來是要翻天覆地。

2.環河西南CBD。

城市的命脈從來都不是掌握在步行街，旅遊景點和火車站。而是在於商務中心，城市的CBD大概率代表了城市的未來，河西南CBD龐大的基建資金投入和企業入駐，註定了周邊的住宅水漲船高，買不起河西南的地王盤沒問題，環河西南稍遠的區域也是投資的好方向。

3.九龍湖。

雖然遠離長江，但自然環境優勢，軌道交通已成熟，片區又有足夠多的空地可供規劃，九龍湖也成了近期的投資新貴，成熟的條件加上被限的低房價。作爲中庸的投資方向，也絕對錯不了。

❖ 武 漢

中部大咖，沒有之一，武漢作爲中部唯一一個國內前十名的城市，擁有者非常強的高校資源以及汽車工業，除此之外背靠武大華科的光谷更是耀眼，目標甚至是有實力成爲世界級科技創新引擎! 而武漢的房價，僅有1.5W，與同級別的強省會還存在不小的差距，非常有可能成爲下一輪補漲的城市。具體投資方向：

1.光谷，光谷東。

懂光谷的人熱血沸騰，不懂光谷的人不知所云。光谷這一波項目徹底售罄後核心區基本再無大量住宅入市，但價格還沒有到絕版的高度，仍然是投資的時機，而光谷東是未來大片區的核心，大片寫字樓、商業街、地下管廊以及地下城市，超高地標，管委會，自貿區，你能看到的利好未來都會在這裏出現。

2.白沙洲。

武漢三環線內唯一未大規模開發的“處女地”白沙洲高架、鸚鵡洲大橋建成通車、楊泗港大橋建設如火如荼、地鐵5號線也即將開工。如此的位置，在未來主城區徹底填滿，髒亂差被逐步淘汰拆遷之後，沒有什麼不升值的可能性，而且別忘了，它還靠着長江。

❖ 成 都

在大家的眼中，成都是一個充滿年輕氣息、文藝清新的城市，青春肆意，活力無限。而真實的成都是：上半年，一向自詡“安逸就好”的成都人，一直在萬人搖號的絕望窒息中掙扎，下半年，就一直在二手房跌跌跌的新聞頭條中徘徊，當個成都人，真不容易啊。

現在的成都，基本面就是1.5萬左右，全城的房價出奇地均衡，第一圈層和第三圈層的價差不會超過8000元/㎡，但這屬於市場在大盤拉動的時候整體帶動效應導致的，這個價差未來肯定是會被拉大的。由於受限於龍門山脈，所以成都的發展方向是往南、往東，城南和城東的溢價會超過城北和城西。

1. 天府新區。

雖然只有天府新區的戶口或社保的人才能買天府新區，但還是要推薦天府新區。成都的主城區由於建設早，所以規劃相對較亂、堵車，而成都空間資源配置不均衡，第一二三圈層的差異化非常大，而成都政府把最好的商業、教育、醫療都往天府新區引，所以現在的成都是單中心+功能集中+人口高密度，天府新區的房價未來必將引領整個成都，現在的價格2萬+的精裝，甚至還有1.5萬的清水房。憑着對成都GDP全國第九的基本面，你說規劃最好的地方，5年後房價還會只是2萬+？

2.高新區。

高新區近幾年憑藉着雙創地標和雙創人才兩大亮眼成績“C位出道”，已經成爲成都新經濟活力區和國際化合作的核心功能載體。隨着高新區的創新創業人才不斷集聚，“人才+孵化+服務”的機制已漸漸形成，人才鏈、載體鏈、服務鏈正在向深度融合發展，高新區正在形成全要素、全鏈條、全週期的人才雙創生態。經濟的加持會讓高新區的片區價值提升一個level，長線投資的價值僅僅次於天府新區。

❖ 重 慶

重慶作爲全國唯一不限購城市，現在確實是涼了，正處於震盪調整中，郊區不少新房項目都在打折，二手房也在回調。而且“三無人員”不能貸款之後，之前來重慶掃貨的外地投資客瞬間就冷靜下來了。

但是，重慶畢竟是全國經濟非常強勁的城市，2017年的GDP是19530億元，同比增長9.5%（人口：3372萬）。城市的產業活力和人才吸引力相對比較有競爭力，所以長線投資依然值得看好。那具體該挑選什麼區域呢？

1. 兩濱一嘴。

CBD+一線江景的稀缺景觀+配套最完善，這樣的地方，放在其他強二線城市，至少得是4萬+，但在重慶，僅僅是2.5萬+，所以重慶的高級住宅區的房價是相對被低估的，以後隨着城市實力的增強，這裏的溢價會是整個重慶最高的。

2. 彈子石和民安大道。

隨着重慶環線的開通，將會改變以往商圈分割的局面。彈子石和民安大道這些規劃相對較好的片區的價值會被重估。

3. 金開大道和照母山。

這是重慶向北最早興起的兩個富人區，隨着北邊建設的推進，這兩個板塊的區域配套和交通通達性又上了一個臺階，非常值得長期投資。

4. 中央公園、禮嘉、悅來。

重慶繼續向北，這三個板塊的區域規劃各有特點，有產業有居住區，互相帶動人氣，重慶供應量雖大，但並沒有出現建設到一半就冷掉的新區，歸根到底在於城市有錢，未來這三個板塊的產業發展起來，也是城市優質的居住區。

❖ 西 安

永康書記帶領下的西安，掀起了一陣改革風，城市效能，城市界面，在這兩年都在迅速的改變，永康書記在任期間，西安還摘得了國家中心城市頭銜，同時抖音營銷也讓這座城市的曝光度和活力不斷提高。

1.三環外的曲江和高新。

上個月，雁塔、長安、戶縣三區共同移交了10個鎮（街道）給高新區，讓高新區的管轄範圍更加豐滿。也從側面證明了高新區在西安的強大。傳統的高新核心區以及曲江一期幾乎上已經處於全西安最高位，但外圍例如曲江二期，高新三環外或魚化寨附近一定是投資第一選擇。

2.五年看滻灞，十年看灃東的順口溜已經被喊爛了。

但在西安，滻灞一定是除了高新曲江外，最需要重視的投資片區，且不談全運會的影響力，僅憑滻灞這幾年的生態整治，以及城區改善人員的外溢，就已經足夠讓滻灞崛起，更不用說，金融小鎮未來的成熟。

3.之所以喊10年看灃東，而不是10年看西鹹最重要的一點就是西鹹太大，灃東和灃西，秦漢和涇渭外加空港，整個西鹹最有價值的怕是隻有灃東最有價值了，第一是距離市區近，第二是距離高新近，第三是這幾個新城中動作最大也最多的片區，但這樣的新城去年就已經賣到1.2W的價格，雖有價值但的的確確需要超長線投資。

❖ 長 沙

長沙房價一直四平八穩，相比武漢、成都、重慶這些城市，長沙12000元/㎡的基本面還是有空間的。毫不誇張的說，在長沙沿着地鐵可以閉着眼睛買。雖然短期沒有大幅上漲的契機，但可以考慮長期持有。

長沙板塊那麼多，重點關注哪幾個呢？

1.梅溪湖板塊。

短短10年間，梅溪湖一躍而起，成爲長沙最爲耀眼的片區。佔地3000畝的梅溪湖，集山、水、湖、城爲一體，自然生態環境不用多說，相當宜居。

金茂、中海、萬科等大型開發商的爭相入駐也讓梅溪湖身價上升，成爲炙手可熱的富人區。加上又靠近高新區、大學城，未來梅溪湖片區的教育資源依然是長沙最豐富的片區。

2.濱江新城板塊。

濱江新城是市府CBD的核心，高效的工作節奏加上高品質的生活質量，將成爲長沙城市精英最佳居住方式。公交、地鐵、城際鐵路一應俱全，學校公園景觀成熟優質，住宅商場寫字樓地王頻現。進一步豐富的配套，以及20萬人口的入駐的預期，房價的上漲預期還是比較大的。

❖ 青 島

青島，中國的海濱城市規格最高的會議——金磚國家會議和上合元首峯會議的舉辦地，各種基建逐步升級，城市潛力得以認可，也吸引全國各地持幣待購的投資客。特別是海底隧道、跨海大橋和地鐵線路的陸續通車，大大縮短了區域連通的距離，房價蹭蹭直上。

1. 黃島區。

國家級新區，行使部分省級權限，新區級別夠高。根據青島三灣三城的發展規劃，即重點建設發展靈山灣，膠州灣，鰲山灣，其中，靈山灣區域就是黃島。目前房價兩萬二，價格處於低窪，待13號線和1號線全線開通後，大大增加黃島內部及與主城區交通便利性，沿線樓盤會喫到一波地鐵開通的紅利。

2. 城陽區。

北青島核心，全域發展必經之地。目前財政收入超過百億，青島遠期規劃16條地鐵中城陽包攬8條。其中，M1號線貫通市內五大行政區，直通青島市中心，將直接拉動城陽周邊物業。

萬達廣場、華潤萬象匯、利羣、家佳源等商業巨頭雲集，城陽商圈日益成熟，板塊價值正在漸漸加碼，長線投資可看好。

❖ 合 肥

在一衆強二線城市房價上漲週期中，合肥算是反應迅速，2016年房價漲幅爲48.4%，全球第一。而後2年，合肥又走向了2個極端，2016年-2017年，房價全面瘋漲；2017-2018年，房價全面遇冷。大起大落於城市而言，不是什麼好事，昭示了城市對房價的失控，市場的不穩定。

合肥的地理位置非常尷尬，既算不上是長三角，又不是正宗的中部城市羣，而且被周邊南京、杭州、武漢、鄭州等強二線城市碾壓。所以，不管在產業發展還是吸引人才上，合肥都成了當之無愧的——備胎，合肥接下來最大的優勢就是喫城市骨架延伸的紅利——地鐵盤。

1.政務區。

單從名字就可以看出這個區位政府單位扎堆，合肥的城市規劃有點攤大餅，即使是離主城區20-30公里遠都可以搞出好幾個生態小鎮，千萬不要被這些噱頭吸引了。合肥還是把最好的資源留在了主城區，政務區的利好只會更加集中，而且城市配 口長期注入，而且又是市內唯一非限制性購買區域，需求旺盛。與主城區無斷裂帶，2017年地王頻出、2018年土拍熱點區域，金地、華潤、遠洋等大牌開發商集中，未來區域價值可期，短線投資第一選。

2.濱湖新區。

這是合肥重磅打造的產業園區，圍着巢湖而建，風景優美。而且，最重要的是，未來有大片的土地可供應。合肥在吸引了一波人才落戶之後，未來能不能實實在在地把經濟提升起來，最重要的籌碼就是濱湖新區了，這裏雖然是產業園區，但也是商務和住宅錯配，一旦產業發展帶動，該板塊的住宅溢價可能會超過已經相對成熟的政務區。

❖ 南 寧

在這一衆城市中，整體經濟水平略顯不足，在26個省會城市排名處於中排名靠後，是弱二線省會城市。但是，南寧處於北部灣核心羣，有極強的戰略地位，而且作爲廣西人口大省的首府，同時可以成爲接納廣深城市流出人口的重要城市，在未來強省會的發展驅動下，南寧的潛力也不容忽視。

1.五象新區。

五象新區比較穩妥，整體定位爲市級商業中心和商務中心，未來交通規劃、科教文衛配套都是首屈一指。城市規劃最高端的地方，絕對是未來溢價最高的地方，特別是經濟稍弱的城市，它要集中資源把中心先扶持起來，傾全城之力兌現的“再造一個新南寧”，不會輕易撲空。

2.邕寧區。

佔據着五象東優勢區位，與青秀區和五象新區接壤，本身定位也不低，爲南寧市級商業中心、五象新區商務次中心，配套也同步升級，還可以藉着五象新區的東風飛漲，目前價格低位，剛需客可以特別關注，長線投資也可以優選。

❖ 大 連

大連，地理優勢非常突出，是遼寧省副省級市、計劃單列市，2017年的GDP爲東三省所有城市中最強，增速達到7.1%。是東北最宜居的海濱城市，很多東北其他城市的人會湧向大連買房，可以稱得上是東北的大連。

但是，近幾年重工業轉型舉步維艱，城市發展並沒有實現飛躍。要重點強調的是，經開區南部海岸板塊佈滿了大大小小的石油罐子，偶有燃油泄漏事故發生，一定不要踩雷。

1. 甘井子區。

大連最大的區，高鐵站、地鐵線、優質學區均已配備完善。戶籍政策利好，東北各省普通工薪人口長期注入，而且又是市內唯一非限制性購買區域，需求旺盛。與主城區無斷裂帶，2017年地王頻出、2018年土拍熱點區域，金地、華潤、遠洋等大牌開發商集中，未來區域價值可期，短線投資第一選。

2. 高新區。

整個東北的IT行業領袖區域，俗話說“東北經濟看大連，大連經濟看高新”，是東北高新行業領頭羊。目前區域內人均收入水平高，購買力強大，房價雖然不便宜，但是地少人多，未來供不應求一定會催漲房價，加上未來跨海大橋的通車，高新的區域價值也會逐步兌現，長線投資第一首選。

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