隨着市場逐漸恢復冷靜，剛需保障力度加大。武漢樓市分化明顯，品質剛需盤依舊熱度不減，而高端豪宅去化卻面臨一定的困難。2016年——2017年，樓市火爆時期，武漢誕生過一批樓面價破萬的高價地。目前這些地塊大都已經陸續開盤，但銷售情況和市場接受程度卻不盡相同。

中海萬松九里

區域：青年路

樓面價：19113元/㎡

均價：待定

2017年1月24日，北京鑫景通達置業有限公司(中海)以286428萬元競得位於江漢區青年路與雪松路交匯處的商住地P(2016)151號地塊，樓面價19113元/平。

中海萬松九里項目計容建面15萬方，由1棟7.54萬方39層辦公樓，2棟54層和1棟35層住宅組成，其中住宅6.8萬方，346套。

中海萬松九里進度緩慢，2017年1月拿地之後，2017年8月曾經報建報建，今年6月再次報建，今年9月，該項目位於國廣的城市展廳開放，但開盤時間尚未確定。

項目地塊位於江漢區核心地段，緊鄰環貿ICC、西北湖商圈地段優越，周邊房源緊缺。

正榮紫闕臺

區域：光谷

樓面價：15966.31元/㎡

均價：24000元/㎡，另帶3500元/㎡精裝修，精裝修可選擇

2016年7月8日，正榮地產以總價45.9億元競得P(2016)059號地塊，溢價率高達442%，最終成交樓面價爲15966.31元/㎡，該地塊即現在正榮紫闕臺。

正榮紫闕臺於2018年7月22日開盤，毛坯備案價24000元/㎡，另帶3500元/㎡精裝修。直接刷新片區最高備案價。遺憾的是，儘管產品品質和口碑不錯，但開盤當日卻未能日光。隨着市場逐漸迴歸冷靜，正榮紫闕臺精裝部分變成可自主選擇是否精裝。購房者重獲主動權。

大華錦繡時代

樓面價：10423元/㎡

售價：待定

青山片區內最高樓面價爲2017年12月4日大華地產以總價22.873億元競得的青山濱江商務區的P（2017）142號地塊，樓面價10423元/平，突破中冶2016年的最高樓面價9311元/㎡，爲青山首宗樓面價破萬的地塊。

2018年5月，大華錦繡時代在項目現場舉行了開工儀式。該項目該規劃用地面積爲65900平方米,規劃用地性質爲居住用地、商業用地、公園綠地、防護綠地，計容建築面積21.93萬平方米。項目規劃建設2.3萬平方米的低密度商業和200平方米的社區文化設施，另規劃建設住宅19.58萬方。

大華錦繡時代項目位於青山區濱江商務區核心區西片，區位十分優越。目前項目周邊中冶39大街在售均價約24000元/㎡。目前青山濱江整體價格較高，片區價格抗性相對較小。

碧桂園晴川府

區域：漢陽濱江

樓面價：20017.4元/㎡

均價：公寓30000元/㎡

該地塊是2016年7月28日，碧桂園以25.31億元競得的，溢價率288.79%，樓面價20017.4元/平，是漢陽濱江首破兩萬地塊，也是碧桂園集團在武漢內環首個項目，該項目於7月14日開盤，毛坯備案價25000元/平，另含4000元/㎡精裝修，成功刷新漢陽片區房價天花板。

項目周邊世茂錦繡長江6月份開盤時，毛坯備案價僅18000元/㎡，復地海上海11月15日開盤，推E4號樓建面104㎡、185㎡精裝房源，整體均價20000元/㎡，含精裝3000元/㎡。

金茂府

區域：楊春湖商務區

樓面價：14272元/㎡

均價：27000元/㎡，包括3500元/㎡的精裝

2016年8月9日首開以總價73.5億元競得楊春湖高鐵商務區地塊，即東湖金茂府地塊，樓面價14272元/㎡，溢價率185%。

2018年5月14日，東湖金茂府首開，均價約24500元/㎡，其中包括3500元/㎡精裝。開盤未售罄。2018年7月19日，東湖金茂府推9、10號樓時，均價爲27000元/㎡，包括3500元/㎡的精裝。

東湖金茂府位於楊春湖商務區，商務區的配套尚在建設中，目前周邊依舊存在配套不齊，缺乏產業支撐的情況，難以判斷後市走向。

融創觀瀾府

區域：東西湖

樓面價：10687元/平

均價：高層毛坯備案價13900-18500元/㎡，裝修3000元/㎡

2016年8月16日，經過近450輪爭奪，最終融創以29億元競P(2016)082號地塊，溢價率397%，樓面價10687元/平。作爲東西湖片區首個樓面價破萬的樓盤，融創觀瀾府迅速成爲片區內的標誌性樓盤。

就在高價拿地最終會變爲高位站崗的傳言甚囂塵上之時，融創觀瀾府終於開盤了。首開高層毛坯備案價13900-18500元/㎡，裝修3000元/㎡，洋房23000元/㎡，疊拼27000元/㎡。根據克而瑞數據，融創觀瀾府開盤當日去化61%。

融創觀瀾府所在的吳家山片區，此前一直被譽爲剛需天堂。這一方面反應了片區人氣的火爆，而這種火爆背後更多的是折射了整個片區高端供應的不足，置業羣體更偏向剛需。缺乏地緣性客戶的強力支撐。

中南熙悅

區域：東西湖

樓面價：10133.04元/㎡

均價：均價18500元/平，含精裝3000元/平。

2016年11月22日土拍中，位於東西湖區徑河街七彩北路東、三店西路南側的P(2016)106地塊被江蘇中南建設集團股份有限公司競得，樓面價10133.04元/㎡，這也正是繼融創觀瀾府之後，東西湖又一宗樓面價破萬的項目——中南熙悅。

2018年11月4日，中南熙悅也終於開盤。推出5、6號樓建面102-143平精裝高層戶型，均價18500元/平，含精裝3000元/平。佳兆業悅府11月3日開盤整體均價大約爲12500元/㎡，含2500元/㎡精裝。該項目離佳兆業悅府僅有不到2公里的距離，價格對比明顯。

綠城鳳起樂鳴

區域：花山

樓面價：10000元/㎡

均價：待定

2017年8月，聯投集團通過規劃評比拿下P（2017）057號花山地塊，樓面價10000元/㎡，隨後，綠城房產攜手湖北聯投一起開發武漢花山項目。綠城鳳起樂鳴，預計2018年年底開盤，目前營銷中心已經開放。

根據項目規劃，綠城鳳起樂鳴以多層和高層爲主。容積率僅1.35。花山片區已經斷供多時，目前片區內僅有少量商業寫字樓在售。片區內二手次新房的掛牌價格大概在14000元/㎡。綠城鳳起樂鳴的價格應該不能參考之前的項目。

隨着光谷的崛起，依託光谷發展的花山片區發展一日千里，但配套不齊，地鐵未通，公交承載力不足的情況十分嚴重。根據規劃，計劃於今年開工的地鐵19號線將經過花山片區，地鐵通車之後，將刺激整個片區的活力迸發。但沒有3——5年的發展，花山片區的整體價值很難得到整體提升。

從這些地塊入市情況來看，傳說中的高處不勝寒不無道理，高地價拿的地，不一定能賣出預期的高房價。即便備案價達到了預期價格，面臨的去化壓力也不言而喻。梳理這些樓盤的現狀，大多有以下共同特點。

1、高價拿地的項目大多面臨入市週期長的問題。以目前已經開盤的項目來看，這些地價破萬的項目從拿地到開盤，基本需要接近兩年的時間。

2、從面世項目來看，多以中高端項目爲主，以提高產品品質的方式來爭取溢價空間。

3、目前市場對價格的關注仍舊高於產品本身，在價格高的高品質住宅和價格低的低品質住宅之間，往往後者更容易被接受。這些高端項目要改變購房者的消費習慣，任重而道遠。

來源：武漢樓市直擊

責任編輯：十九