不能否認的是，公寓確實常常佔據交通便利、商業發達地段優勢，而且價格與住宅持平甚至更低，門檻低條件又少輕鬆即可上車。

但，公寓真有這麼好嗎？

這次，我一定要掰開揉碎，從功能用途、性價比、投資回報和稅費四個方面警醒大家，真的不能買。

公寓，真的“商住兩用”嗎？

從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般爲綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。

但很多開發商爲了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。

首先，這種鑽空子催生的產品處境就很微妙，名不正言不順必定像無根浮萍，隨便往水裏扔點石頭，也就散開了。

很顯然，這種商住兩用的改裝是不被國家支持的，市場也不甚看好，而且，在功能上非常雞肋。

我們都知道，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味着，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。

那麼，迴歸居住屬性，公寓表現如何呢？

幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶，平面圖一般是這樣的：

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長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間，但至少有一面是向陽的，像下圖這種塔式結構就更差了：

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居住密度大得窒息，上下班高峯時段的電梯不禁讓人焦慮。

日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。

而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味着如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個空間憋屈可想而知。

除了室內的不適，還有室外的，公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進出人員雜亂，你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什麼“驚喜”。

而且公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。

這樣以後，由於室內本就陽光不到、通風不暢，你可能需要空調+抽風機+烘乾機三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費就要蹭蹭直上七八百，一年光水電費就用掉一臺iphone X。

那你可能覺得，居住不行，辦公總可以吧。

雜亂的進出人員，商業辦公與住宿混合，整體小區品質無法拔高，極大可能只能租給創業初期的個人和小團體，再受限於套內三四十平的空間，又能租出什麼好價位呢。

綜上，既沒有落戶和學位加持，也沒有居住品質和辦公價值，就相當於花上幾十上百萬買一個“牀位”，還要每年花一臺iphone X的錢養它，你還真不如直接租房。

公寓，真的便宜嗎？

可能很多人會說，我知道公寓比不上住宅，但是總價便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

也對，總價低可能是公寓唯一的優點了，但不意味着這筆買賣划算。

你知道嗎？

舉個例子，假設公寓單價和住宅都是1萬/㎡，你有30萬的上車成本。

從獲得空間看，選擇公寓，你最多可以買60平的單間/一房公寓；選擇住宅，你大可以擁有100平的三房之家。

從貸款壓力看，因爲公寓貸款上浮利率高、貸款年限僅爲10年，月供壓力其實並沒有比住宅輕鬆多少。

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而，從持有年限看，公寓產權一般只有40年-50年，普通商品住宅的產權爲70年；

住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期，但商業用地到期至今未有明確說明。

從後期收益看，住宅有落戶和學位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，後期的升值速度會遙遙甩開公寓。

綜上，同樣的上車成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話，只能買到空間更小、持有年限更短、增值更慢的產品，真的不便宜。

公寓，真能賺錢嗎？

看到這可能還是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是覺得那公寓交通便利地段好，還不限購，想要把閒錢投資增值。

首先，肯定一下，投資房產的思路沒問題，但不是所有的房產都是潛力股。

我們先梳理一下，房產的收益主要來自兩個方面：自身增值，和租金回報率。

首先，租金回報是比較顯而易見的，彷彿買了公寓就像擁有一臺印鈔機，每個月源源不斷湧出“現錢”。

但是每個月能印多少錢呢？

下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況

我們可以看到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定爲16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。

如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態投資週期內，需要55年才能收回購房成本，這意味着房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 1.8 %，即使在一線城市，房產的投資價值並不大。

你可能會說，租金總會漲的，我長線持有必定可以博贏。

那我們可以再看下，廣州2017年1月至2018年7月全市監測點租金走勢（元/㎡/月）

在最近一年半，廣州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之間，而且無論是樓梯還是電梯住宅租金水平整體保持平穩，至少三年內不會出現明顯的增長。

我們在61與44之間取箇中間值，假設以55元/㎡/月的租金水平，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約爲3300元。

這意味着，如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。

這裏我還要揭穿一個深坑，市面上廣受投資客喜愛的LOFT公寓，一般層高4.5米（有規定總層高不得超過4.5米），面積小，打着“買一層送一層”的名號，含有大量贈送：如陽臺半贈送，客廳餐廳不納入報建面積，全贈送。

可能很多人會認爲自己撿了便宜，很抱歉，這也不是真相。

通過各種贈送，實用面積懟到了80㎡以上，“低總價、高贈送”，完全符合了投資客撿便宜心理，所以去化也非常快。

看似實用率高，實際上羊毛出在羊身上，有些價格能賣到正常平層公寓的1.5倍，價格幾乎趕上住宅了。但在實際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍。

比如市面的大單間30㎡租2500元，而一室一廳的LOFT公寓，最多隻能租到3000元，幾乎不可能上到3750元，畢竟在出租時並不是按面積出租的，租金的邊際遞減效應相當明顯，看似實惠，實則是深坑，你以爲的租金並沒有與購房投入一樣同步回饋你。

租金收益頂多抵月供，而且不會受“買一層送一層”而成倍增長，那賺錢就只能靠自身增值了。

從第一部分商住功能雞肋的分析，我們已經知道公寓自身增值因子乏力，從市場價格反饋上也能看出，過去同地段公寓的單價普遍比住宅貴，但現在慢慢與住宅趨平，甚至比住宅價格還要低，所以很明顯，無論是價值還是價格，公寓的增長都比不上住宅。

或者你選擇的是託管型公寓，“每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增”，這種協議通常是和第三方簽訂，把開發商摘得一乾二淨。

你連衝個理髮年卡都會擔心髮廊倒閉，憑什麼相信這個第三方公司能持續盈利十年八年，並且永不翻臉？

更多的可能是，頂多在最初兩三年能實現預期收益，往後就聽天由命了。

公寓，稅費到底多高？

你只知道公寓稅費高，但可能不知道到底有多高。

同樣以廣州爲例：

交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。

我知道你想說，我可以把稅費加到買方上。實際上，無論誰來買單，都意味着同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅喫掉三分之一。

而且雞肋的功能和價值，買方還要負擔如此高的稅負，接盤俠數量會更少，與你而言轉手更難了。

“低進高出，快買快賣”的投資門道，在公寓上並不適用。

總之，如果你深讀這不買公寓的四大理由，還是抑制不住要買公寓的心，那我也不攔你。

買的時候請捫心一問：你那「自住不足，辦公不通，投資不利，轉手不暢」的公寓，真的值那個價嗎？

隨着武漢地價大幅上漲，加上土地增值稅，開發小戶型住宅的利潤日趨減少，去年以來，武漢公寓產品供需兩旺，武漢公寓正在全面取代小戶型住宅。

武漢住宅大戶型化所帶來的高總價，使得新房離普通剛需越來越遠的同時，也爲公寓產品帶來新的需求。此外政府對長租公寓的政策支持和商改住政策的實施，也使得開發商開發公寓產品的動力增長。

新房供需大戶型化明顯 武漢公寓全面替代小戶型住宅

從2017年武漢新房住宅不同戶型產品供應來看（數據來源億房一房一價僅供參考），兩極分化明顯：100平米以下戶型產品明顯下降，其中60平米以下小戶型住宅供應大幅下降62.6%。，與高端住宅供應形成鮮明對比。

數據顯示，2017年武漢公寓平均銷售戶型面積53.07平米，其中35-55平米戶型銷售佔比71%。

從60平米以下小戶型住宅和公寓分別佔新房住宅佔比來看，60平米以下小戶型新房住宅正被公寓產品全面替代。

類住宅化產品熱銷 公寓高端化成趨勢

數據顯示，武漢公寓銷售主力仍集中在10000-15000元之間，但15000-20000元及20000元以上中高端產品需求和銷售增長迅猛。這些高端公寓主要集中在武昌濱江、武昌核心及漢口核心、CBD、光谷核心等區域，並正在向熱點新城組團擴散。