今年的“金九銀十”，北京樓市難以再現“旺季”的情形，二手住宅和新建商品住宅成交均未出現大幅上漲。

二手住宅網籤跌破萬套

來自我愛我家集團研究院、麥田房產市場營銷中心、中原地產研究中心統計顯示，今年10月，北京二手住宅整體網籤量共計8879套，是今年3月份以來的最低位，環比9月降幅超過40%。時隔7個月之後，北京二手住宅網籤量再度跌破萬套。

麥田房產首席市場分析師張葉松表示，10月份網籤量較上月降幅較多，一方面原因在於受北京9·13公積金新政影響需求繼續受抑制，另一方面原因在於，受網籤滯後影響，上月的需求降低在本月數據中呈現。

我愛我家集團研究院分析師認爲，經過長期的去槓桿、抑投機調控，今年北京二手房的市場需求基本以首次置業或升級改善的剛需爲主，投資投機需求很少。這些需求所對應的人羣基本以中低收入者爲主，其特點就是年齡大多在40以下，購房需求多爲中小戶型，因經濟實力較差更需要公積金貸款，其中包括很多來北京打拼的非北京出身的人。因此，在北京大幅收緊公積金貸款政策以後，這些人受到的影響較大，他們的退出導致市場在年齡、戶型等交易結構上出現了比以往更大的變動，並進一步波及到了成交均價的漲跌。

“在‘房住不炒’的既定方向之下，自住需求已經成爲了北京二手房市場的需求主力，他們支撐了2017年下半年、2018年上半年北京二手房市場的逐步回溫。但在自住需求逐步消化之後，北京二手房市場的後續動力不足，所以市場自6月開始已經逐步下行。9月13日公積金新政出臺後，政策的收緊爲已經下行的市場再添一把火，讓早已名不副實的金九銀十更顯涼意。”我愛我家集團研究院分析師說。

新房供應量增長

據我愛我家研究院統計數據顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房）的新增供應量爲8882套，環比9月增長21.9%。從整體來看，今年4月之後，北京的商品住宅新增月供應量保持連續增長。從項目供應情況來看，10月份，有新增供應的項目共22個，新增面積共109.2萬平方米，主要集中在朝陽、大興、石景山、豐臺、順義等區域，其中大部分都是共有產權房和限競房。但今年10月，北京新建商品住宅（不含保障房）的成交量並未出現大幅上漲。

我愛我家集團研究院分析師介紹說，“今年10月，取得銷售許可證的新房項目共有27個，均爲期房。其中泰禾·西府大院銷售均價爲11.2萬元/平方米，華潤崑崙域銷售均價爲11.3萬元/平方米，璽萌壹號院銷售均價爲9.9萬元/平方米，北京金茂府銷售均價爲9.5萬元/平方米。四盤均價均在10萬左右，是北京近兩年來少見的到10萬+取證樓盤，這說明經過一段時間的沉寂後，北京的豪宅已經開始破冰入市。”

我愛我家集團研究院分析師還表示，在前兩年裏，嚴格的限購限貸，持續的高壓調控讓北京新房市場的豪宅化趨勢大受遏制，不少豪宅項目都沒有取證入市。但在目前的政策環境下，北京的樓市調控不會放鬆，低溫或將成爲未來北京新房市場的常態，繼續觀望的成本較高。進入四季度後，房企已經到了業績衝刺階段，許多開發商也面臨資金緊張的情況，這也促使豪宅項目開始以較低的價位入市。

“由於北京土地市場已經進入了全面的‘限房價、競地價’時代，共有產權房也成爲了政府調控市場的重要手段，未來北京新房市場必然由限競房、共有產權房主宰。伴隨首批限競房、共有產權房的井噴，未來北京新房市場還會有一定的回溫空間。但在當前的調控形勢下，低位企穩仍將是北京新房市場的長期狀態。”我愛我家分析師說。