中国的联合办公，现在居然已经发展到这个程度了！

　　曾几何时，长租公寓、联合办公被视为存量地产掘金的处女地，政策、资本纷纷打卡，一时间风头无两。可这厢，长租公寓行业频频暴雷，租金贷问题迭出，运营商的心头简直小雨连绵。

　　反观联合办公，近日We work和优客工场双双获得投资，资本寒冬里联合办公独享春风，侧面也反映其市场潜力。根据《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，截至2018年9月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

　　根据戴德梁行的报告，中国联合办公的渗透率是2%，欧洲地区的数据是4.8%。有业内人士预计，5年后中国有15%的办公空间将会是联合办公空间。同时经过这几年的发展，国内的联合办公行业完成了一定的用户教育。

　　尽管是个长线投资，但可预见联合办公的前景足够诱人。随着联合办公日益显现的优势，房地产开发商纷纷入局联合办公，目前万科、碧桂园、SOHO、龙湖、卓越、远洋、首开、当代置业、华润置地等均以不同的方式布局联合办公。

　　虽然房企做联合办公，有着天然的资源优势，但在项目布局、服务打造上有短板。因而明源君认为可以从以下几个方面探索。

　　项目拓展上，集中北上深

　　作为新业态切入购物中心的生存战

　　“逃离北上广深”、“北上广深不相信眼泪”无不透露着北上广深的生活压力，不过喊了这么多年的逃离，也没见哪个成了空城，可能生活、工作在这里是一种“症状”----瘾症。这里无疑也成了各种业态发展的集聚地，共享概念下的联合办公行业更是特别青睐。

　　一、成都成为“联合办公第四城”

　　目前来看，北京和上海是国内外联合办公品牌的发展扩张首选。“天选之子”北京作为首都集聚众多大学和初创企业，成为近年来联合办公空间的中心。“国际宠儿”的上海开放多元，适合活力迸发的中小企业发展，成为一些国外联合办公品牌打入亚洲的首站。

　　“创业达人”深圳后来者居上，创新创业氛围浓厚，备受国内联合办公品牌的青睐。“西部骄子”成都后劲十足，城市多中心化的发展模式为联合办公带来多个发展温床。据仲量联行2018年Q1联合办公发展的相关报告中显示，成都商办写字楼签约的面积中45%为联合办公品牌，拥抱联合办公逐渐成为新一线城市核心商业区中优质写字楼的新标配。

　　▲国内外联合办公运营商在一线城市的布局图片来源：选址960

　　当然联合办公并不局限于一线城市，从长期发展来看，新一线城市如成都、长沙、杭州、南京、西安、重庆也是联合办公运营商力图拓展的区域。

　　二、布局要有人气、人气、人气，商圈和核心商业区是首选

　　布局联合办公，人气、人流量是关键。联合办公相较于传统写字楼更为灵活，可服务自由职业者，也可服务各种规模的企业。可短期租，也可长租，灵活中也时刻存在空置的风险，因而找准区域布局很重要。

　　而一个区域人口是否净流入、年轻人是否活跃、投资人数量的多寡、产业集群的大小等因素极大地影响其出租率的高低。综合来看，联合办公多布局在城市中心区域、核心商圈。

　　▲联合办公在北上广成的商圈布局明源地产研究院制表

　　三、联合办公业态闯入购物中心的生存战

　　世邦魏理仕《全球购物中心发展》报告显示，在中国被调查的13座一二线城市中，有9座城市的购物中心存在过量供应风险，也存在严重的同质化问题。由于整体的市场活跃度下降，有很多购物中心预租阶段都租不出去。

　　戴德梁行中国区总经理魏超英认为，购物中心租金较写字楼便宜，空调使用及出入时间比较自由，商场的层高、露台、内部楼梯都比较吻合联合办公空间设计的需求。

　　而联合空间会聚集一些创意设计、科技体验类的创新企业，他们需要快速了解消费者对产品的用户体验和反馈，购物中心恰好可成为这些企业展示产品、测试产品、推广产品的场所。同时新产品、新设计的展示也可以为消费者带来新鲜的购物体验。

　　这并不是任意嫁接，国内外有一些空间已经开始尝试了。

　　▲进入购物中心的联合办公空间明源地产研究院制表

　　其中，美国联合空间Bespoke吸引了产品推荐平台Product Hunt、众筹网站Indiegogo和个人定制鞋设计创业公司Shoes of Prey等创业公司入驻。这些创业公司属于零售和消费领域的创新项目，适合购物中心的氛围。由此可见，进驻购物中心的联合空间，在招租时可重点关注跟购物中心业态衔接度高的创业项目和企业。

　　服务定位上，综合自身底子

　　各显神通，打造差异化服务

　　进入2018年，联合办公领域掀起了并购潮，比如优客工场一口气并了7个品牌空间，目前来看，品牌阵营逐渐清晰，竞争将愈加激烈。所以这个时候能否铸立出强有力的品牌护城河至关重要，经过明源君的归纳总结，目前市场上主要有这么五种空间服务。

　　一、早期孵化服务

　　以往看来，孵化器和联合空间有很大的不同，比如联合空间的盈利模式主要是租金差和增值服务；孵化器主要是为企业提供办公场所，融资、商业战略梳理、企业战略并购等服务，以此实现孵化股权投资增值。但是现在两者的区别不是那么重要了。

　　如今很多联合空间会将孵化视作空间业务和服务的一部分，甚至将其作为主打特色，以此获得股权收益。目前提供孵化或加速服务的典型空间如优客工场、氪空间，他俩做联合办公空间都有一定的底子优势。

　　比如优客工场的创始人毛大庆曾是万科的高管，手里握着政府资源、孵化资源、供应商资源。而氪空间的母公司是36氪，专门为创业型公司做宣传推资源对接的媒体平台，手里有着丰富的客户、项目资源，他们依托自身资源为企业提供全方位的孵化服务。

　　▲ 氪空间和游客工程为初创企业提供的孵化服务明源地产研究院制表

　　据2015年底的报道，氪空间已经成功孵化40多个项目，97％以上企业拿到融资。像第一期的12个项目有多个项目在入驻期内完成了两轮融资。

　　二、社区型办公室，做产业链对接服务

　　联合办公创立的初衷就是打破陈旧格子间的束缚，让不同行业、不用背景的自由工作者、初创型科技公司、创业公司、非营利机构、大型企业等等能够在一起工作、沟通、交流，擦出不一样的火花。这样的联合办公更像一个社区空间，将不同行业的人和企业糅合在一起，在空间服务的催化下，产生一些化学反应比如资源互换、业务合作等。

　　有着国际资源的We Work就十分注重建设社群，成为We Work会员之后，除了感受线下的社区体验，还有便捷的线上社群平台，你可以认识来自世界各国、不同行业的小伙伴，轻松的和他们交流、合作。据说，在We Work有75%的会员之间有效互动，50%的会员企业与其他会员建立了商业合作关系。

　　根据We Work中国区负责人艾铁成的说法，We Work中国未来的盈利模式就包括做产业链接平台，现在，除了初创型公司，在华大企业会员已占到新增会员的25%。把他们纳入We Work全球的社交网络，使得创新型公司可以和这些大公司的产业链直接对接。

　　他还表示，目前全球的We Work里，50%的会员会有生意上的往来。

　　三、提供智能化、高品质办公服务

　　如今智能+的概念正当热火，智能家居、智慧商场、智慧农场等等不一而足，也有了一定的用户教育基础。有的联合办公空间把技术服务作为切入点，提供智慧办公的相关服务，以此吸引一些互联网企业的入驻。这一方面的典型空间是梦想加，其创始人本身的背景偏技术，主要为入驻企业提供这么几类服务：

　　硬件服务，分为互动类和智慧类两个品类。互动类是指用户日常使用的一些设备，如利用微信扫一扫就可以打开的智能门禁、闸机；用户能够在线上预订会议室的会议管理系统；云打印、云投影；通过统一账号进行自动购买的智能咖啡机等；智慧类包括节能空调、环境感应、智能灯控等。

　　软件服务，服务端为了方便梦想加管理人员运营管理，设立了一个运营管理平台，在上面可以完成统一的会员账号和办公资源配置等基础管理。而客户则可以以微信作为入口，连接所有智能设备，如前面提的微信扫一扫打开门禁等。

　　梦想加的这类服务吸引了一些互联网企业如百度、蔚来汽车、亚洲航空、滴滴、今日头条、OPPO、快手、Airbnb、美团等近1000个团队。

　　四、独立+联合服务

　　经过三四年的发展，联合办公的用户结构也发生了一些变化，从最开始服务创业公司、小团队，逐渐到一些中型公司，大公司、超大公司。而且国内很多联合办公都学习We Work，做集中式联合空间，忽略了中国人的场所弱社交个性，中国人很多时候需要独处，需要私密空间，而且大一些的公司也需要独立的财务室、策划室、经理室等。因此需要结合中国特性，制定既满足社交又契合私密的产品服务。

　　比如纳什空间便是这种服务的先行者，打造出了“独立+联合”的模式。从空间来看，这一模式跟其他空间的区别在于。纳什空间，既要找到几千到上万平米的大型物业场地，改造成联合办公区。同时还寻找小到60平米，大到200平米的小物业场地，装修成超级工作室。但是比如We work只需要整租大物业就可以。

　　根据标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》，坚持“独立+联合”模式的纳什空间的规模相当约等于2个混营模式的优客工场、3.6个自营模式氪空间、3.7个We work中国或是5个SOHO 3Q。

　　五、跨界玩合作，打造垂直细分空间服务

　　有的空间会准备多条产品线，比如根据公司规模的大小进行产品线划分，但是也有的空间会打造垂直化的细分空间服务，比如做艺术空间、科技空间、区块链空间、内容生产空间等。而这一方面的突出者便是P2，它奉行和专业的人一起做专业的事情，进行跨界合作，提供垂直化的空间服务。