中國的聯合辦公，現在居然已經發展到這個程度了！

　　曾幾何時，長租公寓、聯合辦公被視爲存量地產掘金的處女地，政策、資本紛紛打卡，一時間風頭無兩。可這廂，長租公寓行業頻頻暴雷，租金貸問題迭出，運營商的心頭簡直小雨連綿。

　　反觀聯合辦公，近日We work和優客工場雙雙獲得投資，資本寒冬裏聯合辦公獨享春風，側面也反映其市場潛力。根據《2018年中國聯合辦公活力指數報告》顯示，截至2018年9月底，中國聯合辦公平臺數超過300家，佈局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個。

　　根據戴德梁行的報告，中國聯合辦公的滲透率是2%，歐洲地區的數據是4.8%。有業內人士預計，5年後中國有15%的辦公空間將會是聯合辦公空間。同時經過這幾年的發展，國內的聯合辦公行業完成了一定的用戶教育。

　　儘管是個長線投資，但可預見聯合辦公的前景足夠誘人。隨着聯合辦公日益顯現的優勢，房地產開發商紛紛入局聯合辦公，目前萬科、碧桂園、SOHO、龍湖、卓越、遠洋、首開、當代置業、華潤置地等均以不同的方式佈局聯合辦公。

　　雖然房企做聯合辦公，有着天然的資源優勢，但在項目佈局、服務打造上有短板。因而明源君認爲可以從以下幾個方面探索。

　　項目拓展上，集中北上深

　　作爲新業態切入購物中心的生存戰

　　“逃離北上廣深”、“北上廣深不相信眼淚”無不透露着北上廣深的生活壓力，不過喊了這麼多年的逃離，也沒見哪個成了空城，可能生活、工作在這裏是一種“症狀”----癮症。這裏無疑也成了各種業態發展的集聚地，共享概念下的聯合辦公行業更是特別青睞。

　　一、成都成爲“聯合辦公第四城”

　　目前來看，北京和上海是國內外聯合辦公品牌的發展擴張首選。“天選之子”北京作爲首都集聚衆多大學和初創企業，成爲近年來聯合辦公空間的中心。“國際寵兒”的上海開放多元，適合活力迸發的中小企業發展，成爲一些國外聯合辦公品牌打入亞洲的首站。

　　“創業達人”深圳後來者居上，創新創業氛圍濃厚，備受國內聯合辦公品牌的青睞。“西部驕子”成都後勁十足，城市多中心化的發展模式爲聯合辦公帶來多個發展溫牀。據仲量聯行2018年Q1聯合辦公發展的相關報告中顯示，成都商辦寫字樓簽約的面積中45%爲聯合辦公品牌，擁抱聯合辦公逐漸成爲新一線城市核心商業區中優質寫字樓的新標配。

　　▲國內外聯合辦公運營商在一線城市的佈局圖片來源：選址960

　　當然聯合辦公並不侷限於一線城市，從長期發展來看，新一線城市如成都、長沙、杭州、南京、西安、重慶也是聯合辦公運營商力圖拓展的區域。

　　二、佈局要有人氣、人氣、人氣，商圈和核心商業區是首選

　　佈局聯合辦公，人氣、人流量是關鍵。聯合辦公相較於傳統寫字樓更爲靈活，可服務自由職業者，也可服務各種規模的企業。可短期租，也可長租，靈活中也時刻存在空置的風險，因而找準區域佈局很重要。

　　而一個區域人口是否淨流入、年輕人是否活躍、投資人數量的多寡、產業集羣的大小等因素極大地影響其出租率的高低。綜合來看，聯合辦公多佈局在城市中心區域、核心商圈。

　　▲聯合辦公在北上廣成的商圈佈局明源地產研究院製表

　　三、聯合辦公業態闖入購物中心的生存戰

　　世邦魏理仕《全球購物中心發展》報告顯示，在中國被調查的13座一二線城市中，有9座城市的購物中心存在過量供應風險，也存在嚴重的同質化問題。由於整體的市場活躍度下降，有很多購物中心預租階段都租不出去。

　　戴德梁行中國區總經理魏超英認爲，購物中心租金較寫字樓便宜，空調使用及出入時間比較自由，商場的層高、露臺、內部樓梯都比較吻合聯合辦公空間設計的需求。

　　而聯合空間會聚集一些創意設計、科技體驗類的創新企業，他們需要快速瞭解消費者對產品的用戶體驗和反饋，購物中心恰好可成爲這些企業展示產品、測試產品、推廣產品的場所。同時新產品、新設計的展示也可以爲消費者帶來新鮮的購物體驗。

　　這並不是任意嫁接，國內外有一些空間已經開始嘗試了。

　　▲進入購物中心的聯合辦公空間明源地產研究院製表

　　其中，美國聯合空間Bespoke吸引了產品推薦平臺Product Hunt、衆籌網站Indiegogo和個人定製鞋設計創業公司Shoes of Prey等創業公司入駐。這些創業公司屬於零售和消費領域的創新項目，適合購物中心的氛圍。由此可見，進駐購物中心的聯合空間，在招租時可重點關注跟購物中心業態銜接度高的創業項目和企業。

　　服務定位上，綜合自身底子

　　各顯神通，打造差異化服務

　　進入2018年，聯合辦公領域掀起了併購潮，比如優客工場一口氣並了7個品牌空間，目前來看，品牌陣營逐漸清晰，競爭將愈加激烈。所以這個時候能否鑄立出強有力的品牌護城河至關重要，經過明源君的歸納總結，目前市場上主要有這麼五種空間服務。

　　一、早期孵化服務

　　以往看來，孵化器和聯合空間有很大的不同，比如聯合空間的盈利模式主要是租金差和增值服務；孵化器主要是爲企業提供辦公場所，融資、商業戰略梳理、企業戰略併購等服務，以此實現孵化股權投資增值。但是現在兩者的區別不是那麼重要了。

　　如今很多聯合空間會將孵化視作空間業務和服務的一部分，甚至將其作爲主打特色，以此獲得股權收益。目前提供孵化或加速服務的典型空間如優客工場、氪空間，他倆做聯合辦公空間都有一定的底子優勢。

　　比如優客工場的創始人毛大慶曾是萬科的高管，手裏握着政府資源、孵化資源、供應商資源。而氪空間的母公司是36氪，專門爲創業型公司做宣傳推資源對接的媒體平臺，手裏有着豐富的客戶、項目資源，他們依託自身資源爲企業提供全方位的孵化服務。

　　▲ 氪空間和遊客工程爲初創企業提供的孵化服務明源地產研究院製表

　　據2015年底的報道，氪空間已經成功孵化40多個項目，97％以上企業拿到融資。像第一期的12個項目有多個項目在入駐期內完成了兩輪融資。

　　二、社區型辦公室，做產業鏈對接服務

　　聯合辦公創立的初衷就是打破陳舊格子間的束縛，讓不同行業、不用背景的自由工作者、初創型科技公司、創業公司、非營利機構、大型企業等等能夠在一起工作、溝通、交流，擦出不一樣的火花。這樣的聯合辦公更像一個社區空間，將不同行業的人和企業糅合在一起，在空間服務的催化下，產生一些化學反應比如資源互換、業務合作等。

　　有着國際資源的We Work就十分注重建設社羣，成爲We Work會員之後，除了感受線下的社區體驗，還有便捷的線上社羣平臺，你可以認識來自世界各國、不同行業的小夥伴，輕鬆的和他們交流、合作。據說，在We Work有75%的會員之間有效互動，50%的會員企業與其他會員建立了商業合作關係。

　　根據We Work中國區負責人艾鐵成的說法，We Work中國未來的盈利模式就包括做產業鏈接平臺，現在，除了初創型公司，在華大企業會員已佔到新增會員的25%。把他們納入We Work全球的社交網絡，使得創新型公司可以和這些大公司的產業鏈直接對接。

　　他還表示，目前全球的We Work裏，50%的會員會有生意上的往來。

　　三、提供智能化、高品質辦公服務

　　如今智能+的概念正當熱火，智能家居、智慧商場、智慧農場等等不一而足，也有了一定的用戶教育基礎。有的聯合辦公空間把技術服務作爲切入點，提供智慧辦公的相關服務，以此吸引一些互聯網企業的入駐。這一方面的典型空間是夢想加，其創始人本身的背景偏技術，主要爲入駐企業提供這麼幾類服務：

　　硬件服務，分爲互動類和智慧類兩個品類。互動類是指用戶日常使用的一些設備，如利用微信掃一掃就可以打開的智能門禁、閘機；用戶能夠在線上預訂會議室的會議管理系統；雲打印、雲投影；通過統一賬號進行自動購買的智能咖啡機等；智慧類包括節能空調、環境感應、智能燈控等。

　　軟件服務，服務端爲了方便夢想加管理人員運營管理，設立了一個運營管理平臺，在上面可以完成統一的會員賬號和辦公資源配置等基礎管理。而客戶則可以以微信作爲入口，連接所有智能設備，如前面提的微信掃一掃打開門禁等。

　　夢想加的這類服務吸引了一些互聯網企業如百度、蔚來汽車、亞洲航空、滴滴、今日頭條、OPPO、快手、Airbnb、美團等近1000個團隊。

　　四、獨立+聯合服務

　　經過三四年的發展，聯合辦公的用戶結構也發生了一些變化，從最開始服務創業公司、小團隊，逐漸到一些中型公司，大公司、超大公司。而且國內很多聯合辦公都學習We Work，做集中式聯合空間，忽略了中國人的場所弱社交個性，中國人很多時候需要獨處，需要私密空間，而且大一些的公司也需要獨立的財務室、策劃室、經理室等。因此需要結合中國特性，制定既滿足社交又契合私密的產品服務。

　　比如納什空間便是這種服務的先行者，打造出了“獨立+聯合”的模式。從空間來看，這一模式跟其他空間的區別在於。納什空間，既要找到幾千到上萬平米的大型物業場地，改造成聯合辦公區。同時還尋找小到60平米，大到200平米的小物業場地，裝修成超級工作室。但是比如We work只需要整租大物業就可以。

　　根據標準排名城市研究院發佈的《2018年中國聯合辦公活力指數報告》，堅持“獨立+聯合”模式的納什空間的規模相當約等於2個混營模式的優客工場、3.6個自營模式氪空間、3.7個We work中國或是5個SOHO 3Q。

　　五、跨界玩合作，打造垂直細分空間服務

　　有的空間會準備多條產品線，比如根據公司規模的大小進行產品線劃分，但是也有的空間會打造垂直化的細分空間服務，比如做藝術空間、科技空間、區塊鏈空間、內容生產空間等。而這一方面的突出者便是P2，它奉行和專業的人一起做專業的事情，進行跨界合作，提供垂直化的空間服務。