華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

1月2日，央行數據顯示，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款（PSL）3500億元，期末抵押補充貸款餘額爲32522億元。PSL時隔一年後重啓投放，引發市場高度關注。業內認爲，預期PSL將投向“三大工程”建設。具體來看，“三大工程”包括保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《華夏時報》記者指出，PSL具有規模化的低成本的公共資金屬性，有利於激勵配售型保障性住房、城中村改造公共配套補短板和配建保障性住房（含保租房）等房地產供給側改革。

值得一提的是，1月5日，深圳市規自局發佈了《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（徵求意見稿）（以下簡稱《徵求意見稿》），於2月4日前向社會徵求意見。《意見稿》指出，改造對象是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際佔有使用的現狀居住用地爲主的區域（以下簡稱“城中村”），並明確了拆除新建、整治提升、拆整結合三類空間。

而據中國（深圳）綜合開發研究院2023年9月《深圳城中村樓棟字典2022》數據顯示，截至2022年年底，深圳全市以自然村爲單位的城中村單元總建築面積約2.2億平方米，佔全市建築總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。

涉深圳超40%建面

據中國（深圳）綜合開發研究院2023年9月《深圳城中村樓棟字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村爲單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建築面積約2.2億平米（平均每套37.2平米），佔全市建築總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。轄區建面和棟數前三名爲龍崗、寶安、龍華三區。

深圳市城中村分區佈局情況。 圖源：《深圳城中村樓棟字典2022》

這也意味着，1月5日，深圳市規自局發佈的《徵求意見稿》改造範圍涉及超過深圳全市建築總量比重的40%。而在深圳市規自局看來，積極穩步推進城中村改造是破解深圳市城中村改造工作瓶頸、構建空間治理新模式的系統方案。

據瞭解，深圳市先後通過《深圳經濟特區城市更新條例》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等系列配套文件，確立了“政府統籌、市場運作”的城中村改造實施模式，推動城中村改造工作有序開展。

不過，李宇嘉則認爲，過去，儘管確立了“政府統籌、市場運作”的模式，但政府統籌功能沒有發揮到位，基本讓位於市場，甚至被市場綁架了。舊模式下，改造實施方案和單元規劃由前期服務商（市場化開發商）編制方案和規劃，存在因改造成本高，導致規劃調整，政府不得不審批。

此外，深圳市規自局還指出，“然而，在房地產市場下行、企業資金壓力增加等背景下，部分城中村改造項目難以推進實施，直接影響改造項目的實施效果。面對未來城市發展需求，亟需以城中村改造爲抓手，構建有效市場與有爲政府相結合的存量用地開發和城市空間治理新模式，打造宜居、韌性、智慧的現代化城市。”

據瞭解，《徵求意見稿》指出，充分發揮政府在城中村改造中的主導作用，明確政府定政策、劃範圍、分類別、編規劃、做標準、抓統籌、強監管的職責，強化政府在城中村改造中的主體責任。根據城中村現狀條件和規劃實施要求，分類推進拆除新建、整治提升、拆整結合改造。

其中，拆除重建給定了4個條件，分別爲，一是位於國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的；二是位於國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施範圍的；三是位於20大先進製造業園區、重大產業項目範圍的；四是存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落後、環境髒亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟需實施改造的。

而其餘不具備拆除新建條件的，納入整治提升（含拆整結合）類城中村改造範圍，開展經常性整治提升，按照文明城市標準實施和管理，重點抓好房屋結構、消防、供用電、燃氣、公共衛生、道路交通、治安、自然災害等安全治理工作，防範各類風險。

李宇嘉指出，此次深圳規自局推出的《徵求意見稿》，改變過去碎片化開發模式，推進區域統籌和成片開發。過去城中村改造，都是單個村的改造，哪個經濟價值高、就改哪個，導致挑肥揀瘦，短板缺失嚴重（比如民生訴求、安全隱患、重大項目需要空間等），需要改造的，卻不去推進。

“此次明確，鼓勵實施區域統籌和成片開發，在城中村空間範圍的基礎上將周邊低效用地一併納入實施改造。一方面，明確了重點功能區和軌道交通以及重大發展平臺的改造範圍，意在將城中村改造與重點發展項目、民生項目推進結合起來，爲這些項目提供發展空間；另一方面，整個低效用地，可以實現土地節約化利用，提高了用地空間，而且通過成片開發降低了改造成本。區域統籌指的是，對於改造資金難以平衡的，區政府在行政區內算大賬，以肥補瘦。”李宇嘉說道。

降低改造成本

值得一提的是，《徵求意見稿》明確，拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人三分之二以上同意，並經原農村集體經濟組織繼受單位同意後方可實施。

據瞭解，上述要求的提出是參照《土地徵收成片開發標準》（自然資規〔2023〕7號）中“土地徵收成片開發方案應當充分徵求成片開發範圍內農村集體經濟組織和農民的意見，並經集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意”，以及《深圳市拆除新建類城市更新單元計劃管理規定》（深規劃資源規〔2019〕4號）中“建築物區分所有的，專有部分佔建築物總面積三分之二以上的權利主體且佔總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新”等意願比例相關規定，同時結合了深圳市城中村改造工作實際需求。

而對於上述規定，在李宇嘉看來，舊模式下，由於市場完全主導，不具備公共利益屬性導向的開發，因此很難推行多數人同意即可通過同意改造和改造的方案，也很難避免釘子戶。新模式下，明確了成片開發、重點功能區和軌道交通以及重大發展平臺的改造範圍界定，以及政府主導和強化規劃剛性引領，意味着改造具有了公共屬性。由此，就可以按照民法典、物權法規定的少數服從多數的原則，2/3同意即可。

此外，《徵求意見稿》還指出，引入前期服務商的，區政府根據項目實施協議對前期服務成本進行覈算，按照保本微利原則上浮一定比例後，向前期服務商支付收儲補償金。

李宇嘉表示，此次明確了“總成本+微利”的收儲補償金支付原則，倒逼改造必須要做到依法徵收、控制總成本。對於非法建築、非本村村民、無證的物業等，不能像過去那樣也給予類似合法物業、本村村民的補償，不可能出現“一比一點多”的高額補償。由此，要嚴肅政府制定的依法徵收的補償規則。

部分新增PSL資金將用於城中村改造

值得一提的是，PSL資金的增加也將影響城中村改造。

2024年1月2日，央行數據顯示，2023年12月再度重啓PSL，國開行、進出口銀行和農發行新增補充貸款3500億元，PSL餘額增至3.25萬億元。

有業內人士指出，新增PSL資金主要用於超大特大城市城中村改造。超大特大城市城中村改造，屬於“三大工程”的一大重點，“三大工程”具體指保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。

在李宇嘉看來，三大工程作爲調結構、穩增長、惠民生、穩樓市、提內需等多重目標的抓手，也是房地產新模式的抓手，但目前來看，進展偏慢。主要原因在於，投資主體認爲項目的投資收益率不高，甚至無法實現資金平衡。另一方面，項目前期投入比較大，項目缺乏資本金或啓動資金。而PSL資金成本低、久期長、投資項目針對性強，且可以用作項目資本金，能起到激活投資主體積極性、市場資金主體積極性的作用。

“近期，房地產下行和市場預期轉弱，導致地產的金融加速器（基礎貨幣撬動貨幣乘數和資金投放）效應弱化，這是實體經濟融資需求偏弱，房企投融資弱化，居民加槓桿需求弱化，貸款買房的積極性較低，甚至出現通貨緊縮（PPI和CPI雙雙下行）的主要原因，PSL定向注入基礎貨幣，並且在財政支持下定向貸款，提振市場投資開發、居民購房消費的動力，帶動需求回升，修復貨幣乘數，修復實體經濟融資需求和內需增長。”李宇嘉說道。

此外，李宇嘉還提到，PSL淨新增3500億元可以推動房地產供給側改革。PSL利率爲2.4%，較1年期MLF（中期借貸便利）利率低10BP，未來PSL利率仍有下降空間，具有規模化的低成本的公共資金屬性，有利於激勵配售型保障性住房、城中村改造公共配套補短板和配建保障性住房（含保租房）等房地產供給側改革。

責任編輯：張蓓  主編：張豫寧

責任編輯：石秀珍 SF183