粤港澳四小龙之投资篇：后起之秀凭什么可以后浪推前浪？

引言

住房市场化风风雨雨二十余年以来，大浪淘沙、优胜劣汰，有的房企快速崛起，屹立于行业之巅不动摇，有的房企却折戟于规模扩张之路，不复荣光。比如老牌的华南五虎，如今只剩碧桂园和恒大雄踞行业榜首，而新兴的粤港澳四小龙却在冉冉升起，以长江后浪推前浪之势迅速崛起。究其原因，我们亿翰智库董事长陈啸天先生曾说过：“单项目的操作死不了人，搞错了方向吃不了兜着走”。换句话说，是战略决定格局，战略决定华南五虎中三虎的衰退，战略决定粤港澳四小龙的崛起。因此本文从投资战略角度出发，探讨粤港澳四小龙凭什么可以后来居上。

一、粤港澳四小龙的迅速崛起

粤港澳四小龙是指发家和深耕粤港澳大湾区，并辐射全国的四家优秀的房地产开发企业。分别为，合景泰富集团、中国奥园、龙光地产和佳兆业集团。纵观粤港澳四小龙的崛起之路，虽有波折，但仍在前行。四小龙凭借粤港澳大湾区的优质资源优势，依靠“深耕粤港澳，辐射全国”的扩张战略，迅速抢占市场，实现规模的快速扩张。其中合景泰富的权益销售额由2013年的163亿元增长至2017年的287亿元，年复合增速达15%；中国奥园的合约销售金额由2013的100亿元增长至2017年的456亿元，年复合增速高达46%；佳兆业集团通过债务重组迅速走出阴霾，2017年实现扭亏为盈，并录得合约销售额447.14亿元，年复合增速为17%；龙光地产也凭借对粤港澳区域的深度熟知和理解，将深耕粤港澳大湾区的战略发挥至极致，规模扩张步伐也从未停止，2017年龙光实现合约销售额434.2亿元，年复合增速达35%。

2018年1-10月，合景泰富、奥园、龙光、佳兆业的合约销售金额分别为531.28、675.3、598.7、490.92亿元，2018年完成各自的销售目标毋庸置疑。

此外，依据亿翰智库发布的2018年的中国房企综合实力TOP200研究报告，四小龙的排名较2017年均有不同幅度的上升，且均位于榜单前列。

二、粤港澳四小龙的投资策略

粤港澳四小龙业绩的腾飞与其投资策略有着密切的关联。细观近5年粤港澳四小龙的投资策略，完美的诠释了“别人恐惧我贪婪、别人贪婪我恐惧”的逆周期投资哲学。2013年至现今，我国房地产行业周期大致可分为三个阶段：

第一阶段，2013-2014年上半年月，新国五条等行政调控措施的出台，叠加信贷收紧，大量中小房企破产，楼市库存严重，房地产行业成交价格持续走低，成交量也急剧萎缩；

第二阶段，2014年下半年-2016年下半年，2014年政府在全国主要城市房价集体下跌、成交量急剧萎缩的背景下，纷纷开始救市，限购政策逐步放开，2015年央行央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年等等，货币政策进入宽松通道，楼市量价齐升；

第三阶段，2016年9月至今，楼市“去库存”卓有成效，为防止房价上涨过快，政府和相关部门提出“房住不炒”大基调，并陆续出台限购、限贷、限价、限售等行政调控政策，资管新规等金融收紧政策，楼市开始从高温趋于理性。

楼市大起大落的同时，粤港澳四小龙也因市场的变化而改变投资策略。行业顶部放缓投资节奏，谨防投资成本的增加（别人贪婪我恐惧），行业底部积极备粮（别人恐惧我贪婪）。在这样人进我退，人退我进的过程中实现弯道超车。

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比如龙光地产在2014年下半年行业低迷期，以较低的成本大量布局深圳等地，坐享升值红利；合景泰富在2015年市场高温期，仅在公开市场拍下三幅地块，其中一幅杭州地块还是与合营方联合拍下，有意的放缓投资节奏，谨防土地成本的上升，影响利润率；佳兆业的土地储备基本是在2015年之前市场还处于相对低位时，提前布局而获取的；中国奥园也在2017年之后，政府行政调控不断扩围和深化，市场趋于理性时期，加大投资力度。

三、粤港澳四小龙的区域深耕

（1）粤港澳大湾区发展潜力巨大

粤港澳大湾区是指广东省广州、珠海、深圳等9市与香港、澳门组成的9+2城市群，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。粤港澳大湾区是习近平主席亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略，已被写进十九大报告和政府工作报告，其战略意义的重要性不言而喻。对标世界三大湾区：东京湾区、旧金山湾区和纽约湾区，其GDP总量已经超过旧金山湾区位于紧跟东京湾和旧金山湾其后，更被誉为带动全球经济增长的第四个增长极。且粤港澳大湾区的第三产业GDP占比在60%左右，低于世界三大湾区约80%的水平，未来转型突破和高增长值产业发展还有一定空间。产业和区域经济发展的同时，必将成为房地产增长的重要动力。

此外，10月24日港珠澳大桥的正式通车对于大湾区发展有着非凡意义。众所周知，湾区经济发展的基础动力就是以桥梁为纽带连接湾区各地，使其整体化、共通化。比如享誉世界的东京湾濑户大桥和京门大桥，纽约湾布鲁克林大桥和韦拉扎诺海峡大桥等等。因此港珠澳大桥的通车不仅减少三地11市的沟通成本，更加强了港澳地区和内地的经济的互补性，粤港澳大湾区无疑会迎来高速发展的新高潮。

（2）粤港澳四小龙在大湾区的土地储备

前面已经论述了粤港澳大湾区的战略意义以及巨大的发展前景，四小龙作为根植大湾区的本土房企更是顺应国家战略，近几年不断加码大湾区，充分享受大湾区高速发展红利,锁定未来业绩。中国奥园近5年在立足广州的基础上，先后进军佛山、深圳、惠州，截止目前已经完成大湾区9+2的全覆盖；龙光地产一直以深耕大湾区为公司最高战略，在大湾区拿地以“快、准、狠”而出名，截止2018年6月，其大湾区土地储备占比超60%；佳兆业在2017年大量布局大湾区中山、惠州、佛山等市，积极增加大湾区土储；合景泰富近几年也不断加码大湾区，尤其在2017年也加大了大湾区的投资力度。

截止2018年上半年，粤港澳四小龙在大湾区的布局广而深，大湾区更是四小龙的重仓区域。乘大湾区经济腾飞之风，未来将成为四小龙业绩增长的强劲驱动力，且锁定性较强。

（3）旧改项目前景可期

广州和深圳的城市更新项目大有可为，从广州、深圳近期的部分地块限价政策放松，推出限售地块可见一斑，广深地区房地产市场成熟较早，开始逐步迈步存量市场阶段。尤其是深圳新增土地供应基本为零，建设用地指标中存量建设用地占比高达70%。面对存量市场为主导的深圳市，旧改已经成为深圳市的常态。

龙光地产除了3500万平米的土地储备之外，在大湾区还拥有超过1000万平米的旧改项目，旧改项目投入少回报高，以 2018年上半年龙光孵化的珠海玖龙汇项目和禅城绿岛湖项目为例，珠海玖龙汇项目位于珠海保税区横琴大桥桥东港珠澳大桥入口，占地面积月4.9万平米，总地价约15亿元，货值高达约80亿元；佛山禅城绿岛湖项目位于佛山禅城区，属于商住类型，地价约为32.6亿元，货值高达约100亿元，地块临近佛山2号线。

佳兆业除了2200万平米的土储以外，也拥有高达2700万平米、约60多个旧改项目。这些旧改项目99.6%位于大湾区，其中深圳旧改项目占比37%、广州旧改项目占比22%、中山旧改项目占比26%、惠州旧改项目占比13%、大湾区其他地方占比2%，上海旧改项目占比0.4%。佳兆业也就是以旧改项目而闻名于市场。

旧改项目能为企业带来较低成本的土地储备，未来项目孵化成熟更会成为企业业绩强劲的驱动力。因此，旧改项目其投入少回报高的特点未来将会成为企业新的利润增长极。

四、总结

粤港澳四小龙业绩发展迅速，从投资角度来看，其逆周期投资哲学和深耕粤港澳，辐射全国的投资策略均是其实现弯道超车的重要砝码。大湾区未来发展前景可期，叠加港珠澳大桥的通车，深度贴合四小龙的发展战略，未来四小龙将乘粤港澳大湾区高速发展东风，实现业绩腾飞。