粵港澳四小龍之投資篇：後起之秀憑什麼可以後浪推前浪？

引言

住房市場化風風雨雨二十餘年以來，大浪淘沙、優勝劣汰，有的房企快速崛起，屹立於行業之巔不動搖，有的房企卻折戟於規模擴張之路，不復榮光。比如老牌的華南五虎，如今只剩碧桂園和恒大雄踞行業榜首，而新興的粵港澳四小龍卻在冉冉升起，以長江後浪推前浪之勢迅速崛起。究其原因，我們億翰智庫董事長陳嘯天先生曾說過：“單項目的操作死不了人，搞錯了方向喫不了兜着走”。換句話說，是戰略決定格局，戰略決定華南五虎中三虎的衰退，戰略決定粵港澳四小龍的崛起。因此本文從投資戰略角度出發，探討粵港澳四小龍憑什麼可以後來居上。

一、粵港澳四小龍的迅速崛起

粵港澳四小龍是指發家和深耕粵港澳大灣區，並輻射全國的四家優秀的房地產開發企業。分別爲，合景泰富集團、中國奧園、龍光地產和佳兆業集團。縱觀粵港澳四小龍的崛起之路，雖有波折，但仍在前行。四小龍憑藉粵港澳大灣區的優質資源優勢，依靠“深耕粵港澳，輻射全國”的擴張戰略，迅速搶佔市場，實現規模的快速擴張。其中合景泰富的權益銷售額由2013年的163億元增長至2017年的287億元，年複合增速達15%；中國奧園的合約銷售金額由2013的100億元增長至2017年的456億元，年複合增速高達46%；佳兆業集團通過債務重組迅速走出陰霾，2017年實現扭虧爲盈，並錄得合約銷售額447.14億元，年複合增速爲17%；龍光地產也憑藉對粵港澳區域的深度熟知和理解，將深耕粵港澳大灣區的戰略發揮至極致，規模擴張步伐也從未停止，2017年龍光實現合約銷售額434.2億元，年複合增速達35%。

2018年1-10月，合景泰富、奧園、龍光、佳兆業的合約銷售金額分別爲531.28、675.3、598.7、490.92億元，2018年完成各自的銷售目標毋庸置疑。

此外，依據億翰智庫發佈的2018年的中國房企綜合實力TOP200研究報告，四小龍的排名較2017年均有不同幅度的上升，且均位於榜單前列。

二、粵港澳四小龍的投資策略

粵港澳四小龍業績的騰飛與其投資策略有着密切的關聯。細觀近5年粵港澳四小龍的投資策略，完美的詮釋了“別人恐懼我貪婪、別人貪婪我恐懼”的逆週期投資哲學。2013年至現今，我國房地產行業週期大致可分爲三個階段：

第一階段，2013-2014年上半年月，新國五條等行政調控措施的出臺，疊加信貸收緊，大量中小房企破產，樓市庫存嚴重，房地產行業成交價格持續走低，成交量也急劇萎縮；

第二階段，2014年下半年-2016年下半年，2014年政府在全國主要城市房價集體下跌、成交量急劇萎縮的背景下，紛紛開始救市，限購政策逐步放開，2015年央行央行降息5次、降準備金3次、營業稅5年改2年等等，貨幣政策進入寬鬆通道，樓市量價齊升；

第三階段，2016年9月至今，樓市“去庫存”卓有成效，爲防止房價上漲過快，政府和相關部門提出“房住不炒”大基調，並陸續出臺限購、限貸、限價、限售等行政調控政策，資管新規等金融收緊政策，樓市開始從高溫趨於理性。

樓市大起大落的同時，粵港澳四小龍也因市場的變化而改變投資策略。行業頂部放緩投資節奏，謹防投資成本的增加（別人貪婪我恐懼），行業底部積極備糧（別人恐懼我貪婪）。在這樣人進我退，人退我進的過程中實現彎道超車。

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比如龍光地產在2014年下半年行業低迷期，以較低的成本大量佈局深圳等地，坐享升值紅利；合景泰富在2015年市場高溫期，僅在公開市場拍下三幅地塊，其中一幅杭州地塊還是與合營方聯合拍下，有意的放緩投資節奏，謹防土地成本的上升，影響利潤率；佳兆業的土地儲備基本是在2015年之前市場還處於相對低位時，提前佈局而獲取的；中國奧園也在2017年之後，政府行政調控不斷擴圍和深化，市場趨於理性時期，加大投資力度。

三、粵港澳四小龍的區域深耕

（1）粵港澳大灣區發展潛力巨大

粵港澳大灣區是指廣東省廣州、珠海、深圳等9市與香港、澳門組成的9+2城市羣，是國家建設世界級城市羣和參與全球競爭的重要空間載體。粵港澳大灣區是習近平主席親自謀劃、親自部署、親自推動的國家戰略，已被寫進十九大報告和政府工作報告，其戰略意義的重要性不言而喻。對標世界三大灣區：東京灣區、舊金山灣區和紐約灣區，其GDP總量已經超過舊金山灣區位於緊跟東京灣和舊金山灣其後，更被譽爲帶動全球經濟增長的第四個增長極。且粵港澳大灣區的第三產業GDP佔比在60%左右，低於世界三大灣區約80%的水平，未來轉型突破和高增長值產業發展還有一定空間。產業和區域經濟發展的同時，必將成爲房地產增長的重要動力。

此外，10月24日港珠澳大橋的正式通車對於大灣區發展有着非凡意義。衆所周知，灣區經濟發展的基礎動力就是以橋樑爲紐帶連接灣區各地，使其整體化、共通化。比如享譽世界的東京灣瀨戶大橋和京門大橋，紐約灣布魯克林大橋和韋拉扎諾海峽大橋等等。因此港珠澳大橋的通車不僅減少三地11市的溝通成本，更加強了港澳地區和內地的經濟的互補性，粵港澳大灣區無疑會迎來高速發展的新高潮。

（2）粵港澳四小龍在大灣區的土地儲備

前面已經論述了粵港澳大灣區的戰略意義以及巨大的發展前景，四小龍作爲根植大灣區的本土房企更是順應國家戰略，近幾年不斷加碼大灣區，充分享受大灣區高速發展紅利,鎖定未來業績。中國奧園近5年在立足廣州的基礎上，先後進軍佛山、深圳、惠州，截止目前已經完成大灣區9+2的全覆蓋；龍光地產一直以深耕大灣區爲公司最高戰略，在大灣區拿地以“快、準、狠”而出名，截止2018年6月，其大灣區土地儲備佔比超60%；佳兆業在2017年大量佈局大灣區中山、惠州、佛山等市，積極增加大灣區土儲；合景泰富近幾年也不斷加碼大灣區，尤其在2017年也加大了大灣區的投資力度。

截止2018年上半年，粵港澳四小龍在大灣區的佈局廣而深，大灣區更是四小龍的重倉區域。乘大灣區經濟騰飛之風，未來將成爲四小龍業績增長的強勁驅動力，且鎖定性較強。

（3）舊改項目前景可期

廣州和深圳的城市更新項目大有可爲，從廣州、深圳近期的部分地塊限價政策放鬆，推出限售地塊可見一斑，廣深地區房地產市場成熟較早，開始逐步邁步存量市場階段。尤其是深圳新增土地供應基本爲零，建設用地指標中存量建設用地佔比高達70%。面對存量市場爲主導的深圳市，舊改已經成爲深圳市的常態。

龍光地產除了3500萬平米的土地儲備之外，在大灣區還擁有超過1000萬平米的舊改項目，舊改項目投入少回報高，以 2018年上半年龍光孵化的珠海玖龍匯項目和禪城綠島湖項目爲例，珠海玖龍匯項目位於珠海保稅區橫琴大橋橋東港珠澳大橋入口，佔地面積月4.9萬平米，總地價約15億元，貨值高達約80億元；佛山禪城綠島湖項目位於佛山禪城區，屬於商住類型，地價約爲32.6億元，貨值高達約100億元，地塊臨近佛山2號線。

佳兆業除了2200萬平米的土儲以外，也擁有高達2700萬平米、約60多箇舊改項目。這些舊改項目99.6%位於大灣區，其中深圳舊改項目佔比37%、廣州舊改項目佔比22%、中山舊改項目佔比26%、惠州舊改項目佔比13%、大灣區其他地方佔比2%，上海舊改項目佔比0.4%。佳兆業也就是以舊改項目而聞名於市場。

舊改項目能爲企業帶來較低成本的土地儲備，未來項目孵化成熟更會成爲企業業績強勁的驅動力。因此，舊改項目其投入少回報高的特點未來將會成爲企業新的利潤增長極。

四、總結

粵港澳四小龍業績發展迅速，從投資角度來看，其逆週期投資哲學和深耕粵港澳，輻射全國的投資策略均是其實現彎道超車的重要砝碼。大灣區未來發展前景可期，疊加港珠澳大橋的通車，深度貼合四小龍的發展戰略，未來四小龍將乘粵港澳大灣區高速發展東風，實現業績騰飛。