證券時報記者 吳家明

粵港澳大灣區以其獨特的地理位置、深厚的歷史文化底蘊和豐富完善的產業結構推動經濟社會快速發展，而城市更新也在當中起到關鍵作用，更逐漸形成了城市更新的“大灣區樣本”。

城市更新已然成爲未來房地產市場的風口，大灣區城市更新依舊擁有巨大潛力，機會無限。爲此，證券時報記者對深圳前海潤禾投資管理有限公司執行董事周旭進行了專訪。作爲大灣區城市更新領域中的代表性人物，周旭如何看待未來大灣區城市更新的 “機會”？

（深圳前海潤禾投資管理有限公司執行董事周旭）

周旭現任深圳城市更新協會執行會長，中房協城市更新委員會執行主任。作爲城市更新資深專家，在深圳城市更新領域具備豐富的專業知識、廣泛的人脈資源和過硬的實操經驗。

記者：與國內其他城市相比，城市更新的“大灣區樣本”有何特點？未來，大灣區城市更新市場的發展趨勢有哪些？

周旭：粵港澳大灣區各個城市的發展特點有所不同，城市更新的進程和體系也有所差異，但總體而言城市更新推動了城市的發展，拓寬了產業空間，優化了社會資源配置。同時，大灣區各個城市都保留着自己的“煙火氣”，各地也強調保留利用既有建築，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。

提到城市更新的“大灣區樣本”，政策先行是其特點之一。早在2009年，廣東省出臺《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》，同年深圳市政府同步出臺《深圳市城市更新辦法》。2021年，深圳市正式實施《深圳經濟特區城市更新條例》。就在近日，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·徵求意見稿）》開始向社會各界公開徵求意見。

此外，各個城市政府的結構成熟、政策完備，在城市更新過程中更多起到輔助和監管作用，市場參與度較高，政府與市場發揮重要的協同作用，這也是大灣區城市更新的特點之一。

的確，大灣區市場化的城市更新機制不是一兩年形成的，而是經過多年的探索與實踐，不斷地改變與前進。我舉個例子，大灣區核心城市不斷意識到傳統的以大拆大建爲主要形式、以單塊存量用地土地價值釋放最大化爲宗旨的房地產化點狀更新實際上難以實現完善城市功能、引領城市迭代升級目標，反而一定程度擠壓了產業發展空間和低成本居住空間，也壓榨了資源環境承載力，加劇了多種層面的斷裂和失衡問題，影響城市的可持續發展。

所以，我們欣喜地看到，各個城市開始不斷深入反思，例如單一用地性質和功能分區、潮汐式通勤和過高密度開發等問題，加上“產城融合”、“職住平衡”、“15 分鐘生活圈”、“完整社區”等理念的引入和推廣，大灣區各個城市陸續提出片區統籌、連片改造、連片更新，通過片區統籌和有機更新，補足功能短板，活化歷史遺產，加快綠色轉型，提升空間資源配置效率。

未來，我認爲粵港澳大灣區城市更新將以片區統籌、有機更新爲主流，進一步探索多主體參與、利益平衡機制，同時不斷完善城市更新法律法規。

記者：從投融資的角度來看，未來大灣區城市更新的機會有哪些？

周旭：在我看來，未來大灣區城市更新遍佈“機會”。在這裏，我想着重談談租賃住房、工業上樓、非標商業領域的投融資機會。

在住房供應方面，隨着不動產私募投資基金啓動試點、REITs試點擴容，多種政策加持下順應房地產新發展模式的租賃住房籌集改造將日益受到重視。就在近日，廣東省印發廣東省進一步提振和擴大消費若干措施，其中就提出擴大保障性住房供給，推動重點城市規劃建設保障性住房，加快籌建保障性租賃住房。

而在產業發展與保障方面，產業發展將長期與城市更新“工改工”產生的高容積率產業空間相伴而行，工業上樓將是未來大灣區主要產業空間供給模式之一。而且，工業上樓有助於盤活部分工改工城市更新項目，推進一批工業上樓土地整備項目。

此外，在嚴格控制大拆大建、鼓勵有機更新和“微改造”的大趨勢下，本地適應性更強的非標商業有望成爲城市更新中商業空間轉化的主流模式，爲千城一面的城市環境帶來不一樣的色彩。

記者：日前發佈的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》、《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》提出探索房票安置政策機制，如何看待廣州正在探索的“房票”安置政策機制？

周旭：我們先來了解一下什麼是房票。房票指的是對被徵收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化，然後爲其出具購置房屋的結算憑證，可以用來購買住宅、車位、商鋪等。

早在2014年就有城市推行房票安置制度。在上一輪棚改中，這一制度在三四線城市中被運用，一定程度上起到去庫存的效果。2018年，棚改貨幣化安置政策退場，房票制度便漸漸淡出人們視線。近兩年，在房地產市場整體下行的背景下，房票安置政策再度出現。據不完全統計，自2022年以來有超過30個城市推行房票安置政策，如昆明、廈門、溫州等二三線城市。

其實，房票具有兩面性。在優勢方面，房票不僅爲本地房地產市場定向去庫存，給房企帶來增量現金流，緩解房企的流動性壓力，也有利於加快城中村改造進程，有效降低財政及開發商現金安置壓力。對比貨幣化棚改，房票安置只能用於在限定範圍、限定時間內買房，避免了貨幣化棚改下政府直接發錢導致房價過快上漲。此外，拆遷戶可以避免回遷房漫長的建設交付期，可以按照自己的需求去購置其他更適合的房源，爲拆遷戶提供了更多的選擇範圍，有助於推動居民參與舊改的意願，將刺激改善型需求的住房消費。

不過，值得注意的是，當前一些地方政府財政資金較爲緊張，若大規模發行房票，理論上會增加地方財政壓力，如果房票刺激房地產市場不及預期或財政預算不足，地方政府則不能將房票支付給被徵收人或按時兌付房企持有的房票。

記者：近年來的困境地產項目層出不窮，其中也包括一些城市更新項目，如何有效地盤活和處置這些不良資產？

周旭：城市更新項目能否盤活和處置，核心還是取決於項目能否算得過賬、進度階段是否成熟、債權人是否願意配合、是否有新增資金介入、出險企業是否配合、政府態度等多種因素，是多方面因素綜合影響的結果。

我建議通過如下方式盤活處置這些不良資產：探索政府賦能可能性。在不違反政策法規的前提下，政府加大政策支持力度，對於部分城市更新項目進行賦能，大幅優化原有的指標，優化項目的經濟價值。對於部分涉及重大公共利益、民生的出險城市更新項目，探索政府通過市屬國企、區屬國企參與紓困的常態化機制，通過“後進先出”的模式，盤活項目。

與此同時，相關主體可考慮引入第三方專業機構，協助推動項目進程。對於部分城市更新項目，引入第三方專業機構提供拆遷服務、報批報建服務、委託開發服務，破解項目方在拆遷、項目報批報建、品牌輸出等方面遇到的難題。

最後，擴大金融機構參與城市更新力度。通過擴大參與城市更新的金融機構類型、進步一提高參與城市更新的深度、豐富金融機構參與城市更新的形式，合理優化金融機構內部責任認定，提高金融機構參與出險城市更新項目的紓困積極性。例如：探索Pre-Pre-REITs、類REITs、REITs資金參與城市更新項目的模式及機制，爭取引入社會資本，爲出險城市更新項目提供增量資金或通過收併購方式，實現盤活及處置。

當然，對於部分階段較爲前期、出險企業不願意配合、缺乏改造價值的城市更新項目，建議政府清退原項目方。

儘管當前整個房地產市場遇到一些困難，但政策環境逐步優化調整，我們對未來始終充滿信心，前海潤禾在團隊、經驗、資源和技能聚合下的組織能力有了很大的提升，這是我們穿越週期最大的依靠，我們也將採取各種措施幫助企業渡過難關，維護投資人利益。

我們堅信，風雨總會過去，陽光終會出現。

校對：趙燕