從年頭到年尾，陽光100留給外界的印象一直在處置資產。2019年4月相繼出售兩個項目回籠60億元。

　　7月底高層表示還要再賣100億。臨近年底，公司再次以7.9億元出售資產，算是跟2019年做了告別。

　　曾經低調佛系的陽光100爲何頻頻出售資產？而頻繁的變賣資產又會將公司推向何方？

　　前腳4億元買進，後腳7.9億元賣出

　　陽光100（02608-HK）的聖誕節是在甩賣資產中度過。

　　12月26日，陽光100公告披露，已將溫州中信昊園90%股權出售給北京信託，交易代價7.9億元。

　　而在此前不久的11月，公司剛以約4.4億元，從上海昊銘手中回購中信昊園51%股權，並對其100%持股。

　　彼時與其一起回購的還有另外兩個項目，溫州中心49%的股權、溫州生態城49%的股權。加上中信昊園三項共計花費11億元。

　　當時很多人認爲，陽光100購入這些資產是打算重整爐竈、想要東山再起。未料，一個月後卻轉手賣出。

　　不過從這次交易協議看，持有10%股權的陽光100仍將負責中信昊園項目日常運營及管理。

　　此次交易的標的中信昊園主要業務是土地一級整治工作，其通過與溫州鹿城區政府簽訂合作協議，提供土地整治工作並獲得收益，涉及土地規模約400公頃。

　　公告顯示，中信昊園2017年和2018年連續錄得淨利潤虧損。截至2019年6月末，總資產約爲25.20億元，而淨資產則爲3981萬元。

　　基於淨資產是由總資產減去負債總額構成，可以想見這個項目公司的負債規模還是較爲龐大的。

　　公告表示，中信昊園將使用投資款償還其債務，以及北京信託同意的其他用途。同時也爲土地一級整治業務提供資金，以提升溫州阿爾勒項目品質與價值。

　　而按照約定陽光100還可收回早前向中信昊園提供的股東貸款，以便快速回籠資金、增加現金流，改善財務狀況。

　　預計本次交易陽光100將錄得稅前收益3000萬元。這是參照7.9億元出售對價，及項目公司2019年6月末的資產淨值計算得出。

　　具體年底公司財報精確收益或有出入，仍待審覈。陽光100表示，此次出售所得款項將用於一般營運資金及潛在收購及投資。

　　2019年一路“賣賣賣”，陽光100又迴歸到主流視線？

　　陽光100的2019年，離不開一個“賣”字。

　　2019年4月一個月內，陽光100先後出售兩筆重要資產給融創和佳兆業。

　　先是將重慶陽光100 70%股權，以13.34億元賣給融創，後又以46.6億元出售廣州清遠項目100%股權及債權給佳兆業。

　　2019年8月，公司還將東莞一處產業園區轉讓給深圳市誠進控股集團有限公司，獲取5.13億元。

　　一連串出售項目背後，是公司股價在2018年初的一次“閃跌”。

　　1月17日，陽光100股價在午後直線跳水，直接從3.7港元最低跌到0.75港元，盤中最大跌幅高達79.19%。

　　這一次“閃跌”讓陽光100再次迴歸到公衆視野。

　　創始人易小迪， “萬通六君子”之一，於1999年創立陽光100。佔盡好的時間、好的資源，陽光100卻未把握住房地產行業發展大潮，錯失擴張先機。

　　不僅如此，公司近年保守發展並未贏得穩健的財務狀況。尤其是在股票大幅跳水背後，陽光100財務狀況開始備受外界質疑。

　　財報顯示，截至2019年6月末，公司資本負債比率約爲11.8%；淨負債比率約爲206.1%。

　　這兩個數字都較2018年底有所下調，但整體看公司負債率還是維持在一個較高水平，尤其是淨負債比率。

　　陽光100承認項目出售有效緩解負債壓力，上半年不僅貸款及借款總額減少，現金及現金等價物也有所增加。

　　截至2019年6月末，公司貸款和借款總額約爲263.36億元，其中一年內或按要求待還金額約爲83.05億元，兩年內須償還借款約爲91.13億元。

　　現金流方面，由於變賣重慶和清遠項目股權，截至六月末，公司賬上有現金及現金等價物約34.99億元，較2018年底9.1億元增加284%。

　　從6月末現金流及短期負債來看，34.99億元現金流遠遠不能覆蓋83.05億元短期借款，這也難怪陽光100爲何要變賣資產了。

　　毛利率、淨利率顯著回升，陽光100還有機會嗎？

　　當陽光100變賣家當的時候，行業有一種說話，那就是房地產企業也開始“大魚喫小魚”，出現集中效應。

　　這個有點言過其實。2019年受融資收緊影響，出現一大批著名房企賣資產現象。有A股上市的泰禾，A+H股上市的新城、新湖中寶等。

　　這些都是行業頗有名的公司，而卻集中在今年變賣資產，或也是短期回籠資金考慮，對未來企業發展影響不大。

　　那麼作爲存在歷史較長，小有名氣卻略顯“囊中羞澀”的陽光100來說，頻頻變賣旗下資產，又會將企業推向何方？

　　我們先用數字說話。Wind顯示，公司歸母淨利潤在2018年錄得虧損之後，2019年開始企穩回升。

　　可見變賣資產對公司今年業績起到明顯的支撐作用。而且從半年報看，公司毛利率、淨利率也都相繼得到修正。

　　上半年，公司毛利率由2018年同期18.2%上升至22.6%，且淨利率上升至22.1%。但這些皆是由於出售重慶及清遠兩個項目股權造成的利潤波動，不可持續。

　　且陽光100的銷售額也在日益萎縮。2019年前11月，公司合約銷售額約爲84.77億元，不及去年同期。

　　合約銷售額結轉收入是兩到三年內房企營收的主要來源。這個數字減少意味着公司未來營收勢必將會減少。

　　但陽光100卻認爲，雖然出售多個項目造成短期內可售貨源減少，並影響年內合約銷售額。但整體對公司營運有利。

　　一方面土地儲備價值變現，提前獲得收益，有助於改善經營性現金流，優化債務結構，降低財務風險。

　　財報顯示，重慶、清遠、東莞項目出售總價值超過80億元，幫助減少有息負債超30億元。

　　另一名，還爲公司非住宅創新產品擴張拿到補充資金，有助於商業模式從開發利潤向服務升值轉型。

　　再提轉型，這次要從住宅向非住宅物業轉型，對陽光100來說，是機會還是坦途？

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