近年來，隨着城鄉規劃的發展，徵地拆遷變得越來越普遍。與此同時，出現了一大批農村房屋買賣合同糾紛案件。原因是很多人在拆遷之前買了房子，拆遷時以爲自己能靠補償一夜暴富，但賣方卻在這時候反悔，雙方因爲買賣合同和拆遷利益分配爭執不下，那拆遷的補償到底應該給誰呢？法律是怎樣規定的？

首先要知道的是，對於農村宅基地，我國的法律規定是很嚴格的。在農村集體經濟組織內，一戶村民只能申請一處宅基地，宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作爲宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有佔有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附着物。

而且我國的宅基地是禁止買賣的，只有使用權可以依照法律的規定轉讓，並且轉讓應當符合以下四個條件：一是轉讓人擁有兩處以上宅基地，二是受讓人沒有宅基地，三是轉讓人和受讓人系同一集體經濟組織內部的成員，四是 轉讓需經集體經濟組織同意。此外，轉讓後必須要向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。

但是在農村集體所有建設用地上建造房屋並向社會公開銷售的，合同一定是無效的，因爲此種情況下，單位和個人進行建設，需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。

至於轉讓合同是否有效，我們根據主體不同把合同分出了兩類。

1、農村本集體經濟組織成員之間農村宅基地和房屋轉讓合同。

這種合同一般是認定爲有效的。因爲宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉，所以對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。

2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的宅基地及房屋轉讓合同。

雖然我國禁止宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織以外的人，宅基地的轉讓合同可能會被認定爲無效。

綜合以上兩種情況，從具體的判例來看，有效與否不能一概而論，被認定無效的是大部分。在合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；雙方當事人關於補償達成一致的，應當依約履行。一般情況下，法院在確定合同無效後的損失承擔時，會綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。

除此之外，對於多次交易的合同，一般我們認爲最後一個房屋的購買人符合法律相關規定的，成爲了本集體組織的成員，合同就可能被認定爲有效。

那雙方對於拆遷利益分配的協議是否有效呢？

現實生活裏有一些人會通過書寫欠條的形式來分配拆遷利益，對於這種協議我們一般認爲分配協議是有效的，它和買賣合同是否有效互不影響。

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