现在地产人在一起，讨论最多的2个问题是：

　　1、房地产的好日子是不是快结束了？已经进入横盘期或者开始下行了？

　　2、地产开发的逻辑有没有发生变化，如果变化了房企该怎么转型？

　　有一家企业针对这2个问题，给出了自己的答案：

　　1、房地产的上升期至少还有10年，只是周期变长了。

　　2、短期来看，巨头可以继续兼并，但早晚会遇到瓶颈。

　　中小房企可以选择区域深耕或者退出江湖。

　　而中型房企必须转型，且只有一条路，那就是-------做产业主题开发，追求单项冠军！

　　这家房企就是新鸥鹏，他们在过去25年，积累下绝对优势的教育资源。

　　日前，明源君在重庆对话了新鸥鹏教育产业集团总裁李战洪。下面是他的精彩分享。

　　01

　　房地产将在波动中上行

　　只是周期变长了

　　李战洪认为，横盘说、下行说、拐点说，在长周期上来看，都不能成立……

　　一、每次“拐点”说盛行时，行业集中度都会大幅提升

　　说“拐点”来了的人，有的是真的相信，还有的是为了吓人。

　　一个事实是：

　　每次“拐点”说盛行的时候，很多中小房企都被吓得退出行业，大房企就乘机大肆收并购，扩大自己的份额。

　　万科说“拐点”、“白银时代”之后，规模都扩大了。而这次说“活下去”之后，也有报道称他们这几个月拿地的数量相当于另外几大巨头的总和。

　　二、房地产并未横盘，未来10年仍将在波动中上行

　　房地产的走势，大趋势是一个30多度的向上的斜线。市场围绕这个斜线，上下波动，但总体是一个上升的通道。

　　当然并不是说这个趋势就不能改变，但这个趋势要变成“横盘”有2个前提条件：

　　1、城市化率达到75%。城市化率达到这个程度就会变慢，甚至达到80%多以后无法再提高。

　　2、一手房和二手房的成交比就要到1：3，1：4，这标志着房地产比较成熟了。而我国大部分的城市1:1都没达到。

　　我国要满足以上2个条件，可能还要10年乃至更长时间，所以未来10年房地产大趋势仍将上行。再说简单一点，地价没有跌，房价自然不会跌。

　　三、调控的结果，是周期变长了；不适应的房企将关门，或被兼并

　　地产早期周期比较短，从一个波峰到另一个波峰，就是一年；2008年之后，变成2年；2017年开始，从一个波谷到另一个波谷，从一个波峰到另一个波峰，应该是3-4年。

　　很多企业不适应周期性调整，比如资金成本太高被长周期压垮，最后关门或者被兼并。

　　开发商从8万家变成5万家，又变成3万家，估计到2020年就只有几千家……最终变成1500—3000家。

　　未来几年是战国时代，不是春秋时代，春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争，我们会看到50强占据更高的市场份额。

　　02

　　中型房企

　　做产业主题开发是最佳甚至唯一选择

　　小房企可以转型干别的，也可以把自己卖掉。

　　前10强乃至前30强，在一段时间内，仍然可以通过收购兼并做大规模。但随着时间推移，可收购兼并的对象越来越少，也就会出现瓶颈。

　　有一个问题，是中型房企现在就要想，而前30强在收购兼并做到尽头后也必须想的：

　　很多房企负债率很高，靠后面的规模来覆盖前面的成本。如果没法通过收购买便宜的地了，继续在招拍挂修住宅的红海里竞争，一旦规模发展停下脚步，一旦用最贵的钱拿到最贵的地的时候，然后遇到一个下行周期的时候怎么办？

　　要逃离红海，要降低风险，只有一个办法，那就是：

　　做产业主题开发，最好是能“获得一个单项冠军”，这样就可以获取更多政府资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、合作资源等等。

　　新鸥鹏目前是国内公认的“教育单项冠军”，他们计划在全国做100个教育MALL、10个教育小镇，其商业逻辑如下：

　　一、做主题开发实现差异化拿地，优惠的地价可以覆盖部分开发成本，存量资产通过运营收入和资产增值获利

　　新鸥鹏每投入一个城市，做的很多是社会化、城市化的产品，相对偏公益、公建。比如青少年宫、文化官、图书馆、艺术馆、教育MALL、教育小镇，等等。

　　新鸥鹏教育MALL有点类似于之前少年宫的升级版，相当于以教育为主的综合体，购物、娱、吃饭也有。不过一般的综合体是以超市和百货为主力店，教育综合体是以教育为主力店。

　　其主要盈利模式如下：

　　1、地价上，会给出一定的优惠。

　　2、政府会回购部分资产，新鸥鹏可以相对轻松实现轻资产。

　　3、新鸥鹏自己持有30—50%的商办或公建，可以通过运营、服务赚钱，也可以享受资产增值收益。

　　举例来说，东南沿海的一个城市，房地产的售价在28000左右，招拍挂楼面地价在2万块钱左右，但为了引入新鸥鹏的教育资源，做教育综合体，楼面地价优惠到1万2。

　　最终，住宅的销售，政府的回购，基本已经覆盖了成本。

　　新鸥鹏已经实现真正轻资产。后续的运营、租金、服务收入，资产增值收益，等于属于净赚。

　　只做住宅的房企，只在一个市场赚钱，那就是销售市场。而新鸥鹏同时在销售市场、经营市场、资本市场赚钱。

　　二、大小项目和周期配合，充分赚取周期的钱

　　教育MALL对于新鸥鹏算小项目，新鸥鹏目前还计划在全国做10个教育小镇。

　　小镇规模一般在两千亩到五千亩。选址标准为“5711”，也就是主城区人口不低于50万， 7000块钱的房价水平，100万方的年成交量，不低于100万1亩的地价。

　　作出这样的设定，是因为小镇里会有一个从小学到高中毕业的“k12”学校，做学历教育。如果地价太便宜，即使土地不要钱，地价差也无法覆盖学校的建设成本。

　　除了一所“k12”学校之外,小镇里一般还会有一些组合产品:

　　1、一个教育产业园，主要生产教育相关产品、做远程教育等等。

　　2、一个教育MALL，主要做线下现场非学历教育培训。

　　3、一带一路上的教育小镇，还会配一个丝路古镇，做旅游。

　　4、小镇也会有住宅，但是一般都是教授楼、专家楼、学者楼等等，提供给在这里工作，和教育有关联的人群。

　　教育小镇一般是全国性的，这样的定位，是因为新鸥鹏现在的中学，规模很大，教学质量很好，学生几乎百分之百上一本，已经吸引了来自全国各地的学生。

　　现在开发商拿地基本上都是100、200亩，熬不过一个大周期，开完盘以后又要去找地，大周期来的时候手里很可能是贵地……而做小镇虽然投入多，周期长，但是因此可以赚取前面说到的长周期的钱。

　　三、因为过去的“慢”，打造了很难逾越的护城河

　　过去10年新鸥鹏在地产方面发展比较慢，从某个角度来说是错过了简单复制规模化发展的机会。但是他们把钱砸到了教育上，形成的产业优势，目前成为竞争对手不可逾越的护城河。

　　新鸥鹏是重庆大学的一个校办企业出身的，在这个领域已经投入25年。

　　到目前他们办了8所中学，其中有3所大学。而且已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心，在全世界，筹建有30个教育营地……新鸥鹏体系内的学生，中学可以在两个国家读，寒暑假可以去不同国家的教育营地。

　　就“文教卫”而言，文旅比住宅难做，大健康比文旅难做，大健康里的医养比康养难做。

　　最高的门槛则在教育。教育中，学历教育又比培训教育难得多……

　　新鸥鹏在教育产业方面的护城河，别人短期内无法逾越。

　　比如，别家房企如果也做教育地产，还得拉很多人合作，用“我们”去打动地方政府。可新鸥鹏不一定要拉合作方，自己本身就是品牌，自带优质IP。

　　（作出上述精彩分享的李战洪总，将和冯仑、吴建斌等5位地产大咖一起，在今天（11月24日），和500位房企高管一起，闭门探讨如何“明趋势、强运营、聚人才”。点击底部“”，进入活动微官网，收藏网址，可以在中午之后陆续看到本次活动精华内容分享。本次活动的更详细内容，将在随后几天，在本号陆续刊出，敬请关注）